Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

23 JANVIER 2025

N° RG 23/01731 – N° Portalis DB22-W-B7H-RXJ4

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES substituée par Maître Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DEFENDERESSE :

Madame [S], [U], [W] [Y] veuve [L]

née le 20 Janvier 1941 à [Localité 8] (80),

demeurant [Adresse 6],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 25 NOVEMBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu :

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [U] [W] [D] veuve [L] est propriétaire du lot n°2 de la résidence sise [Adresse 3] à [Adresse 11] ([Adresse 7]).

Par un jugement rendu le 26 septembre 2019 et rectifié le 21 novembre 2019, le Tribunal d’instance de Poissy a condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à POISSY (78300) la somme de 5.907,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 mai 2019.

Faisant grief à Mme [Y] de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 13] lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 octobre 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à POISSY (78300) pris en la personne de son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne, a par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023 remis à étude, fait assigner Mme [Y] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 3.727,60 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2023 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1342-2 du code civil,

— la condamner à 3.500 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Appelée à une première audience le 22 avril 2024, l’affaire a été renvoyée au

10 juin 2024 puis au 25 novembre 2024 pour faire le point sur une éventuelle procédure de placement sous protection de la défenderesse et sur la vente du bien.

A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il a indiqué que le bien avait été vendu par jugement d’adjudication du 3 juillet 2024. Il a indiqué qu’à sa connaissance Mme [Y] était toujours hospitalisée, et qu’il n’avait pas d’informations sur une éventuelle mesure de protection.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Mme [Y], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 19 décembre 2023, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 9], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Mme [Y] pour le lot n°2,

— le jugement rendu le 26 septembre 2019 par le tribunal d’instance de Poissy,

— le jugement rendu par le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières près le Tribunal judiciaire de Versailles en date du 22 septembre 2023,

— le jugement d’adjudication rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le

03 juillet 2024,

— une mise en demeure adressée le 24 octobre 2023 par le conseil du syndicat des copropriétaires à Mme [Y] pour un montant de 2.222,24 euros,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2022 au

31 décembre 2023,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024,

— la régularisation des charges pour l’exercice 2022,

— un extrait du [Localité 10] Livre sur la période courant du 1er janvier 2018 au

24 octobre 2022 complétée par deux extraits de compte arrêtés aux 17 mars 2023 et 28 novembre 2023,

— un extrait de compte pour la période courant du 31 décembre 2022 au

1er avril 2024 pour un solde débiteur de 24.026,76 euros,

— un extrait de compte pour la période courant du 31 décembre 2023 au

16 mai 2024 pour un solde débiteur de 24.216,83 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

15 mars 2022 et 12 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [Y], le

24 octobre 2023 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé

de réception avisée le 27 octobre 2023, d’avoir à payer les provisions sur charges de l’exercice en cours en précisant que la somme de 2.222,24 euros n’avait pas été payée à ce titre et rappelant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les appels de provisions et cotisations du fonds travaux des exercices 2022 et 2023 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que Mme [Y] est redevable de la somme de 3.727,60 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 24 octobre 2023, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [Y] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [Y] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 12][Adresse 7]) représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne Mme [S] [U] [W] [D] veuve [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.727,60 euros au titre des charges et cotisations du fonds de travaux échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2023,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [U] [W] [S] [D] veuve [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5]) du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [S] [U] [W] [D] veuve [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [U] [W] [D] veuve [L] aux dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JANVIER 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY