TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Djaafar BENSAOULA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Georges SITBON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09838 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFUX

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AZARELL, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Georges SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0198

DÉFENDEUR

Monsieur, [L], [W], demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Djaafar BENSAOULA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1797

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09838 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2023, la société AZARELL a consenti un bail d’habitation meublé à M., [W] sur des locaux situés au, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 7500 euros, payable par trimestre d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 45000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [W] le 21 mars 2025.

Par assignation du 26 juin 2025, la société AZARELL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [W] sous astreinte de 500 euros par jour de retard, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2025 d’un montant égal à celui du loyer majoré des provisions pour charges et impôts, taxes récupérables, soit la somme de 7500 euros et des charges, jusqu’à libération complète, effective et définitive des lieux,

—  60 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 08 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025, et renvoyée au 21 janvier 2026.

A cette date, la société AZARELL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 janvier 2026, s’élève désormais à 120 000 euros, terme de janvier 2026 inclus.

En défense, M., [W], a fait valoir par la voix de son avocat :

— ordonner à la société AZARELL le remboursement de la moitié de la totalité des loyers versés par M., [W],

— ordonner la résiliation du bail aux torts de la société bailleresse, avec un préavis de trois mois pour quitter les lieux et pouvoir se reloger,

— condamner la société AZARELL à lui payer une somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour les différents préjudices subis,

— condamner la société AZARELL à lui payer une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de renvoyer à l’acte introductif et aux conclusions du défendeur pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la recevabilité de la demande

La société AZARELL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 45000 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AZARELL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, aucun élément ne venant justifier la demande d’astreinte.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AZARELL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2026, M., [W] lui devait la somme de 120 000 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Le défendeur soutient que son logement est indécent et inhabitable, mais n’en justifie aucunement, se contentant de produire quelques photos d’un bac de douche en travaux, non datées et dont l’origine et le lieu photographiés sont inconnus, tandis que la société demanderesse produit un devis travaux du 23 décembre 2023 relatif à la salle de bain.

M., [W] n’apportant donc aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié correspondant au loyer révisé et aux charges et de condamner le défendeur à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

M., [W] sollicite le remboursement de la moitié des loyers versés à la société bailleresse sur les fondements de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Il soutient que la situation de travaux de réfection de la salle de bain entrepris par la société bailleresse lui a causé un trouble de jouissance qu’il évalue à la moitié des sommes versées au titre des loyers sans précision de montant.

Il sollicite également la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les différents préjudices.

Or, force est de constater que M., [W] échoue à rapporter la preuve d’un quelconque trouble de jouissance, se contentant de produire des photos non datées et dont l’origine est inconnue et des courriels datés du 24 septembre 2022 et du 02 octobre 2024, dont le premier mentionne que « les travaux ont duré plusieurs mois », tandis que le second ne fait mention d’aucun travaux causant un trouble de jouissance avéré et justifiant le remboursement de la moitié des loyers versés.

Au surplus, il ressort du contrat de bail signé le 1er octobre 2023 que le logement est doté de plusieurs salles de bains, de sorte que M., [W] ne justifie d’aucun trouble de jouissance.

Ainsi, l’ensemble des demandes du défendeur seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de la société AZARELL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2023 entre la société AZARELL, d’une part, et M., [W], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 2] est résilié depuis le 19 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [W] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M., [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [W] à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion,

CONDAMNE M., [W] à payer à la société AZARELL la somme de 120 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE les demandes de M, [W],

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M., [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 et celui de l’assignation du 26 juin 2025 et de la notification au préfet.

CONDAMNE M., [W] à payer à la société AZARELL la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge