REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 23/05658 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J6PK

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 23 Avril 2025

S.D.C. de l’IMMEUBLE [Adresse 2] pris en son syndic le cabinet FONCIA [Localité 4] c/ S.C.I. [U]-[B]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.D.C. de l’IMMEUBLE [Adresse 2] pris en son syndic le cabinet FONCIA [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Amina BENLEBNA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par M^e BEN AMEUR

DEFENDERESSE:

S.C.I. [U]-[B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Miloud ADDA, avocat au barreau de TOULON, substitué par me LAPRESA

COPIES DÉLIVRÉES LE 23 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Me [N] [U], M^e Amina BENLEBNA

1 copie dossier

La SCI [U]-[B] est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à TOULON (83000).

Par lettres recommandées avec accusé de réception envoyées entre le 4 mars 2016 et le 2 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] adressait à la SCI [U]-[B] plusieurs mises en demeure aux fins de règlement d’arriérés de charges de copropriété.

Le 29 avril 2019, un commandement de payer la somme de 3.558,89 euros au titre des charges de copropriété et des frais était signifié par huissiers de justice à madame [O] [B] et monsieur [N] [U], représentants légaux de la SCI [U]-[B] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2].

Le 28 avril 2021, un nouveau commandement de payer la somme de 3.303,60 euros au titre des charges de copropriété et des frais était signifié par huissiers de justice à madame [O] [B] et monsieur [N] [U] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2].

En l’absence de régularisation complète des causes du commandement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de NIMES la SCI [U]-[B], par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2022, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 2.501,35 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et à défaut de l’assignation, sa condamnation à lui payer la somme de 2.239,31 euros au titre des frais engagés pour leur recouvrement, outre 500 euros de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il réclame également la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

A l’audience du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, a réitéré ses demandes et demandé le débouté de la SCI [U]-[B] de l’ensemble de ses demandes.

La SCI [U]-[B], également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et demandé au tribunal de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de TOULON et subsidiairement au profit d’une juridiction limitrophe du tribunal judiciaire de TOULON, outre la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par décision en date du 27 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NIMES s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes au profit du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.

L’affaire a été renvoyée devant la présente juridiction et les parties convoquées à l’audience du 11 octobre 2023.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 15 mai 2024.

Par jugement avant dire droit du 26 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 2 octobre 2024 et invité le syndicat des copropriétaires à produire un décompte actualisé à la date de l’audience de renvoi ainsi que le détail précis des frais de recouvrement sollicités et leur date ainsi que celui des charges impayées, ledit décompte ne devant mentionner aucun solde antérieur. Il devra être déduit dudit décompte les versements de la SCI [U]-[B] en règlement de sa dette. Le tribunal a par ailleurs invité la SCI [U]-[B] à communiquer tout justificatif de paiement par chèque ou virement desdites charges au jour de l’audience de renvoi.

L’audience du 2 octobre 2024 a fait l’objet d’un renvoi au 5 février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré.

Le tribunal précise qu’il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus amples informations sur les faits et moyens invoqués, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

*************

MOTIFS

A titre liminaire, sur les demandes de « constater que » « dire que »

Il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que… », « juger que… » ou « dire que… », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

A ce titre, ces demandes ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il n’y sera pas répondu.

I/ Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Le tribunal relève que l’acte introductif d’instance a été délivré à la demande du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] le 31 octobre 2022, de sorte que ne sont pas applicables à l’instance les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er octobre 2023 et fixant à peine d’irrecevabilité l’obligation pour le demandeur de faire précéder sa demande en justice d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

II/ Sur la créance du syndicat au principal

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que

« I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

— Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

(…) Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l’approbation des comptes.

De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l’assemblée pour justifier l’absence de paiement des provisions sur charges et charges.

Il n’est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l’assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l’article 10 – 1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ».

L’article 36 du même décret dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 28 du même décret rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l’espèce, la SCI est propriétaire du lot n°1 et au sein de la communauté immobilière « résidence [Adresse 2] » comme en atteste l’extrait Kbis de la société.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :

le relevé du compte copropriétaire arrêté au 24 janvier 2025 présentant un solde débiteur de 2.817,09 euros au titre des charges, appels de fonds et frais de recouvrement facturés pour la période du 31 décembre 2012 (date de la dernière position du compte à zéro) au 24 janvier 2025les appels de fonds et décomptes individuels de charges pour la période concernée par la procédure,les comptes des exercices concernés par la procédureles procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2013 à 2020 et 2023, adopté le budget des exercices 2014 à 2021 et 2024, voté le montant de la cotisation annuelle du fonds de prévoyance travaux pour chaque exercice et désigné la SAS FONCIA [Localité 4] en qualité de syndic,les relances notifiées à la défenderesse,le contrat de syndic de la SAS FONCIA [Localité 4] pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2026.

Il convient en premier lieu de relever que la créance du syndicat n’est que partiellement établie.

En effet, ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement les honoraires de syndic pour « transmission du dossier à l’huissier », « transmission du dossier à l’avocat » comptabilisés pour un montant total de 1.514,88 euros, le recouvrement de charges relevant de la mission de gestion courante du syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles de la SAS FONCIA [Localité 4], la simple transmission de pièces à l’auxiliaire de Justice et le suivi du dossier contentieux ne pouvant être qualifiés comme tel au visa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 .

Par ailleurs ne sont pas justifiés les frais de mise en demeure facturés sur la période à hauteur de la somme totale de 548,30 euros, le contrat de syndic ne prévoyant pas cette facturation qui n’est pas davantage justifiée par une décision d’assemblée.

De même, si le contrat type de syndic instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 permet la facturation de « frais de relance après mise en demeure », les frais facturés à ce titre par le demandeur le à hauteur de 233,24 euros ne peuvent être en l’espèce considérés comme des frais nécessaires au recouvrement dès lors qu’ils interviennent moins d’un mois après la délivrance d’une mise en demeure et alors même qu’aucun nouvel appel de fonds n’est exigible.

L’ensemble de ces frais, soit 2.296,42 euros, doit être écarté et annulé du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de constater qu’en l’état des règlements effectués par la SCI [U]-[B] et des sommes non justifiées à déduire du compte copropriétaire, la SCI [U]-[B] n’est plus redevable d’aucune somme à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], mais que son compte propriétaire se trouve au contraire créditeur de la somme de 228,38 euros arrêtée au 24 janvier 2025.

Par suite, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété formée à l’encontre de la SCI [U]-[B], la situation de cette dernière étant régularisée et son compte copropriétaire en position créditrice.

Le tribunal relève que la SCI [U]-[B] ne forme de demande qu’au titre du débouté du requérant et du constat du règlement de la somme de 2.000 euros intervenu en mars 2024.

En premier lieu, il appert du compte produit par le demandeur que la somme versée par la défenderesse en cours d’instance a bien été comptabilisée au crédit de son compte copropriétaire.

En second lieu, et le tribunal n’étant saisi que d’une demande de débouté de la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], il n’y a pas lieu d’examiner les moyens tirés de l’inopposabilité des assemblées générales et des actes subséquents à la SCI [U]-[B] ou de l’absence de caractère définitif des procès-verbaux des assemblées générales, ces moyens tendant à la même fin, sur laquelle il a déjà été statué favorablement.

III/ Sur la demande en paiement formée au titre des frais de recouvrement des charges

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que certains frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les charges impayées ne sont pas des charges communes mais des frais spécifiques à la charge du seul copropriétaire concerné par l’impayé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sollicite la condamnation de la SCI [U]-[B] à payer les frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La prise en charge de ces frais découle directement des dispositions légales susvisées.

Toutefois, les frais doivent être justifiés, proportionnés et engagés dans l’intérêt du syndicat.

En l’occurrence, il a été rappelé plus haut que n’étaient pas justifiés nombre de frais comptabilisés par le syndicat des copropriétaire au titre des mises en demeure.

Par ailleurs, les frais de recouvrement des charges restant justifiés ont d’ores et déjà été comptabilisés au terme du compte débiteur de la SCI [U]-[B], de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’y condamner à nouveau, étant rappelé que la SCI [U]-[B] disposant désormais d’un solde créditeur sur son compte propriétaire, aucun autre frais de recouvrement ne peut lui être opposé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera débouté de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

IV/ Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

En l’espèce, il résulte de l’examen du relevé de situation copropriétaire que le compte enregistre un solde créditeur permanent depuis le 28 mars 2024, au regard des frais indûment comptabilisés au débit du compte copropriétaire de la SCI.

Ainsi, si la SCI [U]-[B] a présenté des périodes de carence dans le paiement de ses charges, il a également été établi que lui étaient réclamés des frais non justifiés, auxquels elle était légitime à s’opposer, de sorte que le préjudice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] n’est pas établi.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI [U]-[B] au titre de la procédure abusive diligentée à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’occurrence, si le droit d’ester en justice est susceptible d’être fautif, encore faut-il qu’il ait dégénéré en abus. Cet abus doit être prouvé.

En l’espèce, la SCI [U]-[B] n’établit pas en quoi le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aurait abusé de son droit d’ester en justice, étant établi que le compte copropriétaire de la défenderesse ne s’est trouvé en position créditrice qu’en cours de procédure.

Par ailleurs, la SCI [U]-[B] ne produit aucun élément de nature à établir le quantum de son préjudice né du fait d’avoir été attrait dans la présente procédure, justifiant qu’il puisse être indemnisé par l’allocation d’une indemnité distincte de celle allouée au titre des frais irrépétibles.

Elle se verra donc déboutée de ses demandes indemnitaires de ce chef.

V/ Sur les demandes accessoires

Aucune des parties ne succombant principalement à l’instance, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le compte copropriétaire de la SCI [U]-[B] se trouve créditeur après déduction des frais de recouvrement injustifiés comptabilisés en débit ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande en paiement formée à l’encontre de la SCI [U]-[B] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI [U]-[B] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur ce fondement ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le vice-président