TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier lors des débats : Madame DUFOURGNIAUD, Greffière

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffière

Débats en audience publique le : 27 Octobre 2025

N° RG 25/03426 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XCU

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [Z],

né le 15 juin 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [Z] est propriétaire des lots n°17 et 62 au sein de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 1].

Par courrier recommandé du 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [B] [Z] de régler la somme de 401,02 euros au titre du dernier appel de fonds et la somme de 18,06 euros au titre de la dernière cotisation du fonds de travaux, relatifs à l’exercice en cours, sommes dont il ne s’est pas acquitté à leur date d’exigibilité.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMO DE FRANCE, a fait citer Monsieur [B] [Z], selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 27 octobre 2025, aux fins de :

— Donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il a régulièrement adopté une clause d’aggravation des charges et qu’il a fait signifier au requis la mise en demeure de payer les charges de copropriété conforme aux dispositions des articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En conséquence,

— Condamner Monsieur [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

. 3.520,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date du commandement de payer les charges de copropriété à concurrence de la somme de 2.581,81 euros et à compter de l’assignation valant mis en demeure extrajudiciaire pour le surplus ;

. 295 euros au titre des frais de recouvrement ;

. 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

. 1.405 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;

— Rappeler le caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes et ayant actualisé sa dette.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [B] [Z], comparant en personne, fait valoir qu’il reconnaît une dette de 2.500 euros mais qu’il ne lui reste que 1.300 euros à régler puisqu’il a effectué deux virements d’un montant de 1.000 euros pour le premier et de 500 euros pour le second. Il sollicite également une réduction des frais réclamés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [B] [Z] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 21 mars 2024 et 2 décembre 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [B] [Z] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le commandement de payer les charges de copropriété du 13 mars 2025,

— le relevé de compte arrêté au 18 octobre 2025 à la somme totale de 2.019,57 euros due au titre des charges et travaux qui reprend les différents appels et les règlements effectués,

— le détail des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 545 euros ;

— le contrat de syndic.

Si Monsieur [B] [Z] fait état de deux virements de 1.000 euros et 500 euros qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte fourni, il ne fournit aucun élément au soutien de son assertion et ce d’autant plus qu’un virement de 1.000 euros du 6 août 2025 et un virement de 500 euros du 22 septembre 2025 ont été comptabilisés dans le décompte du 18 octobre 2025.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [B] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.019,57 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtée à la date du 18 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [B] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 250 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit le coût du commandement de payer.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de Monsieur [B] [Z] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 1] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Monsieur [B] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 1] la somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  2.019,57 euros (deux mille dix-neuf euros et cinquante-sept centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 18 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  250 euros (deux cent cinquante euros) au titre des frais de recouvrement,

—  150 euros (cent cinquante euros) à titre de dommages-intérêts,

—  1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 12/01/2026

À

— M^e Marie POSTEL-VINAY

— Monsieur [B] [Z]