TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00407 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUGF

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] situé au [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le CABINET IMMO DE FRANCE [Localité 12] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registe du Commerce et des Sociétés de [Localité 12] sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé au [Adresse 7] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sabrina DOURLEN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nadia MOGAADI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [V] [M]

demeurant [Adresse 6]

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [L] [M]

demeurant [Adresse 6]

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Janvier 2025 reçu au greffe le 22 Janvier 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Septembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Novembre 2025.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [M] et Mme [L] [M] sont propriétaires des lots n°78 et 162 au sein de la Résidence [8], située [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1].

Faisant grief à M. et Mme [M] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] leur a adressé, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, les dernières étant datées des 9 et 23 octobre 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], située [Adresse 2] à Mantes-la-Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a, par actes de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, fait assigner M. [V] [M] et Mme [L] [M] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 du code civil, et 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer les sommes de :

• 21.748,04 euros au titre des charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2024 inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 20.342,06 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

• 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner M. et Mme [M] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [V] [M] et Mme [L] [M], régulièrement assignés par actes remis à domicile le 17 janvier 2025, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [M] pour les lots n°78 et 162,

— une mise en demeure en date du 22 août 2024 adressée par le syndic aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception avisée et non réclamée, pour un montant de 17.577,66 euros, dont 54,38 euros de frais de mise en demeure,

— un courrier de relance en date du 11 septembre 2024 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 17.617,16 euros dont 39,50 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 9 octobre 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à M. [M] par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 14 octobre 2024 et non réclamée, pour un montant de 20.342,06 euros,

— une mise en demeure en date du 23 octobre 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à Mme [M] par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 25 octobre 2024 et non réclamée, pour un montant de 20.342,06 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er juillet 2020 au

6 décembre 2024 pour un solde débiteur de 21.784,04 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2020 au

31 décembre 2024,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 8 décembre 2021, 8 décembre 2022, 26 octobre 2023 et 21 mai 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024, et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 26 octobre 2023, prenant effet à cette date et prenant fin le 30 septembre 2025,

— un arrêté pris par le préfet des Yvelines en date du 23 février 2023 approuvant le plan de sauvegarde de la copropriété “Francis Lafon” située [Adresse 5] [Localité 10].

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 20.596,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement imputés aux défendeurs sur le décompte, lesquels ne sont pas des charges de copropriété.

M. et Mme [M] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 20.342,06 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Si le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure en date du

9 octobre 2024 adressée par son conseil à M. [M], la mise en demeure adressée à Mme [M] date du 23 octobre 2024 et n’a été avisée que le

25 octobre 2024.

En conséquence, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 25 octobre 2024, pour la somme alors exigible de 19.514,18 euros, déduction faite des frais de recouvrement imputés aux défendeurs, et à compter du 17 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété, laquelle est très en difficulté et fait d’ailleurs l’objet d’un plan de sauvegarde, et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [M] à verser in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [M], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [M] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], située [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [V] [M] et Mme [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], située [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 20.596,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, pour la somme alors exigible de 19.514,18 euros, et à compter du 17 janvier 2025 pour le surplus ;

Condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], située [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], située [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [M] et Mme [L] [M] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], située [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 NOVEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE