MINUTE N°

N° RG 24/00760 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRBQ

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit PARKING PLATEAU BEL AIR sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS SOGESYM

C/

Madame [T], [U], [J], [N] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit PARKING PLATEAU BEL AIR sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS SOGESYM, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté à l’audience par Maître Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [T], [U], [J], [N] [E], née le 13 juillet 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1], comparante en personne, assistée de son conjoint, Monsieur [V], [Z], [I] [O], né le 13 juillet 1959 à [Localité 5]

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Christophe BORÉ

1 copie certifiée conforme à Madame [T], [U], [J], [N] [E]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [E] est propriétaire d’un emplacement de stationnement sis dans un ensemble immobilier dit “Parking Bel Air” au [Adresse 2].

Cette copropriété est gérée par un syndic, la société SOGESYM. Un conflit oppose les parties quant à la répartition des tantièmes et ce depuis plusieurs années. Le tribunal judiciaire de Versailles est saisi de cette affaire.

Par acte de commissaired de justice en date du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit “Parking Bel Air” au [Adresse 2], représenté par son syndic, la société SOGESYM, a fait assigner madame [T] [E] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  7.033 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 6 septembre 2024, appel du 2nd trimestre 2024 inclus, avec intérêts calculés au taux légal à compter de l’assignation ;

—  780,60 € au titre des frais de recouvrement ;

—  1.000 € de dommages et intérêts ;

—  2.400 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise ses demandes après avoir reçu le paiement de 7.033 € portant le montant des charges impayées à 1.651,36 €, correspondant aux appels de charges pour l’année 2025. A l’audience, le conseil précise que les autres demandes portées par l’assignation sont maintenues, sauf en ce qui concerne la demande de dommage et intérêts dont il se désiste. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par la défenderesse.

Il confirme l’existence d’un litige entre les parties s’agissant de la répartition des tantièmes et donc la répartition des charges mais que le tribunal judiciaire de Versailles n’ayant pas encore statué, madame [T] [E] se doit d’honorer les charges telles qu’elles sont actuellement chiffrées. Or elle paie irrégulièrement les charges de copropriété et il fait valoir qu’il a dû faire l’avance des frais et honoraires nécessaires au recouvrement de la créance.

Madame [T] [E] demande le débouté intégral des prétentions du syndicat des copropriétaires et la condamnation de ce dernier à lui verser 5.000 € de dommages et intérêts. Elle confirme avoir été en délicatesse mais avoir finalement réglé les charges à hauteur de 7.033 €. Elle affirme ne pas avoir réglé les charges appelées en 2025 en invoquant le fait que les appels de fond ne lui ont pas été adressés. Elle invoque le litige qui l’oppose à son contradicteur devant le tribunal judiciaire de Versailles, qualifiant de scandale la répartition des tantièmes.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition du public au greffe.

Il a été demandé aux parties de produire en délibéré, avant le 23 mai 2025, une note concernant l’expédition des appels des charges 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé sa note de manière contradictoire et dans les délais impartis.

Madame [T] [E] a produit un justificatif des paiements en date du 31 décembre 2024, concernant la somme de 1.699,36 € ainsi qu’un compte rendu de la réunion du conseil syndical en date du 4 février 2025. La communication de ces pièces n’ayant pas été autorisées au préalable, elles sont irrecevables.

MOTIFS

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété émis par la direction générale des finances publiques, dont il résulte que madame [T] [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 7] à [Adresse 7] formant les lots 0382, 0383, 0384 et 0385,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 4ème trimestre 2021 au 1er septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 13 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2021 et voté les budgets prévisionnels pour les années 2022 et 2023,

* 8 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté les budgets prévisionnels pour les annéee 2023 et 2024,

* 25 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2023 et les budgets prévisionnels pour les années 2024 et 2025 ;

* 14 avril 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2021et voté le budget prévisionnel pour l’année 2023, avec quitus pour le syndic,

— un extrait de compte à jour au 5 mai 2025 faisant apparaître trois paiements en date des 31 décembre 2024 (1.699,36 €), 13 mars 2025 (1.500 €) et 13 avril 2025 (833,64 €) faisant apparaître un solde de 2.537,51 € frais de recouvremet inclus ;

— le contrat de syndic, en date du 6 juillet 2023, prenant effet au 1er juillet 2023 ;

Le syndic a fait délivrer le 5 avril 2023 à madame [T] [E] une sommation de payer les charges et frais.

Le syndicat des coprorpiétaires fait défaut à démontrer que la créance dont il se prévaut est certaine puisqu’il ne rapporte pas d’attestation de non recours concernant les assemblées générales dont il produit les procès-verbaux. Il sera ainsi débouté de sa demande en paiement des charges et des frais de recouvrement.

Au surplus, force est de constater que les appels de fond pour les charges de l’année 2025 ne nous ont été produits qu’en délibéré, alors qu’il ne s’agissait pas de la demande du magistrat qui portait plutôt sur leur communication à madame [T] [E].

A titre informatif, pour le bon entendement des parties, l’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication de l’appel de fonds « lequel n’est que le rappel de la date d’exigibilité telle que fixée par la loi ou l’assemblée » ( Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-15.959 : JurisData n° 2018-003809 ).

2° Sur la demande reconventionnel de dommages et intérêts pour non paiement des charges

Nemo auditur propriam turpitudinem allegans

Madame [T] [E], en refusant de s’acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété, a commis une faute. Si bien que le syndicat des copropriétaires a agi en paiement à son encontre. Elle est particulièrement mal venue à se prévaloir de sa propre turpitude pour demander l’allocation de dommages et intérêts au motif qu’une autre voie de droit aurait dû être choisie. Aucun abus de droit ne peut être en l’espèce reproché.

Elle sera déboutée de sa demande.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il sera par ailleurs débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit “Parking Bel Air” au [Adresse 2], représenté par son syndic, la société SOGESYM, de toutes ses demandes ;

Déboute madame [T] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit “Parking Bel Air” au [Adresse 2], représenté par son syndic, la société SOGESYM, aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,