PREMIERE CHAMBRE

05 Novembre 2024

N° RG 22/04389 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MT5I

Code NAC : 72A

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 4]

C/

S.C.I. DE CONSTRUCTION RESIDENCE [Adresse 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 05 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 septembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Madame Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] située [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [M] [B] demeurant [Adresse 3], nommé par ordonnance du Président du TGI de Pontoise le 18 juillet 2014, et dont la mission a été prorogée par décisions des 24 juillet 2015, 27 juillet 2016, 18 juillet 2017, 05 juillet 2018, 11 juillet 2019, 15 juillet 2020, 09 juillet 2021 et 08 juillet 2022

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. DE CONSTRUCTION RESIDENCE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par Me [N] [D] administrateur judiciaire, nommé par ordonnance du Président du TJ de Paris le 23 août 2021, prorogé le 11 août 2022

représentée par M^e Stefan RIBEIRO, avocat au barreau du Val d’Oise

Par acte du 3 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire Maître [M] [X] a fait assigner la société civile immobilière de construction " Résidence [Adresse 4] ", en la personne de M. [N] [D], son mandataire ad hoc (SCIC " résidence [Adresse 4] " représentée par Me [D]), devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Par conclusions du 27 mars 2024, le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] demande au tribunal de déclarer sa demande recevable et de condamner la SCIC [Adresse 4]" représentée par Me [D] à lui régler les sommes suivantes :

—  37 017,61 euros au titres des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2 374,90 euros au titre des frais nécessaire article 10-1 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2 500 euros au titre des frais nécessaire article 10-1 correspondant à la provision versée au mandataire ad hoc, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

—  3 000 euros pour résistance abusive ;

—  1 800 euros euros sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile et les dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] fait valoir que les charges sont partiellement impayées depuis 2011, engageant des frais de recouvrement importants, que la SCIC " Résidence [Adresse 4] " depuis qu’elle est représentée par Me [D] n’a pas effectué les diligences nécessaires.

Par conclusions du 17 octobre 2023, la SCIC "Résidence [Adresse 4]" représentée par Me [D] s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété. Elle demande au tribunal de :

— débouter le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] de ses demandes de dommages et intérêts ;

— débouter le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] de sa demande de remboursement des frais article 10-1 pour un montant de 1 414,90 euros ;

— Réduire le montant de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Accorder à la SCIC " résidence [Adresse 4] " des délais de paiement, avec un report de la dette sur une durée de huit mois à compter de la décision.

La SCIC "Résidence [Adresse 4]" représentée par Me [D] soutient que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite pour les appels de fonds effectués entre l’année 2008 et le 3 août 2012. Elle soutient d’autre part que les frais avancés par le syndicat de copropriété ne sont pas des frais exceptionnels au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965, et risquent d’être comptés dans les dépens et donc lui être imputés deux fois.

Pour écarter toute faute de sa part, elle invoque la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui a agi tardivement à l’égard de la SCIC, laquelle n’avait plus de représentant depuis 2011.

L’ordonnance de clôture du 06 juin a fixé les plaidoiries au 17 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, dans le dispositif des dernières conclusions du défendeur en date du 17 octobre 2023, la SCIC " résidence [Adresse 4] " représentée par Me [D], « s’en rapporte à justice » s’agissant de la créance correspondant aux charges de copropriété impayées. Dans la partie « discussion » de ces mêmes conclusions, la SCIC " résidence [Adresse 4] " représentée par Me [D] soulève la prescription de l’action pour une période allant de 2008 au 3 août 2012 et demande à ce titre la déduction de la somme de 11 849,92 euros de la créance du syndicat des copropriétaires.

Il est de jurisprudence constante que le fait, pour le défendeur, de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande implique de sa part, non un acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci (Cour de Cassation, Civ 1ère, 21 octobre 1997).

Il sera donc retenu que la SCIC [Adresse 4] " représentée par Me [D] conteste le montant demandé par le syndicat des copropriétaires et soulève la prescription de la demande en paiement.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour (…) statuer sur (..) les fins de non-recevoir ".

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, « lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 ».

En conséquence, les fins de non-recevoir survenant ou se révélant avant l’ordonnance de clôture doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de mise en état par voie d’incident.

En l’espèce, la fin de non-recevoir au titre de la prescription soulevée par la SCIC "résidence [Adresse 4]" représentée par Me [D], ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, et il y aura donc lieu de la déclarer irrecevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance en versant aux débats :

— La matrice cadastrale dont il résulte que Mme [Y] [C] était propriétaire des lots 137 et 171 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété

— Un certificat du service de la publicité foncière de [Localité 5] constatant qu’il n’existe aucune formalité postérieure au 1er janvier 1967

— La mise en demeure adressée à Madame [Y] [C] en date du 4 mai 2015

— Le rapport d’enquête privée indiquant que Madame [Y] (et non [Y]) [C] est décédée le 25 mai 2011

— L’acte notarié de vente en date du 20 juillet 1956 des lots à la SCIC " Résidence [Adresse 4] "

— Les procès-verbaux d’assemblée générale du 16 mars 2010 au 5 janvier 2022 ayant approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel de la copropriété ;

— Le grand livre comptable tenu par le syndic ;

— Le relevé de compte individuel détaillé des sommes dues par la SCIC " résidence [Adresse 4] " représentée par Me [D] au 23 février 2024

— Les appels de fonds du 1er janvier 2008 au 15 novembre 2023

La SCIC " résidence [Adresse 4] " représentée par Me [D] ne conteste pas le montant des charges impayées.

Il résulte des pièces versées aux débats que le montant total des charges impayées hors frais s’élèvent à 37 017,61 €. Il convient dès lors de condamner la SCIC "Résidence [Adresse 4] " au paiement de cette somme.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 et applicable aux frais imputés après le 17 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 695 du code de procédure civile définit par ailleurs les dépens de la manière suivante :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9° Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale (obtention des preuves) (refonte) ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8.

En l’espèce les frais nécessaires invoqués par le syndicat des copropriétaires tels qu’ils résultent du grand livre comptable du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2014 pour un montant de 1 414,90 euros sont des frais de mise en demeure, de commandement de payer, ainsi que des frais de recouvrement intitulés sans davantage d’explication « CPI Gestion » et « CPI Gestion dossier avocat ».

Les frais de mise en demeure et de commandement de payer énumérés au grand livre comptable sont effectivement des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, et ne seront pas inclus dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois pas des frais correspondants à l’intitulé « CPI Gestion » (299 euros le 1er avril 2013 et 299 euros le 8 avril 2014) et « CPI Gestion dossier avocat » (199 euros le 1er juin 2014), et n’en précise notamment pas la nature. Ces frais d’un montant total de 797 euros ne seront dès lors pas retenus.

S’agissant des frais nécessaires invoqués par le syndicat des propriétaires postérieurs au 31 décembre 2014, la lecture du relevé de compte détaillé établi au nom de la SCIC [Adresse 4] représentée par Me [D] et des appels de fonds au 23 février 2024 ne permet pas d’isoler ces frais et d’en identifier la nature. Aucun décompte détaillé de ces frais nécessaires n’est par ailleurs versé par le syndicat de copropriétaires.

La demande d’actualisation correspondant à cette période ne peut donc être accueillie.

Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie avoir été contraint de solliciter la désignation d’un mandataire ad hoc pour représenter la SCIC " Résidence [Adresse 4]", et avoir versé une provision de 2 500 euros sur les frais et honoraires du mandataire. La réalité de ce paiement, ainsi que sa nécessité pour le recouvrement des charges ne sont pas contestés par le défendeur.

La SCIC " Résidence [Adresse 4] " représentée par Me [D] sera donc condamnée au paiement des frais nécessaires au recouvrement des charges pour un montant de 617,90 euros au titre des mises en demeure et commandement de payer intervenus jusqu’au 31 décembre 2014 ainsi que la somme de 2500 euros au titre de la provision pour frais et honoraires du mandataire ad hoc de la SCIC " [Adresse 4] ", soit un total de 3 117,90 euros.

Sur la demande de dommages et intérêt au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle suppose que soit caractérisés (i) l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister et (ii) un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Il n’est pas contesté par les parties que les impayés ont débuté au décès de la propriétaire des lots à la lecture de la matrice cadastrale, Mme [C], en 2011. Il est également constant que la SCIC " Résidence [Adresse 4] " n’était pas représentée avant la désignation le 23 août 2021 d’un mandataire ad hoc.

Le préjudice subi par le syndicat de copropriétaire en raison des charges impayés pendant 13 années est donc sans lien avec un quelconque abus de la SCIC qui n’est représentée dans la procédure de recouvrement, et donc en capacité d’agir, que depuis trois ans.

Sur la demande en délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SCIC " [Adresse 4] ", représentée par Me [D], demande des délais de paiement compte-tenu de la nécessité de demander l’extension de sa mission à l’administration de la succession de Mme [C], et pouvoir ensuite solliciter l’autorisation de vendre le bien immobilier.

Il est constant d’une part qu’au moment de la désignation de Me [D] le 23 août 2021 le décès de Mme [C] était connu des parties. Me [D] était en conséquence informé dès cette date de l’existence d’une succession et de l’opportunité de demander l’extension de sa mission.

D’autre part il résulte des pièces versées au dossier que la situation financière du syndicat de copropriétaires est particulièrement difficile, puisqu’il est justifié d’un montant global des charges impayées de 667 982,96 euros.

La demande en délais de paiement de la SCIC " [Adresse 4] " représentée par Me [D] sera donc rejetée.

Sur les intérêts au taux légal

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il résulte de cette disposition que l’intérêt au taux légal court de plein droit à compter de l’assignation sans qu’il soit besoin de statuer sur ce point.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCIC " Résidence [Adresse 4] " aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de condamner la SCIC " [Adresse 4] ", représentée par Me [D], à indemniser le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] pour un montant de 1800 euros.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de la SCIC " résidence [Adresse 4] " représentée par Me [D] au titre de la prescription de l’action du syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ;

Condamne la SCIC " Résidence [Adresse 4] " représentée par Me [D] à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  37 017,61 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 mars 2024 ;

—  3 117,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande au titre de la résidence abusive ;

Déboute la SCIC "Résidence [Adresse 4]" représentée par Me [D] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne la SCIC "[Adresse 4]" représentée par Me [D] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 05 novembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS