TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00677 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7B7

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. QUARTZ PROPERTIES C/ S.A.S. RIVOLI DEVELOPPEMENT

DEMANDERESSE

S.A.S. QUARTZ PROPERTIES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 484 836 218, dont le siège social est [Adresse 3] ([Adresse 4]), représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, M^e Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B714

DEFENDERESSE

S.A.S. RIVOLI DEVELOPPEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 442 544 029, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 6], représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège,

Partie Défaillante

Débats tenus à l’audience du : 10 Juillet 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier à l’audience, et Wallis REBY, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 mars 2019, la société QUARTZ PROPERTIES, a donné à bail commercial à la société RIVOLI DEVELOPPEMENT les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 7 mai 2025, la société QUARTZ PROPERTIES a fait assigner en référé la société RIVOLI DEVELOPPEMENT devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 avril 2025,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 6.935,68 € (six mille neuf cent trente-cinq euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 14 avril 2025 avec intérêts de retard au taux légal à partir du 13 mars 2025 et avec capitalisation des intérêts,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision la somme de 693,56 € (six cent quatre-vingt-treize euros et cinquante-six) et la somme 4.648,60 € (quatre mille six cent quarante-huit euros et soixante centimes) au titre de la clause pénale forfaitaire de 10 % HT.

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 13 avril 2025 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Assignée à l’étude, la société RIVOLI DEVELOPPEMENT n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré 16 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 13 mars 2025 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 13 mars 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à payer à la société QUARTZ PROPERTIES à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 13 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu de condamner la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à payer à La société QUARTZ PROPERTIES la somme provisionnelle de 6.935,68 € (six mille neuf cent trente-cinq euros et soixante-huit centimes) euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 avril 2025 (échéance du 2ème trimestre incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire, de la majoration du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 21 mars 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 13 avril 2025,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à payer à la société QUARTZ PROPERTIES à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 13 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à payer à La société QUARTZ PROPERTIES la somme provisionnelle de 6.935,68 € (six mille neuf cent trente-cinq euros et soixante-huit centimes) euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 avril 2025 (échéance du 2ème trimestre incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à payer à la société QUARTZ PROPERTIES la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société RIVOLI DEVELOPPEMENT au paiement des dépens

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY