TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/01400

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCON

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[M] [S]

[H] [C] épouse [S]

C/

[B] [Z] épouse [W]

[T] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [S]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Amélie ZAROUR, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [H] [C] épouse [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Amélie ZAROUR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [B] [Z] épouse [W]

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Sangoné THIAM, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Hugo BOUILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [T] [W]

demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 février 2019, à effet du 18 février 2019, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] ont donné à bail à Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5], assorti d’un garage attenant, pour un loyer de 745 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 105 euros.

Par acte du 29 juillet 2024, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] ont fait signifier un congé aux fins de vente pour le 17 février 2025.

Indiquant que Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] n’ont pas accepté l’offre de vente et qu’ils se maintiennent dans les lieux malgré le terme du bail, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] ont fait assigner, par acte du 21 et 26 mars 2025, Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé à l’audience du 13 juin 2025, en lui demandant principalement de prononcer la validité du congé, constater que le bail est résilié par l’effet du congé pour vendre et ordonner l’expulsion des occupants et les condamner solidairement à l’arriéré locatif en plus d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 13 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S], représentés par leur conseil, selon leurs dernières conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 2.613,49 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 945,13 euros par mois à la date des conclusions.

Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] demandent toutefois que soit déboutée Madame [B] [Z] épouse [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] exposent que les époux [W] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, le 17 février 2025, constituant un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Pour s’opposer à la demande de suppression de l’indemnité d’occupation, ils rappellent d’une part, que la recevabilité d’un dossier de surendettement entraine le paiement des charges courantes, dont celles relative au logement, d’autre part, que la résiliation du bail fait naître une créance indemnitaire compensant la jouissance des lieux dont les époux [W] bénéficient et réparant le préjudice que subi le propriétaire en raison de l’indisponibilité du bien.

Pour s’opposer à la demande de suppression de la provision au titre de la dette locative, ils indiquent avoir formé un recours contre la décision relative aux mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue par la commission de surendettement des particuliers du 13 juin 2025, signifiant qu’aucun effacement des dettes n’est encore réalisé. Ils ajoutent pouvoir solliciter un titre exécutoire, la décision de la commission de surendettement n’affectant que les procédures d’exécution.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S].

Monsieur [T] [W], bien que régulièrement cité selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [B] [Z] épouse [W], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— prononcer la validité du congé pour vendre le 29 juillet 2024,

— constater la résiliation du bail le 17 février 2025,

— lui accorder un délai raisonnable pour quitter le logement,

— rejeter la demande de fixation d’indemnité d’occupation provisionnelle également au montant du loyer, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges au regard de sa situation financière,

— rejeter la demande paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux au regard de sa situation financière,

— rejeter la demande de paiement de la somme de 1.825 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au regard de sa situation financière,

— rejeter la demande de condamnation à la somme de 800 euros dirigée contre elle au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de sa situation financière ;

Au soutien de ses demandes, Madame [B] [Z] épouse [W] reconnaît que le bail est résilié et être occupante sans droit ni titre. Elle indique multiplier les demandes de relogement pour ses enfants, en situation de handicap, et elle, dans un contexte de surendettement que la Commission de surendettement a déclaré recevable le 24 avril 2025.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [B] [Z] épouse [W], et à la note d’audience, pour l’exposé complet de leurs prétentions.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution d’un défendeur :

L’article 474 du code de procédure civile indique que « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

Madame [B] [Z] épouse [W] s’est fait représenter. Néanmoins, Monsieur [T] [W] assignés selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la demande d’expulsion :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le congé doit à peine de nullité, indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, ou en cas de vente le prix et les conditions de la vente. Ce congé doit être délivré six mois au moins avant la date d’échéance du bail.

En cas de congé pour vente, celui-ci vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail conclu pour une durée de trois années à effet au 18 février 2019, a été tacitement reconduit pour trois années, expirant le 17 février 2025.

Un congé pour vente pour le 17 février 2025, avec offre de vente au prix de 240.000 euros, a été notifié par acte du 29 juillet 2024, à Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W], soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat, de sorte que ce congé est régulier en la forme, ce que reconnaît Madame [B] [Z] épouse [W].

Par conséquent, Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 17 février 2025.

Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les délais pour quitter les lieux :

Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] ne disposant plus de titre d’occupation, Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] sont fondés à demander leur expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Cependant Madame [B] [Z] épouse [W] sollicite des délais pour quitter les lieux.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Selon l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution « la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés » .

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [B] [Z] épouse [W] s’est mobilisée pour trouver une solution de relogement, notamment auprès du pôle action sociale du département de la Haute Garonne qui indique dans son courrier du 21 juin 2024 avoir donné une suite favorable le 20 juin 2024 à sa demande d’accès prioritaire à un logement social et auprès de la Mairie de [Localité 8], qui dans son courrier du 22 janvier 2025 l’a orientée vers l’assistante sociale en charge de son dossier après lui avoir rappelé que la commune n’a qu’un rôle de proposition en matière de logement social et que seuls les bailleurs sociaux sont décisionnaires pour les attribuer.

Néanmoins il est relevé que Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] ont d’ores et déjà bénéficié d’un délai de près de neuf mois depuis la résiliation du bail pour leur permettre ce relogement, alors qu’ils ne versent pas régulièrement de loyers, ni d’indemnités d’occupation.

Dès lors il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de ce chef.

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à l’expulsion qui pourra intervenir dans le respect du délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.613,49 euros à la date du 11 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Madame [B] [Z] épouse [W] sollicite le rejet de la demande formée par les époux [S] au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation mensuelle, sans pour autant expliquer les moyens fondant sa prétention.

Elle expose également être insolvable depuis la décision de la commission de surendettement ayant déclaré son dossier recevable le 24 avril 2025, de sorte qu’il convient d’en conclure d’une part, qu’elle demande le bénéfice de l’effacement de sa dette locative, d’autre part, qu’elle est dans l’impossibilité d’honorer une indemnité d’occupation, faute de ressources.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 24 avril 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W], avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par courrier du 18 juin 2025, les bailleurs ont formé un recours en contestation de la décision de la commission de surendettement qui leur a été notifiée le 13 juin 2025, interrompant de fait la décision du 24 avril 2025, de sorte que la dette est toujours exigible, l’effacement de la dette n’ayant pas encore été réalisé.

Egalement, Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] ne justifient pas de motifs sérieux les empêchant sinon par une situation financière obérée, de régler les charges courantes, et notamment une indemnité d’occupation mensuelle, alors qu’ils se maintiennent dans les lieux et que par sa nature, l’indemnité d’occupation est à la fois compensatoire et indemnitaire.

En conséquence, la somme de 2.613,49 euros correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W], ne contestant pas le montant de la dette, doivent être condamnés au paiement de la somme de 2.613,49 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W], seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 945,13 euros à compter de cette date.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] supporteront in solidum une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

VALIDONS le congé délivré le 29 juillet 2024 ;

CONSTATONS que Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] sont en conséquence déchus de tout titre d’occupation depuis le 17 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] de libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], assorti d’un garage attenant, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (945,13 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] à titre provisionnel la somme de 2.613,49 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 11 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [Z] épouse [W] et Monsieur [T] [W] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [H] [C] épouse [S] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE