MINUTE N°

N° RG 24/00532 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMAB

S.D.C. DE L’IMMEUBLE situé [Adresse 4]

C/

Madame [Z] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE situé [Adresse 4], représenté par son syndic la socité GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro B 311 915 342 – dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représeentée par Maître Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Noelia CANEDO, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [K] – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Pauline ROUSSEAU

1 copie certifiée conforme à : Madame [Z] [K]

PROCEDURE:

Madame [Z] [K] est propriétaire des lots 7, 55 et 121 dépendant de la copropriété sise [Adresse 2]) représentée par son syndic GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE.

Par acte d’huissier en date du 09 septembre 2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, a fait assigner Madame [Z] [K], devant le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE afin de le recevoir en son action et d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  4.708, 34 euros, au titre des charges et travaux de copropriété impayés selon décompte arrêté au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 24 février 2023,

—  318,00 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 24 février 2023,

—  2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens,

Par conclusions d’actualisation signifiées le 13 janvier 2025 à Madame [Z] [K] par remise à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a modifié sa demande au titre des charges et travaux de copropriété impayés à la somme de 1.149,81 euros,selon décompte arrêté au 02 janvier 2025, deux règlements étant intervenus les 04 novembre 2024 et 04 décembre 2024 de 3.000, 00 euros chacun mais aussi de nouveaux appels de charges et de fonds de travaux étant intervenus depuis le 01 juillet 2024.

Les autres demandes étaient maintenues en l’état.

A l’audience de ce jour, seul le conseil du syndicat des propriétaires est présent.

Il maintient les prétentions figurant dans les conclusions d’actualisation.

Dans le cadre d’une note en délibéré à produire avant le 21 février 2025, il lui est demandé de produire la notification des procès-verbaux d’assemblée générales pour les demandes faites sur les années 2022, 2023 et 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

Par note en délibéré en date du 23 janvier 2025, le requérant communiquait l’accusé de réception de l’envoi de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2024 et précisait que la défenderesse était présente physiquement à l’assemblée générale du 07 juin 2023.

En application des dispositions des articles 445 et 442 du CPC, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, sauf si c’est à la demande du Président.

En conséquence, à l’exception de la note en délibéré demandée à l’audience au requérant et qui a été produite dans les délais, les mails envoyés au tribunal pendant le délibéré par les parties sont écartés des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’action du syndicat des copropriétaires étant recevable, il convient de statuer au fond.

— Sur l’arriéré de charges de copropriété et de fonds travaux échus:

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale et la fiche d’immeuble démontrant que Madame [Z] [K] est propriétaire des lots pour lesquels des charges et fonds de travaux sont impayées,

— les appels individuels de charges et travaux du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 28 juin 2021, 12 mai 2022 (Madame [K] absente et non représentée), du 07 juin 2023 (Madame [K] présente), et du 13 juin 2024 (Madame [K] absente et non représentée) portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, ainsi que les attestations de non recours pour lesdites assemblées générales,

— l’accusé de réception de la notifictaion du procès- verbal de l’assemblée général du 13 juin 2024 à Madame [K],

— le décompte de la créance arrêté au 02 janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2022 au 02 janvier 2025,

— les lettres recommandées adressées à Madame [K] du 22 novembre 2022, 24 février 2023 et 11 octobre 2023,

— le contrat de syndic,

Il ressort des pièces ci-dessus que Madame [Z] [K] a réglé les impayés de charges et fonds de travaux selon le décompte du 18 juin 2024 joint à l’assignation avec les virements de 3.000,00 euros faits les 04 novembre 2024 et 3.000, 00 euros faits le 04 décembre 2024.

Cependant, au regard des conclusions additionnelles comprenant de nouvelles demandes sur la période du 13 juin 2024 au 02 janvier 2025 au titre des charges de copropriété et des fonds de travaux, elle est redevable de la somme de 1.149, 81 euros.

Elle est donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de la signification de ces nouvelles demandes et non à compter de la mise en demeure du 24 février 2023.

— sur les frais de recouvrement:

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit la lettre de mise en demeure du syndic du 22 novembre 2022 et deux lettres de mise en demeure d’avocat du 27 février 2023 et 11 octobre 2023.

Conformément à la tarification du contrat de syndic, les frais de cet acte qui s’élève à la somme de 30,00 euros TTC sera accueilli pour les 3 actes faits car ils sont des frais justifiés et nécessaires au sens du texte précité.

En revanche, la majoration de 114 euros par mise en demeure faite par avocat est non retenue, ces actes ne nécessitant pas le recours à un avocat.

Ainsi, au titre des frais de recouvrement, Madame [Z] [K] est condamnée au paiement de la somme de 90,00 euros somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification du jugeement.

— sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires invoque des difficultés de trésorerie causées par les impayés de la défenderesse.

Outre que les difficultés de trésorie alléguées ne sont étayées par aucun élément, la mauvaise foi de Madame [Z] [K] n’est pas démontrée.

En conséquence, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement n’étant pas démontré, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires argue de l’existence d’un préjudice financier pour les frais de recouvrement engagés estimés non nécessaires par le tribunal.

Ces frais non retenus qui concernent, en l’espèce, la majoration des frais de mise en demeure pour les lettres faites par avocat, s’ils ont été estimés non nécessaires par le tribunal, ils ne peuvent constituer un préjudice financier imputable à la défenderesse.

Cette demande est donc également rejetée.

— sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [K], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Cependant, au vu des efforts faits par la défenderesse pour régler ses impayés de charges et de fonds de travaux figurant dans l’assignation, il convient de la dispenser du paiement des frais non compris dans les dépens que le syndicat des copropriétaires a du exposer.

En conséquence, la demande de condamnation au titre de l’article 700 du CPC est rejetée.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant par jugement par réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, les sommes de:

—  1.149, 81 euros au titre des charges de copropriété, de cotisations de fonds travaux selon décompte arrêté au 02 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025,

—  90,00 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— les dépens de l’instance,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts, au titre de difficultés de trésorerie et d’un préjudice financier,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, de sa demande de condamnation au titre d’un article 700 du CPC,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 11 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE