TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Mars 2025

N° RG 18/09493 – N° Portalis DB3R-W-B7C-UDWV

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 148 avenue de la République 92120 MONTROUGE

C/

[Y] [I], [O] [F], [V] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 148 avenue de la République 92120 MONTROUGE, pris en la personne de son syndic

FONCIA AGENCE CENTRALE

40 rue Gabriel Péri – CS 40037

92541 MONTROUGE CEDEX

représentée par M^e Capucine CAYLA HORVILLEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1925

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [I]

148 avenue de la République

92120 MONTROUGE

défaillant

Monsieur [O] [F]

5 rue Pierre Guérin

75016 PARIS

représenté par Maître Cécile SAMARDZIC de la SARL CSAM AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 449

Madame [V] [B]

5 allée Mirabeau

92220 BAGNEUX

défaillante

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé 148, avenue de la République à MONTROUGE (92120) est soumis au statut de la copropriété.

M. [O] [F] est propriétaire des lots n°108 et 112 de l’état descriptif de division au sein de cette copropriété, correspondant respectivement à un appartement situé au 4ème étage du bâtiment B et à une cave, acquis de M. [Y] [I] et de Mme [V] [B] suivant acte authentique du 27 juillet 2001.

Lui reprochant l’annexion, sans autorisation, des WC partie commune situés sur le palier du 4ème étage du bâtiment B, intégrés à son appartement, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 octobre 2017 pour agir à l’encontre de M. [F] afin d’obtenir la restitution des parties communes illégalement annexées, l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de NANTERRE par exploit d’huissier du 02 octobre 2018 aux fins essentiellement de le voir condamner à procéder à la remise en état des lieux, sous astreinte.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 18/09493.

Suivant exploits en date des 27 et 29 avril 2020, M. [F] a fait assigner en intervention forcée respectivement Mme [L] et M. [I] devant ce tribunal afin de les voir condamnés à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Cette seconde procédure, enrôlée sous le RG : 20/4186, a été jointe à l’instance initiale sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 novembre 2020.

Par jugement du 29 novembre 2021, ce tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 14 octobre 2021, afin de permettre à M. [F] de conclure en réplique aux écritures du syndicat des copropriétaires notifiées le 12 octobre 2021, dans le respect du principe du contradictoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de:

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 148 avenue de la république à MONTROUGE (92120) recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

CONDAMNER Monsieur [O] [F] à la remise en état sans délai des WC communs du 4ème étage du bâtiment B de l’immeuble sis 148 avenue de la République à MONTROUGE (92120) sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de décision à intervenir,

DEBOUTER Monsieur [O] [F] de toutes ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNER Monsieur [O] [F] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour établir l’annexion des parties communes,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2022, M. [F] demande au tribunal, de :

DECLARER prescrite l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à MONTROUGE (92120) – 148, avenue de la République ;

En conséquence,

REJETER l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

JUGER que les WC constituent des parties communes avec droit de jouissance exclusif au profit des lots n°108 & 109 ;

JUGER que ce droit de jouissance exclusif appartenant aux lots n°108 & 109 ne peut être retiré sans l’accord de leurs bénéficiaires ;

En conséquence,

REJETER la demande de remise en état des WC ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser à Monsieur [O] [F] la somme de 1.554,55€ représentant 60% des travaux réalisés dans les toilettes ;

ORDONNER au syndicat des copropriétaires de procéder à la régularisation de la répartition des comptes conformément au règlement de copropriété et de mettre au débit du compte du

syndicat des copropriétaires et/ou du copropriétaire du lot n°109 ladite somme de 1.554,55€, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter d’un délai d'1 mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [B] à garantir Monsieur [F] de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à MONTROUGE (92120) – 148, avenue de la République, et Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [B], à la somme de 3.500€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraction étant donné au profit de Maître Cécile SAMARDZIC, Avocat au Barreau de Hauts-de-Seine, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande d’exécution provisoire, étant rappelé que l’exécution provisoire de droit n’est pas applicable à ce litige introduit avant le 1 er janvier 2020.

Mme [L], assignée par acte remis en l’étude de l’huissier qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, et M. [I] assigné au visa de l’article 659 du code de procédure civile (lettre recommandée avec avis de réception adressée par l’huissier produite en cours de délibéré), n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et M. [F] pour un plus ample exposé de leur moyens et prétentions.

A l’égard de M. [I] et Mme [L], il conviendra de se référer à l’assignation qui leur a été délivrée par M. [F], dès lors qu’il n’est pas justifié que les dernières écritures des parties leur auraient été signifiées en cours de procédure, dans le respect du principe du contradictoire, dont le dispositif est libellé comme suit :

DIRE bien-fondé l’appel en garantie formé à l’encontre de Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [B] ;

JOINDRE la présente instance a celle d’ores et déjà engagée sous le RGN°18/09493 ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [B] à garantir Monsieur [O] [F] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

DIRE y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [B] à régler à Monsieur [O] [F] la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code dc procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Cécile SAMARDZIC, Avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, conformément aux articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger bien-fondé », « dire bien-fondé » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de M. [F], qui n’est pas contestée.

Enfin, il n’y pas non plus lieu de statuer sur la jonction de l’instance en intervention forcée introduite à l’encontre de M. [I] et Mme [L] avec l’instance principale, dès lors qu’ainsi que rappelé plus avant, celle-ci a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 novembre 2020.

Sur la note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Conformément à la demande formulée par le tribunal lors de l’audience de plaidoirie, le conseil de M. [F] a communiqué en cours de délibéré, le 21 janvier 2025, le courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé par l’huissier qui a délivré l’assignation à M. [I] au visa de l’article 659 du code de procédure civile.

Cette note en délibéré répondant à une demande du tribunal est recevable et il en est tenu compte dans le présent jugement.

I- Sur la condamnation de M. [F], sous astreinte, à la remise en état des WC communs du 4ème étage du bâtiment B

Le syndicat des copropriétaires expose qu’à l’occasion de la réalisation de travaux d’installation d’un ascenseur dans l’immeuble, deux membres du conseil syndical ont fait le point sur l’état des WC partie commune implantés à tous les étages du bâtiment B susceptibles de devoir être utilisés dans le cadre desdits travaux. Il fait valoir que ceux-ci se sont alors aperçus que les WC du 4ème étage n’étaient plus accessibles depuis le couloir, ayant manifestement été intégrés à l’appartement propriété de M. [F] ce, sans autorisation. Il déclare que les demandes de restitution desdits WC adressées à M. [F] sont restées lettre morte, de sorte que le syndic a été mandaté pour agir en justice à son encontre aux fins de restitution desdits WC.

Il réplique à M. [F], qui évoque la prescription de sa demande, que s’agissant d’une action réelle destinée à la restitution d’une partie commune, et non pas d’une action personnelle, son action n’est pas prescrite. Il souligne que l’acte d’achat du défendeur ne mentionne aucun WC dans l’appartement qu’il a acquis en 2001. Il en déduit que l’ayant assigné dans le délai de prescription de trente ans à compter de la découverte de l’appropriation des WC partie commune, sa demande est recevable.

Sur le fond, il se prévaut des termes du règlement de copropriété ainsi que des attestations des membres du conseil syndical et d’un procès-verbal de constat d’huissier pour caractériser l’appropriation des WC communs du palier du 4ème étage au profit du lot n°108, propriété de M. [F]. Il conclut à leur remise en état consistant dans le rétablissement de l’accès auxdits WC partie commune à jouissance privative des lots n°108 et n°109 uniquement depuis le couloir du 4ème étage. Il conteste remettre en cause le droit de jouissance exclusive sur lesdits WC communs attaché notamment au lot n°108 propriété du défendeur.

M. [F] résiste à la demande formée par le syndicat des copropriétaires en excipant de la prescription de l’action introduite à son encontre. Il ne conteste pas que les WC litigieux constituent une partie commune à jouissance privative bénéficiant à son lot n°108 et au lot de copropriété voisin n°109 aux termes du règlement de copropriété. Mais, il fait valoir que l’intégration desdits WC à son appartement est antérieure à son acquisition intervenue par acte authentique du 27 juillet 2001. Tout en précisant qu’il n’est pas en mesure de rapporter la preuve de la date à laquelle les WC ont été intégrés à son appartement, selon lui par les précédents propriétaires, il soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande de remise en état des lieux car les actions tendant à obtenir le respect des termes du règlement de copropriété doivent être introduites dans le délai de dix années à compter de la connaissance du manquement reproché, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 alors applicable. Il conteste que la découverte de la situation remonterait à 2015, date du passage des membres du conseil syndical dans le bâtiment B à l’occasion des travaux projetés de création d’un ascenseur. Selon lui, le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la situation de longue date de la suppression de tout accès audits WC depuis le pallier, compte tenu de la suppréssion de la poignée.

Si sa fin de non-recevoir n’était pas accueillie, il conclut subsidiairement au débouté de la demande de remise en état arguant que la demande du syndicat des copropriétaire tend à remettre en cause son droit de jouissance privative sur cette partie commune, reconnu par le règlement de copropriété.

Sur la prescription de la demande de remise en état des WC

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date d’introduction de la présente instance, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Il est constant que les travaux non autorisés qui n’ont pas pour effet de modifier la surface ou le volume des parties communes, ce qui en constituerait une appropriation, mais affectent seulement l’aspect extérieur de l’immeuble ou sa structure, relèvent de l’action personnelle née de l’application du statut de la copropriété.

Le délai de prescription de droit commun applicable au syndicat est en revanche porté à trente ans lorsque les travaux illicitement effectués se traduisent par une appropriation privative réelle de parties communes, qui, si elle durait pendant plus de 30 ans, serait de nature à permettre au copropriétaire qui en est l’auteur d’en devenir propriétaire par usucapion. Dans un tel cas, l’action se meut en une action réelle immobilière, qui, en vertu de l’article 2227 du code civil, se prescrit par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (Pourvois n°°87-13605 et n°02-13586).

En l’espèce, M. [F] ne conteste pas que les WC litigieux ont été intégrés à son appartement et ne sont plus accessibles depuis le couloir commun du 4ème étage du bâtiment B. Mais, il soutient que les travaux d’adjonction desdits WC au lot n°108 de l’état descriptif de division ont été réalisés par les propriétaires précédents, en sorte que l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre, introduite plus de dix années après la réalisation des travaux d’intégration au lot 108 devrait être déclarée prescrite.

L’acte notarié en date du 27 juillet 2001, qu’il produit, porte sur l’acquisition du lot n°108 au sein du bâtiment B, désigné comme suit : « un APPARTEMENT au quatrième étage à droite comprenant : une entrée, une pièce, une cuisine, un débarras » représentant 199/10.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Il en résulte que les WC dont la restitution est sollicitée, ne faisaient pas partie de l’appartement vendu à la date de son acquisition par le défendeur, de sorte que même si l’acte d’achat est publié, aucune information n’en résulte opposable au syndicat des copropriétaires.

M. [F] communique aussi le diagnostic amiante réalisé par la société 2SE le 8 juin 2001, obtenu auprès du notaire instrumentaire le 1er juillet 2019, lequel évoque « un studio situé au 4ème étage porte droite, comportant une pièces principales, entrée, cuisine, salle de bains, toilette. » (sic)

Toutefois, alors que l’action introduite par le syndicat des copropriétaires en restitution d’un partie commune s’analyse en une action réelle soumise à la prescription trentenaire, ce document ne permet pas d’établir que les travaux d’annexion des WC litigieux seraient, au regard de la date de l’introduction de la demande en justice, antérieurs au 02 octobre 1988. De surcroît, il ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires aurait eu connaissance de la suppression de l’accès par le couloir partie commune depuis cette date.

Le tribunal relève en outre que l’analyse de la chaine des ventes antérieures, rappelée à l’acte authentique, ne permet pas d’établir que l’appartement aurait été équipé de WC notamment lorsque M. [I] et Mme [L] ont eux-mêmes acquis le lot n°108, suivant acte authentique du 21 mai 1996.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée doit, dans ces conditions, être rejetée. L’action du syndicat des copropriétaires est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de remise en état des WC

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il précise que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

En application de l’article 4 de la même loi, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 8 de cette loi précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’article 9 I de ladite loi ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 15 de la même loi précise que si le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire pouvant néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble, enregistré au cinquième bureau des hypothèques de NANTERRE le 5 février 1973 stipule en son article « II – Etat descriptif de division » que l’immeuble est divisé en soixante-et-un lots répartis entre le bâtiment A (lots numérotés 1 à 38), le bâtiment B (lots numérotés 100 à 119), et le bâtiment C (lots numérotés 200 à 202) et que la désignation de ces lots « comporte, pour chacun d’eux, l’indication des parties privatives faisant l’objet d’une propriété exclusive (parties privatives) ainsi que de la quote-part y attachée dans la copropriété indivise des parties communes (…) exprimée en dix-millièmes ».

Ce même article précise que le lot n°108 correspond à un appartement situé dans le bâtiment B « au 4ème étage droite comprenant : entrée, 1 pièce, cuisine et débarras.

Et les 203/10.000èmes de l’ensemble des parties communes ».

Aux termes de l’article 5 dudit règlement de copropriété, « les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire, les locaux compris dans son lot ».

L’article 4 définit par ailleurs les parties communes comme « celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Elles sont l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires considérés comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun d’eux.

Elles comprennent notamment : la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites, des cours. Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non ; Le gros œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols, les greniers ; les couvertures des bâtiments ; les souches des cheminées ; les conduits de fumée (coffres et gaines, les têtes de cheminées, les tuyaux d’aération des W.C. Les ornements des façades, les balcons et loggias (…). Les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers. Les descentes, couloirs et dégagements des caves, les locaux des poubelles et le W.C. commun y attenant et la remise à usage de la concierge sise à gauche du bâtiment C, la loge de la concierge. Les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées ; Les conduites du tout-à-l’égout, les drains et branchements d’égouts. Les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité (…). Cette énumération est purement énonciative et non limitative ».

Le règlement de copropriété contient en outre un article 29 relatif à la répartition des charges et à l’utilisation des WC communs de chaque étage du bâtiment B ainsi rédigé :

« Les W.C. communs de chaque étage du bâtiment B seront à l’usage exclusif des copropriétaires des lots constituant chacun de ces étages, lesquels auront la charge de toutes les réparations, frais de peinture ou autres concernant les W.C. commun dans les proportions ci-après :

(…)

W.C. du 4ème étage à la charge du lot N°108 pour 40/100ème et à la charge du lot N°109 pour 60/100èmes ».

Ces stipulations claires et précises du règlement de copropriété constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, et s’imposent au tribunal.

Le règlement de copropriété n’ayant fait l’objet d’aucune modification, il en résulte que les WC installés au 4ème étage du bâtiment B constituent une partie commune à usage des lots n°108 et 109 de l’état descriptif de division, qui n’étaient pas équipés d’une telle installation.

Il est établi et non contesté que lesdits WC communs ne sont plus accessibles depuis le couloir du 4ème étage, ayant été intégrés au lot n°108 dont M. [F] est propriétaire.

De plus, il n’est pas allégué ni démontré que les travaux ayant conduit à l’annexion des WC partie commune auraient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le défendeur, le fait que cette partie commune soit à l’usage exclusif des lots n°108 et 109 de l’état descriptif de division n’est pas remis en cause par l’action du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à demander que M. [F] soit condamné à restituer les WC partie commune annexés, en rétablissant l’accès aux WC communs du 4ème étage depuis la porte donnant sur le couloir partie commune partant du palier et en supprimant tout accès direct depuis le lot n°108.

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et du contexte dans lequel il s’inscrit, il convient d’assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [F] d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courra à défaut de remise en état dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

En conséquence, M. [F] sera condamné à procéder à la remise en état des WC communs du 4ème étage en rétablissant l’accès auxdits WC communs du 4ème étage par la porte donnant sur le couloir partie commune situé au droit du palier et en supprimant tout accès direct depuis le lot n°108 dont il est propriétaire, dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, puis sous astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courra pendant une durée de quatre mois.

II- Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser à M. [F] la somme de 1.554,55 euros représentant 60% du montant des travaux réalisés sur les WC communs et à refacturer cette somme au propriétaire du lot n°109, sous astreinte

Reconventionnellement, M. [F] se prévaut des termes de l’article 29 du règlement de copropriété selon lequel les frais afférents auxdits WC doivent être répartis entre les propriétaires des lots n°108 (40%) et n°109 (60%) et d’une facture de travaux en date du 27 décembre 2017 pour demander que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui rembourser la somme de 1.554,55 euros au titre des travaux entrepris sur les WC communs. Il explique avoir fait réaliser des travaux dans lesdits WC pour un montant de 2.590,91 euros et estime que le propriétaire du lot n°109 voisin doit en supporter la somme de 1.554,55 euros, dans la proportion prévue par le règlement de copropriété, cette somme devant être débitée sur le compte de ce dernier et créditée sur son propre compte.

Le syndicat des copropriétaires résiste à ces demandes en faisant valoir que, selon la jurisprudence, les travaux réalisés par un copropriétaire sur les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale, sont irréguliers et constituent un trouble manifestement illicite, excluant qu’il puisse en obtenir la prise en charge.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de droit que tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, doivent être préalablement autorisés en application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ce, même si les travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ou à sa destination (Pourvoi n°06-19931) ou qu’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division (Pourvoi n°03-20889) ou lorsqu’ils sont imposés par la réglementation en vigueur ou sont exigés par des services administratifs, (Pourvoi n °05-19.141).

Cette autorisation doit être expresse (Pourvois n°05-17119, n°06-11947 et n°09-68982).

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 29 relatif à la répartition des charges et à l’utilisation des WC communs de chaque étage du bâtiment B que :

« Les W.C. communs de chaque étage du bâtiment B seront à l’usage exclusif des copropriétaires des lots constituant chacun de ces étages, lesquels auront la charge de toutes les réparations, frais de peinture ou autres concernant les W.C. commun dans les proportions ci-après :

(…)

W.C. du 4ème étage à la charge du lot N°108 pour 40/100ème et à la charge du lot N°109 pour 60/100èmes ».

Mais, le syndicat des copropriétaires oppose à bon droit à M. [F] que les travaux qu’il a pu effectuer sur les WC litigieux partie commune, sans autorisation de l’assemblée générale, sont irréguliers de sorte qu’il n’est pas fondé à invoquer les stipulations du règlement de copropriété pour en obtenir le remboursement dans les conditions fixées par celui-ci concernant la répartition des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour l’entretien des parties communes.

Il en résulte que les demandes de remboursement et de refacturation du lot 109 à hauteur de 60% des travaux réalisés par M. [F] ne sont pas fondées .

M. [F] sera donc débouté de ses demandes subsidiaires de ces chefs

III- Sur la condamnation de M. [I] et Mme [L] à garantir M. [F] des condamnations prononcées à son encontre

A titre infiniment subsidiaire, M. [F] sollicite que ses vendeurs soient condamnés à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Il estime que compte tenu de l’antériorité de la réalisation des travaux d’annexion, non autorisés par la copropriété, ses vendeurs doivent le garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

En application de l’article 1641 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, outre que l’acte de vente notarié ne comporte pas la mention de la cession des WC litigieux, M. [F] n’articule aucun moyen en fait ou en droit à l’appui de sa demande de garantie, tendant à établir que les conditions de la garantie légale des vices cachés trouverait à s’appliquer.

En tout état de cause, la demande de rétablissement de l’accès aux WC communs accueillie constitue une obligation de faire qui ne peut être exécutée que par le propriétaire du lot auquel les WC litigieux ont été annexés sans autorisation.

Sa demande de garantie sera donc rejetée.

IV- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [F], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance. Sa demande de distraction des dépens fondée sur l’article 699 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Lesdits dépens ne comprendront pas le coût exposé par le syndicat des copropriétaires pour l’établissement du procès-verbal réalisé par voie d’huissier; En efeft, celui-ci ne relève pas des dépens prévus à l’article 695 du même code dès lors qu’il n’est pas exigé par la loi, et n’a pas été ordonné par voie d’ordonnance rendue sur requête. Utile à la solution du litige, celui-ci sera néanmoins pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient de ne pas laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits. M. [F] sera donc condamné à lui régler une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose qu’hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la note en délibéré transmise le 21 janvier 2025 par le conseil de M. [O] [F],

CONDAMNE M. [O] [F] à procéder à la remise en état des WC commun du 4ème étage en rétablissant l’accès aux WC partie commune du 4ème étage par la porte donnant sur le couloir également partie commune situé au droit du palier et en supprimant tout accès direct depuis le lot n°108 dont il est propriétaire, dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

CONDAMNE M. [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 148, avenue de la République à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic, une astreinte journalière de 50 euros par jour de retard durant un délai de quatre mois, à défaut d’avoir fait procéder aux travaux de restitution des WC partie commune du 4ème étage du bâtiment B dans les conditions précitées, dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

DEBOUTE M. [O] [F] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [O] [F] aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat d’huissier que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 148, avenue de la République à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic, a fait dresser,

CONDAMNE M. [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 148, avenue de la République à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT