MINUTE N°

N° RG 24/00686 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPPG

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 12] DE SEINE située au [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CPH IMMOBILIER

C/

Madame [H] [E]

Monsieur [C] [W] [L] [E]

Monsieur [M] [E]

Madame [R] [D] [S] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 10]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] située au [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CPH IMMOBILIER, immatriculée au R.C.S. numéro 689 801 314, dont le siège social est sis [Adresse 9], représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, représenté à l’audience par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 3],non-comparante, ni représentée

Monsieur [C] [W] [L] [E], demeurant [Adresse 2], non-comparant, ni représenté

Monsieur [M] [E], dernière adresse connue : [Adresse 6], non-comparant, ni représenté

Madame [R] [D] [S] [E], dernière adresse connue : [Adresse 8], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Nadia MOGAADI

1 copie certifiée conforme à Madame [H] [E] et à Monsieur [C] [W] [L] [E]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] DE SEINE, située [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet CPH IMMOBILIER (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

4.045,14 euros, au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 2.593,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,2.000 euros à titre de dommages et intérêts,2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

L’assignation a été enrôlée le 28 octobre 2024 pour l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, seul le syndicat des copropriétaires a comparu, représenté par son conseil. Cités par dépôt des actes à l’étude pour Madame [H] [E] et Monsieur [C] [W] [L] [E] et selon procès-verbaux de recherches infructueuses pour Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E], les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation, précisant que la dette s’élève au 1er trimestre 2025, à la somme de 5.268,17 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] ont été régulièrement assignés par exploits de commissaire de justice déposés à l’étude ou par procès-verbal de recherches infructueuses. Les assignations étant ainsi régulières, il sera statué sur le fond.

L’actualisation de la dette à l’audience n’ayant pas été portée à la connaissance des défendeurs défaillants selon les dispositions de l’article 68 du code de procédure civile, il ne pourra en être tenu compte que dans la mesure où elle est en faveur des débiteurs.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4], formant les lots 16 et 164,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 23 mars 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023,

— le procès-verbal du 4 avril 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024,

— le procès-verbal du 23 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2024 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2025,

— Le relevé de la situation du compte de Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] arrêté au 26 septembre 2024 et un décompte actualisé au 17 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure le 26 avril 2024 les défendeurs de payer la somme de 2.593,67 euros par lettres recommandées avec accusés de réception revenus avec la mention « pli avisé non réclamé » pour Madame [H] [E] et Monsieur [C] [W] [L] [E], et avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » pour Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E].

Le décompte arrêté au 26 septembre 2024 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 3 355,14 euros (31.929,19 euros – 28.574,05 euros) correspondant aux charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus.

Le décompte arrêté au 17 mars 2025 comprend également les charges afférentes aux appels de fonds pour le 4ème trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025 et les derniers règlements opérés par les débiteurs postérieurement à l’assignation (689 euros). Seule l’actualisation en faveur des débiteurs sera retenue.

Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E], régulièrement cités, sont non-comparants, et n’ont pas été en mesure de justifier d’un paiement libératoire de la somme de 2 666,14 euros (3 355,14 euros – 689 euros).

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] pour la somme de 2 666,14 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024 inclus.

Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] seront par conséquent condamnés à payer cette somme de 2 666,14 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le décompte arrêté au 26 septembre 2024 porte sur la somme de 690 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

42 euros de mise en demeure le 16 février 2024,48 euros de frais de relance art. 56 le 8 mars 2024,120 euros de frais de mise au contentieux le 23 avril 2024,120 euros de mise en demeure le 2 mai 2024,360 euros de frais de constitution dossier avocat le 26 septembre 2024.

L’augmentation du montant des frais réclamés figurant au décompte arrêt au 17 mars 2025 n’ayant pas été portée à la connaissance des défendeurs défaillants, il n’y a pas lieu d’en tenir compte.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte des copropriétaires des frais d’avocat (360 euros de frais de constitution dossier avocat) qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le contrat de syndic versé aux débats stipule que les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception sont de 46 euros hors taxes et que les frais de relance après mise en demeure sont de 36 euros hors taxe.

Le syndicat des copropriétaires produit le courrier de mise en demeure du 16 février 2024, le courrier de relance du 8 mars 2024, et les quatre mises en demeure du 26 avril 2024. Il convient de réduire le montant des frais de relance art. 56 le 8 mars 2024 à la somme de 36 euros.

En conséquence, Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 318 euros au titre des frais de recouvrement arrêté au 26 septembre 2024.

Les sommes de 2 666,14 euros et 318 euros porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2024 sur la somme de 2.593,67 euros et à compter de l’assignation du 9 octobre 2024 pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas l’extrait du règlement de copropriété, prévoyant la solidarité des copropriétaires d’un même lot dans le paiement des charges y afférent, et n’apportant aucun élément de nature à vérifier la quote-part de chacun des indivisaires [E], il n’y a pas lieu de prononcer la condamnation solidaire des défendeurs.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ces derniers à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] DE SEINE, située [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet CPH IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  2 666,14 euros (DEUX MILLE SIX CENTS SOIXANTE SIX EUROS ET QUATORZE CENTIMES), correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024 inclus,

—  318 euros (TROIS CENTS DIX HUIT EUROS), arrêtée au 26 septembre 2024, au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que la somme de 2.984,14 euros (2 666,14 euros et 318 euros) portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2024 sur la somme de 2.593,67 euros et à compter de l’assignation du 9 octobre 2024 pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] DE SEINE, située [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet CPH IMMOBILIER, de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] DE SEINE, située [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet CPH IMMOBILIER, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [E], Monsieur [C] [W] [L] [E], Monsieur [M] [E] et Madame [R] [D] [S] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge