N° RG 24/00270 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGGQ . Jugement du 11 Décembre 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Chambre de proximité

N° RG 24/00270 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGGQ

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

11 Décembre 2025

[L] [Y],

[O] [J]

c/

[R] [E],

[W] [B]

Expédition exécutoire délivrée le

à

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 11 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEURS :

Mme [L] [Y]

[Adresse 1] (ANGLETERRE)

M. [O] [J]

[Adresse 2] (ANGLETERRE)

Représentés l’un et l’autre par Maître Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURs :

Mme [R] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

M. [W] [B]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

À l’audience du 09 Octobre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2021, Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] ont donné à bail à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] une maison située [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 3 200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] ont fait signifier à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16 396,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] ont fait assigner Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de :

débouter Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] de leur demande de délai de paiement, condamner Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] la somme de 13 558,15 euros au titre des travaux réparatoires et achats consécutifs aux dégradations locatives durant le bail, condamner Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] la somme de 250 euros hors taxe en remboursement de la moitié du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, condamner solidairement Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 19 444,36 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023,la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Estimant que la gestion locative de leur bien a été mal assurée par la société L’IMMOBILIERE DE SEVRES [Adresse 9], Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] ont parralèlement, par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, fait assigner la societé L’IMMOBILIERE DE SEVRES-CHAVILLE devant le pole civil de proximité du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

juger les époux [J] recevables en leurs demandes,condamner la société L’IMMOBILIERE [Localité 10], in solidum avec Monsieur [W] [B] et Madame [R] [E], à verser aux époux [J] la somme de 19444.36 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner la société L’IMMOBILIERE [Localité 10], in solidum à verser aux époux [J] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner la société L’IMMOBILIERE [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance,ne pas écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 9 octobre 2025, Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J], représentés, maintiennent leurs demandes. Ils sollicitent la jonction des deux procédures entre elles, et soutiennent que la juridiction n’est pas incompétente pour connaitre de la demande formée. Ils se désistent de leurs demandes tendant à l’expulsion, et maintiennent leurs demandes indemnitaires, et de les condamner en outre à la somme de 13 558.15 euros au titre des frais de réparations locatives compris, ainsi que la somme de 250 euros en remboursement de la moitié du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie.

En défense, Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B], représentés par leur conseil, ne contestent pas les sommes dues au titre de l’arriéré locatif. Ils contestent toutefois la demande en paiement de la somme de 13 558,15 euros sollicitée au titre des travaux réparatoires, et proposent de retenir le montant de 3 200 euros, correspondant à la garantie. Ils sollicitent également des délais pour apurer la dette, à raison d’un versement de 1 000 euros pour une durée de 24 mois. Enfin, ils demandent à ce que soit réduit le montant demandé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions oralement soutenues pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la jonction des procédures :

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la jonction des deux procédures entre elles.

Or, selon les termes de l’assignation du 7 mars 2025, la société L’IMMOBILIERE DE SEVRES est assignée devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de VERSAILLES, tandis que les locataires sont assignés devant le juge des contentieux de la chambre de proximité de Versailles.

Dès lors, la présente juridiction n’est saisie que d’une instance, de sorte qu’aucune jonction ne peut être opérée.

Sur le désistement :

Il convient de donner acte aux demandeurs de leur désistement tendant à la demande d’expulsion, les locataires ayant quitté les lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 août 2021, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 juillet 2024 que Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] la somme de 19 444,36 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 31 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2023 sur la somme de 16 396,65 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les locataires sollicitent un délai de 27 mois pour régler les sommes à raison de 1 000 euros par mois. Or, aucun effort particulier de paiement n’a été réalisé avant l’audience permettant d’établir leur bonne foi et leur capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux. Bien au contraire, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. En outre, le bailleur s’oppose aux délais.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur les dégradations locatives :

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.

En l’espèce, Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] demandent le versement de la somme de 13 558,15 à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] au titre des travaux réparatoires et achats consécutifs aux dégradations locatives durant le bail.

Le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 fait état :

de fissures dans le salon,de traces éparses de peinture,de la défectuosité du système de condamnation de la fenêtre de la cuisine,de la saleté des joints du plan de travail, de fissures au sol avec traces d’impact,de traces éparses sur le revêtement mural,de traces noirâtres visibles par endroits, d’une attache de tringle à rideau arrachée,d’un revêtement de plafond avec deux auréoles,de LED et deux appliques hors service,d’un revêtement du plafond de salle de bain avec des zones de craquèlement,de verrous et serrures endommagés,de lames de bois de la terrasse recouvert d’un dépôt,de traces de coulures sur le mur,d’un système de fermeture du portail d’accès aux voitures endommagé,d’une porte intérieure de la boîte aux lettres cassée, du dépôt de deux ralentisseurs dans un placard, du dépôt du cache du câblage dans le garage,d’un remplacement des serrures.

Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] contestent ce montant et propose de retenir la somme de 3 200 euros, montant du dépôt de garantie.

Plusieurs dégradations mentionnées relèvent de l’usure normale du bien, qui restent à la charge du propriétaire, les locataires étant restés 3 ans dans le logement, étant précisé que le rafraîchissement intégral des revêtements, murs, sols et peinture de l’habitation ne peut constituer une réparation locative à la charge du locataire après plusieurs années de vie dans l’habitation.

Au vu de l’ensemble des pièces soumises, de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, et une fois retranchés les frais relatifs à l’usure normale du bien, il convient de fixer la somme due au titre des réparations locatives à la somme de 2742.15 euros, et de condamner les défendeurs au paiement de cette somme.

Sur la demande en remboursement de la moitié du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] sollicitent le paiement de la somme de 250 euros hors taxe au titre du remboursement de la moitié du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie. Il ressort des pièces du dossier que Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] ont quitté les lieux sans avertir les bailleurs et sans participer à l’état des lieux de sortie.

Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] ont été facturés 500 euros hors taxes pour cet acte.

Il convient en conséquence de condamner Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 250 euros au titre du remboursement de la moitié du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie,

N° RG 24/00270 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGGQ . Jugement du 11 Décembre 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT n’y avoir lieu à jonction des procédures entre elles,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] la somme de 19 444,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 juillet 2024 échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 16 396,65 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] la somme de 2742.15 euros au titre des dégradations locatives,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] la somme de 250 euros au titre du remboursement de la moitié du procès-verbal valant état des lieux de sortie,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2023,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [L] [Y] et Monsieur [O] [J] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE