TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 AVRIL 2025

N° RG 24/01076 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGFK

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [O] [M], [E] [M] épouse [Z], [Y] [M] C/ S.A.R.L. SOCIETE DE CREATION ET DE DISTRIBUTION D’ACCESSOIRES

DEMANDEURS

Madame [O] [M], née le 5 avril 1951 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 9], prise en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [M] et Madame [X] [C] épouse [M]

représentée par M^e Marie-Christine Gerber, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 265

Madame [E] [M] épouse [Z], née le 8 décembre 1953 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 3], prise en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [M] et Madame [X] [C] épouse [M]

représentée par M^e Marie-Christine Gerber, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 265

Monsieur [Y] [M], né le 2 décembre 1963 à [Localité 11], de nationalité française, demeurant [Adresse 4], pris en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [M] et Madame [X] [C] épouse [M]

représenté par M^e Marie-Christine Gerber, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 265

DEFENDERESSE

SOCIETE DE CREATION ET DE DISTRIBUTION D’ACCESSOIRES (S.C.D.A.), société à responsabilité limitée, au capital de 7 500,00 €, inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 509 978 995, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son gérant domicilié audit siège en cette qualité

représentée par M^e Ivan Corvaisier, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 37

Débats tenus à l’audience du 6 mars 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2010, Monsieur [N] [M] et Madame [X] [M] née [C] ont consenti au profit de la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires un bail commercial portant sur un local commercial, destiné à entreposer des marchandises, situé [Adresse 5], à [Localité 8] (Yvelines) pour une durée de neuf ans moyennant annuel un loyer fixé à la somme de 18 000,00 € hors taxes et hors charges par an.

Le bail a été tacitement reconduit à compter du 29 novembre 2019.

Le 26 avril 2024, Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M], ayants-droits de Monsieur [N] [M] et Madame [X] [M] née [C] ont fait signifier à la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 4 121,00 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] ont fait assigner la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 6 mars 2025.

Aux termes de l’assignation soutenue oralement à l’audience, Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au juge de :

— constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 8 novembre 2023 entre les parties portant sur le local situé [Adresse 7]), est acquise depuis le 26 mai 2024 ; à titre subsidiaire en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion de la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets se trouvant dans les lieux aux frais et périls du locataire ;

— condamner la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal de 14 494,63 € représentant l’arriéré des loyers et charges terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer ;

— condamner la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires à payer à Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût du commandement de payer.

Ils estiment que le preneur n’a pas rempli son obligation contractuelle d’entretenir les locaux et n’a pas saisi le tribunal d’une contestation du commandement de payer.

Ils s’opposent à tout délai de paiement au motif que le locataire n’a pas commencé à apurer l’arriéré locatif.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires demande au juge des référés de :

— à titre principal, rejeter les demandes ;

— à titre subsidiaire, lui accorder un report de paiement de 24 mois ;

— à titre plus subsidiaire lui accorder un délai de paiement sur 24 mois ;

— condamner l’indivision [M], représentée par Madame [O] [M], à lui payer la somme de 2 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle expose en substance que le bien immobilier a subi des fuites d’eau et des inondations importantes, empêchant toute exploitation normale, que le bailleur n’a pas procédé aux travaux urgents de remise en état de sorte qu’elle s’est trouvé contrainte de suspendre le paiement des loyers pendant six mois, un commissaire de justice ayant constaté les désordres le 16 mai 2024.

Elle invoque une exception d’inexécution les inondations de quelques centimètres sur toute la surface du sous-sol ayant rendu celui-ci manifestement inexploitable, à cause d’un problème de structure du bâtiment avec des infiltration en toiture et un défaut d’étanchéité en sous-sol, et indique avoir repris le paiement des loyers à compter de septembre 2024, une fois réalisés par le bailleur les travaux d’assainissement du bâtiment.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, le bail liant Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] et la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligation.

Le commandement de payer signifié le 26 avril 2024 à la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires vise cette clause et porte sur un arriéré locatif d’un montant de 4 121,00 € en principal.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats et n’est pas contesté que la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.

Si la défenderesse se prévaut d’une exception d’inexécution, d’une part, il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu’elle s’est trouvée dans une impossibilité totale d’user des lieux conformément à leur destination, et d’autre part, alors que le bail liant les parties ne met à la charge du bailleur que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et stipule que le preneur fera son affaire du cas où les lieux loués seraient inondés ou envahis par les eaux fluviales (sic) ou autres, fuites d’eau, écoulement par chenaux, parties vitrées, etc…, les pièce produites ne permettent pas d’établir que le bailleur a manqué à ses obligations, de sorte que l’obligation de la défenderesse de s’acquitter du montant du loyer ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 mai 2024 à minuit.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 14 494,63 €, selon décompte au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires au paiement de cette somme, qui, compte tenu des versements intervenus, est assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant depuis de nombreux et de la situation de la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires telle qu’elle ressort de ses comptes, et alors que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 27 mai 2024.

Le maintien dans les lieux de la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires en dépit de la résiliation du bail causerait encore à Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] un préjudice financier incontestable puisqu’ils ne pourraient tirer profit de leur bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 27 mai 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

La société Société de Création et de Distribution d’Accessoires, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 26 avril 2024.

Compte tenu des situations respectives des parties et de la facture produite, il convient de condamner la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires à payer à Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] à la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires, sont réunies au 27 mai 2024 ;

Condamnons la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires à payer à Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] la somme de 14 494,63 €, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires se libère, en sus du loyer courant, de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels d’un montant de 600,00 €, la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Disons qu’en cas de défaut de paiement par la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires de la provision selon l’échéancier convenu et/ou des loyers, charges et accessoires courants aux termes prévus par le bail, la clause résolutoire reprendra ses effets, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, auquel cas :

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

— la clause résolutoire sera acquise et produira donc son plein et entier effet ;

— il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, du local situé [Adresse 6] [Localité 8] (Yvelines) ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires devra payer mensuellement à Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Société de Création et de Distribution d’Accessoires à payer à Madame [O] [M], Madame [E] [M] épouse [Z] et Monsieur [Y] [M] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre