Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 AVRIL 2025

N° RG 24/01380 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWCH

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 632 018 503 dont le siège social est [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en eexrcice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Martine GONTARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître David GOLDSTEIN de la SELARL MONCEAU LITIS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [W] [Y]

demeurant [Adresse 5],

[Localité 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat

2/ Madame [J] [X] épouse [Y]

demeurant [Adresse 5],

[Localité 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat

ACTE INITIAL du 23 Novembre 2023 reçu au greffe le 29 Février 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Mars 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Avril 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°56, 105 et 960 au sein de l’immeuble situé [Adresse 8].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société RJ Trodé et Cie, a par actes de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, fait assigner Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions régulièrement signifiées à Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] par remise à étude le 30 octobre 2024, le syndicat sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] à lui payer les sommes suivantes :

—  15.963,82 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 23 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2022 et capitalisation des intérêts,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à ses conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y], régulièrement assignés par acte remis à étude, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] pour les lots n° 56, 105 et 960,

— un jugement du 1er juillet 2021 ayant condamné les défendeurs à payer en principal une somme de 7.368,47 euros au titre des charges dues au

9 février 2021 (charges du mois du premier trimestre 2021 incluses),

— un commandement de payer adressé aux défendeurs en date du

6 octobre 2022 pour les sommes résultant du jugement précité,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er avril 2021 au 23 août 2024,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

17 juin 2021, 19 mai 2022, 1er juin 2023 et 25 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 à 2023, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 5 juin 2023,

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.250,86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 août 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme étant précisé qu’il n’y a pas lieu d’inclure au sein des charges de copropriété les frais dits “frais de syndic” qui ne constituent pas des charges de sorte que le syndicat ne pourra qu’être débouté de sa demande à ce titre, étant constaté qu’il n’a pas sollicité aux termes de son dispositif de demande de condamnation distincte au titre de l’article 10-1 de la loi précité.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 octobre 2022. Toutefois, celui-ci ne porte que sur les sommes objets du précédent jugement et non celles concernées par le présent litige.

Aucune autre mise en demeure n’étant produite, il y a lieu de faire droit à la demande mais uniquement à compter de l’assignation sur la somme de 13.013,71 euros visée à cette acte et à compter du 30 octobre 2024, date de signification des dernières conclusions pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est constant que les défendeurs ont déjà été condamnés par un jugement du 1er juillet 2021 à payer les charges de la copropriété.

Il résulte des différents décomptes qu’ils ne paient plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif, leur dette croissant de manière régulière. Ils ne justifient pas de paiement depuis au moins le 1er avril 2021. Le comportement persistant des défendeurs a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens sans qu’il y ait à application de l’article 699 du code de procédure civile, la demande ayant été formée au bénéfice de l’avocat plaidant au lieu de l’avocat postulant.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des opropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

[Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice,

la somme de 15.250,86 euros au titre des charges de copropriété échues

23 août 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 pour la somme de 13.013,71 euros, et à compter du 30 octobre 2024, pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum Monsieur [W] [Y] et Madame [J]

[X] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires

de l’immeuble sis [Adresse 7]

[Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [W] [Y] et Madame [J]

[X] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires

de l’immeuble sis [Adresse 7]

[Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [W] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT