RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00364 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5OP

MINUTE N° : 145

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par MAître BOQUET, avocat au barreau de Pontoise

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [A]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2021, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [F] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 595 euros et 55 euros de provisions sur charges.

Le 2 octobre 2021, Monsieur [I] [A] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [F] [S].

Le 31 octobre 2024, Monsieur [I] [A] a reconnu être débiteur envers la SCI [Adresse 1] d’une somme globale de 27 727 euros, s’engageant à en assurer le remboursement avant le 30 juin 2025, étant précisé que Monsieur [I] [A] est obligé envers la SCI [Adresse 1] par plusieurs contrats en sus de la présente caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SCI [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [F] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12 094,12 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 juillet 2025.

Par notification électronique du 16 juillet 2025, la SCI [Adresse 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [F] [S] et Monsieur [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 juillet 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [S] et Monsieur [I] [A] en sa qualité de caution au paiement des sommes suivantes :

* 13 521,62 euros au titre de la dette locative arrêtée en septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 sur la somme de 12 094,12 euros et de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle de 713,75 euros jusqu’à libération effective des lieux ;

* 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer à hauteur de 286,53 euros ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 30 septembre 2025.

À l’audience, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

La SCI [Adresse 1] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [S] et Monsieur [I] [A] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2025.

Monsieur [F] [S], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Monsieur [I] [A], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI [Adresse 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement contre Monsieur [F] [S] :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 septembre 2025, que la SCI [Adresse 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. Les sommes dues par Monsieur [F] [S] au titre des loyers et charges impayés porteront intérêt au taux légal à compter du 11 juillet 2025, date du commandement de payer, constituant mise en demeure de régler les sommes dues.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [S] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 13 521,62 euros, au titre des sommes dues au 17 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2025 sur la somme de 12 094,12 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, pour un montant de 12 094,12 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, entraînant la résiliation du bail conclu le 2 octobre 2021 à compter du 12 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion Monsieur [F] [S] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2025, de sorte que Monsieur [F] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, à compter de cette date, d’un montant de 713,75 euros par mois, jusqu’au départ effectif du locataire, et de condamner Monsieur [F] [S] à son paiement à compter du 12 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 13 521,62 euros, arrêtée au 17 septembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 12 au 17 septembre 2025.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [I] [A] en qualité de caution :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Conformément à l’article 2015 du code civil, le cautionnement ne se présume point et doit résulter d’un engagement exprès de la caution. En outre, son étendue ne saurait excéder les limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement signé le 2 octobre 2021 que Monsieur [I] [A] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Monsieur [F] [S], pour une durée de 9 ans et dans la limite mensuelle de 650 euros.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, aux termes de l’article 1193 du code civil, les contrats ne produisent d’effet qu’entre les parties et dans les limites de ce qu’elles ont prévu ; il s’ensuit de ces dispositions que la reconnaissance de dette doit correspondre au montant réellement dû et ne peut excéder l’obligation certaine, liquide et exigible du débiteur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la reconnaissance de dette signée par Monsieur [I] [A] le 31 octobre 2024 porte sur un montant de 27 727 euros, supérieur à celui des loyers et charges effectivement échus, tel que justifié par le décompte produit en date du 17 septembre 2025.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [A] au paiement des sommes effectivement dues conformément au décompte arrêté au 17 septembre 2025, qui sont inférieures à la limite de cautionnement de 650 € par mois.

Par conséquent, Monsieur [I] [A], tenu solidairement avec le locataire aux dettes dans la limite de 650 € par mois, sera condamné au paiement à la SCI [Adresse 1] de la dette retenue à l’encontre de Monsieur [F] [S].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [S] et Monsieur [I] [A] aux dépens de l’instance. Les frais du commandement de payer seront liquidés à la somme de 185,10 euros, telle que taxée.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [S] et Monsieur [I] [A] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SCI [Adresse 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 octobre 2021 entre la SCI [Adresse 1] d’une part, et Monsieur [F] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 12 septembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [S] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [S] et Monsieur [I] [A] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 13 521,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2025 sur la somme de 12 094,12 euros et du présent jugement sur le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [S] à compter du 12 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 713,75 euros ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] à payer à la SCI [Adresse 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [A] à payer à la SCI [Adresse 1], en qualité de caution, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2025, et jusqu’à l’expiration de son engagement de caution, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 13 521,62 euros comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 12 septembre 2025 au 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [S] et Monsieur [I] [A] aux dépens de l’instance, comprenant la somme de 185,10 euros au titre du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [S] et Monsieur [I] [A] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION