TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 JUIN 2025

N° RG 25/00644 – N° Portalis DB22-W-B7J-TAQJ

Code NAC : 30Z

AFFAIRE : S.C.I. LES NENUPHARS, S.A.R.L. ACP THERMIQUE C/ [M] [D], [K] [Y] épouse [D]

DEMANDERESSES

S.C.I. LES NENUPHAR, au capital de 1.000€, immariculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 477 955 801, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1704, M^e Sophie LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C07

S.A.R.L. ACP THERMIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 7] à [Adresse 9] [Localité 1]

représentée par M^e Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1704, M^e Sophie LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C07

DEFENDEURS

Monsieur [M] [D], né le 22 Février 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Kévin DARMON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 107

Madame [K] [Y] épouse [D], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Kévin DARMON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 107

Débats tenus à l’audience du : 06 Mai 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 06 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025, prorogé au 10 Juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES NENUPHARS est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à Sartrouville (78), qu’elle a donné à bail commercial à la société ACP THERMIQUE (société de plomberie chauffage), suivant contrat en date du 1er juin 2012 et avenant du 1er octobre 2023.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge des référés de ce Tribunal a enjoint à M. [M] [D] et Mme [K] [Y] épouse [D] de remettre à la SCI LES NENUPHARS une clé du portillon central du portail sur rue, disant n’y avoir lieu à astreinte, et rejeté la demande de remise d’une seconde télécommande d’ouverture de portail et la demande de remise d’une clé de débridage.

Il sera rappelé que dans le cadre de cette précédente instance, la SCI LES NENUPHARS et la société ACP THERMIQUE sollicitaient de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à transmettre à la SCI LESNENUPHARS, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

• les clés du portail piéton en deux exemplaires, et reproductibles,

• une clé de débridage pour débloquer la porte automatique en cas de coupure de courant,

• une télécommande supplémentaire,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à la SCI LES NENUPHARS et à la SARL ACP THERMIQUE la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elles rappellaient que les salariés d’ACP THERMIQUE vont et viennent au sein des locaux pour déposer et récupérer du matériel ainsi que pour y prendre leur pause déjeuner, et que dans l’acte de propriété de la SCI, figure en page 13 une clause lui conférant un droit de passage sur la bande de terre, propriété au voisin (actuellement Monsieur et Madame [D]) lui permettant un droit de passage à pied ou avec voitures ; l’accès à cette bande de terre et par suite à la cave/réserve et à la dépendance appartenant à la SCI est clôturé par un portail électrique sur rue.

Elles précisaient qu’il y a deux moyens pour accéder au passage : 1) à l’aide de la télécommande, qui va ouvrir l’intégralité du portail ; 2) à l’aide d’une clé qui va ouvrir le seul portillon.

Elles expliquaient que le 6 mai 2024, l’un des salariés de la société, s’est aperçu que la serrure donnant l’accès à l’arrière de la propriété avait été changée ; malgré une mise en demeure adressée au propriétaire du fonds servant ainsi que le dépôt d’une plainte, la SCI n’est pas parvenue à obtenir la remise d’une clé, les propriétaires du fonds servant estimant que l’acte de servitude ne leur en fait pas l’obligation.

Elles ajoutaient également que l’électricité est régulièrement coupée de sorte que les employés ne peuvent librement accéder ou sortir des locaux loués à l’entreprise, ce qui perturbe fortement le fonctionnement de la société ACP THERMIQUE, dès lors que lorsqu’il y a de l’électricité, elle est contrainte d’avoir une personne sur place pour ouvrir la porte aux employés, ainsi qu’à la femme de ménage grâce à l’unique télécommande (gardée précieusement au bureau) remise par les propriétaires du fonds servant, et lorsque l’électricité est coupée (très régulièrement), le passage n’est plus possible (et le droit de passage reste ainsi purement théorique).

Elles soutenaient donc que Monsieur et Madame [D] font très régulièrement obstacle au droit de passage conventionnel dont bénéficie la SCI et que ce droit ne souffre d’aucune contestation sérieuse et que l’impossibilité d’accès au passage est un trouble manifestement illicite.

Elles précisaient qu’il existe deux portails : l’un d’accès à la propriété [D] et au droit de passage des demanderesses, c’est le portail sur rue objet de la présente procédure, et l’autre à l’intérieur, à côté du passage, et séparant les deux propriétés, situé à l’arrière de la maison de la SCI et séparant le jardin de la SCI avec le passage appartenant aux [D].

Elles relevaient l’absence de contestation sérieuse au droit de passage, faisant valoir que l’acte d’acquisition de la SCI LES NENUPHARS est clair et fait état d’une servitude de passage ; le bénéfice de servitude de passage au profit de la SCI LES NENUPHARS et par suite de celui de sa locataire n’est pas contestable, et n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur et Madame [D] ; toutefois, ce droit de passage reste théorique à chaque fois que l’électricité est régulièrement coupée, soit du fait des travaux dans le quartier soit du fait des époux [D], alors que la SCI LES NENUPHARS et par suite sa locataire ne se sont vu remettre par les époux [D] qu’une unique télécommande actionnant le portail électrique, à l’exclusion de toute clé d’accès au portillon ou de clé de débridage ; le constat de commissaire de justice des époux [D] démontre que le seul moyen d’accès au passage est électrifié et que Monsieur [D] peut fermer le portail à distance et à l’envi ; les demandes d’obtention de clés sont donc parfaitement légitimes et bien fondées.

Elles faisaient valoir que l’urgence est manifeste lorsque les salariés témoignent de leurs difficultés d’accès à la salle de pause ou d’accès au matériel de l’entreprise ou quand la société de ménage indique que, faute d’accès, elle ne peut faire son travail ; en tout état de cause, elles visaient les articles 834 et 835 du code de procédure civile ; si l’article 834 requiert la démonstration de l’urgence, l’article 835 impose la simple démonstration d’un trouble manifestement illicite.

Elles faisaient valoir que l’impossibilité d’accès constitue un trouble manifestement illicite, expliquant que la condition de passage uniquement à l’aide d’une télécommande, impuissante à assurer l’accès quand l’électricité est coupée, décrit par le constat de commissaire de justice établi le 7 juin 2024, fait obstacle in fine au droit de passage et constitue le trouble manifestement illicite, et précisaient que les époux [D] changent très régulièrement la serrure du portail et coupent également très régulièrement l’électricité ; les employés de la société ACP THERMIQUE et de l’entreprise de ménage, ainsi que les précédents occupants, témoignent de cette impossibilité d’accès, ancienne et récurrente, selon attestations qui répondent aux conditions posées par l’article 202 du code de procédure civile.

Elles indiquaient que les époux [D], obsédés par la fermeture du portail, font obstacle depuis de nombreuses années à l’exercice du passage et mettent en danger toute personne habilitée qui doit utiliser celui-ci.

Elles ajoutaient que Monsieur [D] présente un caractère violent et a été condamné par le tribunal de police de Versailles le 20 janvier 2020 du chef de violences ayant entraîné aucune incapacité de travail commises le 18 avril 2018 sur la personne de Monsieur [Z] [O], gérant de la SCI LES NENUPHARS et de la SARL ACP THERMIQUE.

Elles sollicitaient donc la transmission des nouvelles clés du portail ; il s’agit de la clé du portillon en partie centrale ; Monsieur et Madame [D] estiment que l’acte notarié ne précisant pas la façon dont le droit de passage doit être permis au propriétaire du fonds dominant, il ne leur appartient pas de leur fournir une clé ; pourtant, les clés dupliquées (clé transmise précédemment) permettraient aux sociétés demanderesses de bénéficier d’un accès effectif permanent que l’électricité soit en fonctionnement ou non, car pour pour exercer pleinement le droit de passage, il est nécessaire que la SCI et sa locataire puissent remettre aux salariés de la SARL une clé de sorte que chacun puisse aller et venir en fonction de ses besoins ; ces clés devront donc être reproductibles

Elles sollicitaient également la transmission d’un second bip d’ouverture du portail, la SCI ne détenant qu’un seul bip, transmis par sa venderesse en 2012, qu’elle avait obtenu après intervention d’un huissier de justice à sa demande, correspondant au document de remise ; ce bip est devenu non fonctionnel en 2014 ; cependant, à l’époque, la société ACP THERMIQUE n’avait pas encore l’usage de l’arrière de la maison et n’utilisait pas le droit de passage, lequel était utilisé uniquement par les locataires du logement d’habitation, qui disposaient alors d’une clé du portillon ; suivant arrêt en date du 7 juin 2022, la Cour d’appel de Versailles a d’ailleurs confirmé le jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 20 juin 2019 qui avait condamné les époux [D] à remettre à la SCI LES NENUPHARS un bip permettant l’ouverture du portail sur rue ; Monsieur et Madame [D] produisent un document attestant qu’un bip a été remis à un huissier de justice par courrier du 26 octobre 2022 ; il manque un second bip, qui permettrait à la secrétaire de la société ACP THERMIQUE de ne pas avoir besoin de sortir pour ouvrir au salarié qui se présente à l’entrée et à toute heure de la journée, le commissaire de justice ayant constaté que l’ouverture n’était pas possible depuis l’intérieur des bureaux.

Elles sollicitaient enfin une clé de débridage, qui permet de désactiver l’intégralité du système d’ouverture du portail quand le passage par le portillon ne suffit pas ; il résulte du constat de commissaire de justice du 7 juin 2024, qu’à l’arrière de la maison, la SCI LES NENUPHARS et la SARL ACP THERMIQUE disposent d’un jardin à l’intérieur duquel le gérant peut garer son scooter ; or, la simple ouverture du portillon implique d’enjamber le socle métallique du portail empêchant le passage d’un scooter par celui-ci, ni le passage d’une voiture alors que l’acte de servitude indique : « Il est bien entendu que Madame [N] ou ses ayants droits ou ayants-cause auront le droit de passage, à pied ou avec voitures » ; la seule solution pour garantir un plein accès au passage est donc la remise d’une clé de débridage.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitaient de voir :

— ordonner l’incompétence du juge des référés à trancher cette affaire qui se heurte à l’absence d’urgence, à une contestation sérieuse ou encore à l’absence de trouble manifestement illicite,

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner la SCI LES NENUPHARS et la société ACP THERMIQUE à leur payer chacune la somme de 5000 euros aux époux [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils rappelaient que l’objet de la présente procédure en référé heure à heure n’est pas la première manifestation de la part de la SCI LES NENUPHARS d’un abus de droit que lui offre la servitude de passage, relatant qu’en 2016, ils avaient déjà reproché à la SCI LES NENUPHARS d’avoir aggravé la servitude de droit de passage en ayant retiré le portail d’origine et qu’ils avaient fait procéder à leurs frais à la pose d’un portail dans l’allée objet de la servitude, deux bips ayant été mis à la disposition des bénéficiaires du fonds dominant ; l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 7 juin 2022 avait condamné la SCI LES NENUPHARS à leur rembourser les frais de pose d’un nouveau portail régularisant la situation au regard des stipulations visées par les titres de propriété ; cet arrêt n’a pas mis un terme aux conflits de voisinages entretenus par les comportements de la SCI LES NENUPHARS et de sa locataire.

Ils expliquaient avoir depuis plusieurs années et à de multiples reprises, mis en demeure la SCI de cesser de les importuner et de refermer le portail derrière eux après chaque passage, acte dont se passent systématiquement les membres de la SCI ainsi que des personnels de sa locataire, et déposé plaintes et mains courantes à l’encontre du gérant de la SCI pour violation de propriété.

Ils relevaient en premier lieu l’absence d’urgence, dès lors que la question qui se pose dans ce litige est de déterminer si les requérants qui profitent du fonds servant sont légitimes au regard de leur droit de passage d’imposer aux défendeurs la production d’une clé mécanique ou d’un bip supplémentaire, et qu’il n’est aucunement question en l’espèce d’un obstacle de la part des époux [D] à l’exercice par ses voisins de leur droit de passage ; il est justifié que le portail est fonctionnel et ouvert fréquemment par les deux bips mis à disposition par Monsieur [D] à ses voisins ; le seul problème subsistant est que les demandeurs ne prennent pas la peine de refermer le portail après son ouverture.

Ils relevaient en deuxième lieu l’existence de contestations sérieuses. Ils soutenaint qu’il n’existe aucune preuve de dysfonctionnements électriques réguliers faisant obstacle au droit de passage ; cette affirmation laconique ne se fonde que sur des attestations de complaisance. Ils allèguaient également l’absence de clé mécanique fonctionnelle, prétendant que le gérant de la SCI a cassé à trois reprises la serrure du portail et qu’à ce jour, la serrure « à clé » ne fonctionne pas du fait du demandeur, eux-mêmes comme les requérantes se contentant aujourd’hui d’utiliser leur télécommande pour entrer et sortir.

Ils relevaient enfin l’absence de trouble manifestement illicite, puisqu’ils respectent l’exercice du droit de passage octroyé à leur voisin et qu’aucun obstacle n’est exercé à l’encontre de ce droit, ajoutant que ne sont aucunement précisées les modalités d’exercice du droit de passage, qu’il soit mécanique ou électronique ; dès lors qu’aucune précision n’est apportée quant aux stipulations relatives au droit de passage, aucune exigence plus précise que la clause ne saurait être exercée sur les propriétaires du fonds servant. Ils rappellent, paar ailleurs, que les demanderesses ne doivent pas confondre une simple servitude de droit de passage avec le droit de propriété, le passage ne leur conférant aucun droit d’abuser ou de disposer du bien d’autrui.

Le juge des référés statuait dans son ordonnance du 17 décembre 2024 en enjoignant à Monsieur et Madame [D] de remettre à la SCI LES NENUPHARS une clé du portillon central du portail sur rue, sans avoir lieu à astreinte, et rejetant la demande de remise d’une seconde télécommande d’ouverture de portail et la demande de remise d’une clé de débridage.

Il statuait comme suit :

Sur la demande de remise de transmission

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

En l’espèce, en l’absence d’urgence caractérisée, la demande sera rejetée sur ce fondement.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il est nécessaire de rappeler que l’illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation ne suffit pas à caractériser un trouble manifestement illicite, qui doit être apprécié en considération des circonstances et des conséquences en résultant.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente notarié du 6 avril 2012, par lequel la SCI LES NENUPHARS a acquis un immeuble à usage de commerce et d’habitation avec jardin, sis [Adresse 4], il est prévu une servitude de passage, résultant de l’acte notarié en date du 5 juin 1958, stipulée comme suit : "Droit de passage au profit de la propriété restant à Madame [N]«   »Il est bien entendu que Madame [N] ou ses ayants-droit ou ayants-cause auront le droit de passage, à pied ou avec voitures, mais non la faculté de stationner, sur la bande de terrain comprise dans la vente à Monsieur et Madame [L] et donnant sur l'[Adresse 8], jusqu’à la porte qui sera aménagée lors de clôture séparative dont il est parlé ci-dessus, ceci afin de permettre l’accès au jardin situé derrière la maison réservée par la venderesse et également à cette maison« . »L’acquéreur bénéficiera naturellement de cette servitude de passage".

Il n’est pas contesté que le fonds (dominant) appartenant à la SCI LES NENUPHARS, loué à la société ACP THERMIQUE, bénéficie d’une servitude de droit de passage sur le fonds (servant) appartenant aux époux [D], sis [Adresse 5].

A ce jour, la limite séparative permettant le droit de passage est clôturé par un portail métallique tel que décrit par le procès-verbal de constat de Commissaire de justice en date du 7 juin 2024 qui précise que "Le passage [situé sur l'[Adresse 8]] affecté d’une servitude est fermé par un grand portail métallique automatique s’ouvrant d’un seul tenant et disposant d’un portillon en partie centrale« . »Ledit portail dispose d’un dispositif de réception destiné à son fonctionnement au moyen d’une télécommande« (ou bip). »Egalement au droit du montant latéral droit, le portail est équipé d’un dispositif d’ouverture manuelle muni d’une serrure et dont le fonctionnement nécessite une clé. La serrure est d’aspect récent. Présence d’une poignée ronde de type laitonnée en face externe, absence de poignée en face interne.« Il est également constaté »la présence d’un système de débrayage manuel du portail".

Le gérant de la SCI LES NENUPHARS déclare qu’il dispose d’un seul bip d’ouverture du portail, présenté au Commissaire de justice, et ne dispose pas de clé pour l’ouverture manuelle du portail ni de clé afférente au système de débrayage manuel du portail.

Il est par ailleurs constaté par le Commissaire de justice que la distance entre la porte d’accès du magasin et le portail, situés tous les deux sur rue, est d’environ 4 mètres. En actionnant la télécommande (bip), face au portail, celui-ci s’ouvre, également à un mètre 50. Au-delà d’un mètre 50, le portail ne s’ouvre plus. Dès lors, la salariée de l’entreprise, qui se trouve dans le magasin, doit donc à chaque fois que quelqu’un doit sortir ou entrer par le portail, quitter son poste de travail pour venir ouvrir ledit portail à une distance maximale d’ 1 m 50.

Il n’est pas contesté que la société ACP THERMIQUE emploie une dizaines d’employés qui doivent accéder quotidiennement aux locaux commerciaux situés à l’arrière de la propriété. Il est constaté par le Commissaire de justice que ces salariés doivent accéder à la salle de pause dans la dépendance et sortir le matériel pour les missions quotidiennes liées aux activités professionnelles de la société ACP THERMIQUE.

Si le principe de la servitude de passage n’est pas contesté, il ressort des observations respectives des parties que son application pratique est sujette à difficultés et conflits. Dès lors, et indépendamment des relations conflictuelles voire délétères entre voisins, il convient de vérifier si le droit de passage est possible et adapté.

Sur la demande de remise d’une télécommande supplémentaire

En l’espèce, la SCI LES NENUPHARS dispose d’un bip fonctionnel, comme en atteste le constat de Commissaire de justice, étant par ailleurs rappelé que le Tribunal judiciaire de Versailles a, par jugement du 20 juin 2019, confirmé sur ce point par arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 7 juin 2022, condamné M. et Mme [D] à remettre à la SCI LES NENUPHARS un bip permettant l’ouverture du portail sur rue, ayant relevé que les époux [D] « ne justifient pas plus en appel qu’en première instance de cette remise qu’ils disaient devant les premiers juges avoir effectuée par voie d’huissier de justice. »

Il apparaît donc que le passage du portail par voie électrique (télecommande) est possible, dès lors que la SCI LES NENUPHARS dispose effectivement d’un bip, qu’elle peut mettre à disposition de sa locataire.

Si le droit initial de servitude conventionnelle susvisé ne prévoyait pas expressément la possibilité de remise d’un bip électronique, cette remise est devenue nécessaire avec le temps et l’installation d’un portail électrique. En revanche, cette installation, qui implique la remise d’un bip électronique, n’exige pas la remise d’un second bip, dès lors que le passage est possible par l’intermédiaire du bip existant. Au surplus, la remise d’un second bip ne permettrait pas d’éviter la contrainte pour la secrétaire de la société ACP THERMIQUE de devoir sortir pour biper l’ouverture du portail.

Il n’est donc pas caractérisé de trouble manifestement illicite. Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de remise de clés du portail piéton en deux exemplaires, et reproductibles

S’il s’avère que l’ouverture du portail, et dès lors le passage, est possible par voie de télécommande électronique, comme précédemment développé, il apparaît qu’en cas de dysfonctionnements dudit portail, celui-ci peut rester fermé, comme en témoignent les employés de l’entreprise ACP THERMIQUE qui l’utilisent quotidiennement.

Cette entrave au passage, compromettant ainsi l’activité de la société ACP THERMIQUE, locataire de la SCI LES NENUPHARS bénéficiaire du droit de passage, constitue un trouble manifestement illicite, justifiant qu’il soit remis à la SCI LES NENUPHARS par les propriétaires du fonds servant, une clé du portillon central à ouverture manuelle du portail, afin de permettre l’accès en cas de besoin.

En revanche, cette clé, tout comme le bip susmentionné, ne peut être reproductible ou donné en plusieurs exemplaires, pour les mêmes raisons qu’exposées précédemment, à savoir que si le droit initial de servitude conventionnelle susvisé ne prévoyait pas expressément la possibilité de remise d’une clé, cette remise est devenue nécessaire avec le temps et l’installation d’un portail à ouverture électrique et à ouverture manuelle. En revanche, cette installation, qui implique la remise d’une clé, n’exige pas la reproduction de ladite clé, dès lors que le passage est possible par l’intermédiaire de la clé existante. Au surplus, la reproduction d’une clé donnant accès à une propriété privée appartenant aux voisins, sans détermination du nombre de destinataires et de leur désignation nominale, n’est aucunement envisageable au regard de la protection du droit de propriété.

Il convient donc d’enjoindre à M. et Mme [D] de remettre à la SCI LES NENUPHARS une clé du portillon central du portail sur rue. Une astreinte ne se justifie pas en l’état.

Sur la demande de remise d’une clé de débridage pour débloquer la porte automatique en cas de coupure de courant

Le droit de passage étant établi comme précédemment développé, cette demande est superfétatoire et sera rejetée.

L’ordonnance a été signifée le 13 janvier 2025 et n’a pas fait l’objet d’un appel.

Le conseil des demanderesses a adressé une mise en demeure aux époux [D] d’avoir à transmettre la clé en date du 13 février 2025. Le 19 février 2025, ces derniers adressaient ladite clé par courrier.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 15 avril 2025, la SCI LES NENUPHARS et la société ACP THERMIQUE ont assigné M. [M] [D] et Mme [K] [Y] épouse [D] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à transmettre à la SCI LES NENUPHARS, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

— une clé de débridage pour débloquer le portail automatique sur rue,

— une télécommande supplémentaire pour actionner le portail automatique sur rue,

— le déssoudage du portillon central ainsi que la remise d’une clé permettant effectivement d’actionner et d’ouvrir ce portillon central,

— ordonner solidairement à Monsieur et Madame [D] de cesser de manière permanente de garer leur véhicule ou de mettre tout obstacle devant le portillon intérieur d’accès au jardin avec pour objet ou pour effet de bloquer l’accès à son jardin à la SCI et la SARL depuis le droit de passage, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à s’exécuter,

— débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à la SCI LES NENUPHARS et à la SARL ACP THERMIQUE la somme de 4800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Aux termes de leurs conclusions, les demanderesses maintiennent leurs demandes en rappelant que la SCI et sa locataire ACP THERMIQUE sont confrontées à une sérieuse diffculté d’exercice effectif de son droit de passage, du fait de l’obstruction des voisins, propriétaires du fonds servant, Monsieur et Madame [D] ; ces difficultés quotidiennes empêchent la locataire, entreprise de plomberie-chauffage d’exercer correctement son activité.

Elles rappellent également que le tribunal de céans s’est déjà prononcé sur cette affaire, contraignant les époux [D] à transmettre à la SCI une clé du portillon d’accès, suivant ordonnance de référé du 17 décembre 2024, mais précisent que toutefois, tout en transmettant cette clé (qui s’est avérée non fonctionnelle), les époux [D] soudaient le portail, rendant cette clé inutile, comme constaté par constat de commissaire de justice du 19 mars 2025, et plus encore, ils garent désormais régulièrement leur véhicule devant le portillon intérieur séparant le couloir d’accès faisant l’objet de droit de passage et le jardin de la propriété de la SCI, avec pour conséquence que, quand bien même les salariés parviendraient à accéder jusqu’au passage, ils ne pourraient pour autant accéder ni à la réserve ni à la salle de pause.

Elles expliquent que parrallèlement à la transmission de la clé, les époux [D] soudaient, dans le même temps, le portillon central de sorte que la clé n’avait plus aucun intérêt, outre qu’il il s’avérait que la clé transmise ne permettait pas l’ouverture de la serrure.

Elles soulignent qu’il s’agit la purement et simplement d’une atteinte à l’autorité de la Justice, et dès lors, la SCI et sa locataire se retrouvent dans la même position qu’avant la première décision, et la situation s’est même aggravée puisque les voisins garent désormais très régulièrement leur voiture devant le petit portillon intérieur, empêchant les salariés de récupérer le matériel et de se rendre dans la salle de pause.

S’agissant de la question de l’autorité de la chose jugée, les demanderesses concluent à la recevabilité de la présente action au regard de l’action antérieure, par application de l’article 488 alinéa 2 du code de procédure civile qui prévoit que l’ordonnance de référé ne peut être rapportée ou modifiée qu’en cas de circonstances nouvelles.

Elles indiquent qu’en l’espèce, les circonstances nouvelles sont :

— d’une part, la soudure du portillon opérée par Monsieur [D], qui rend inutile la clé obtenue, contestant les allégations de Monsieur [D], qui prétend qu’il a été contraint de souder le portail pour assurer sa sécurité après avoir constaté une nouvelle fois que la serrure avait été cassée « par les différents usagers de la servitude de passage », alors même que le gérant de la SCI a constaté que le portail avait été soudé à une date à laquelle la clé n’avait pas encore été transmise, et qu’en outre, le portail a été soudé après l’expiration du délai d’appel de l’ordonnance ;

— d’autre part, la mise en vente de la société ACP THERMIQUE, qui conduira à la fin du contrat de bail conclu avec la SCI, et au départ de Monsieur et Madame [O] qui occupaient l’appartement au-dessus des locaux loués à l’entreprise), et par suite, à la future présence de deux locataires, l’un pour le local commercial, l’autre pour le local d’habitation et ainsi à la nécessité absolue pour chacun d’eux à disposer d’un accès via le droit de passage, étant précisé que le bien immobilier est composé d’une boutique au RDC et de deux pièces principales et trois mansardées à l’étage, le RDC, le sous-sol, l’annexe et le jardin étant loués à l’entreprise de plomberie, à l’exclusion des pièces à l’étage.

Elles rappellent l’existence de la servitude de passage telle qu’elle résulte de l’acte notarié du 5 juin 1958 et l’obstruction au droit de passage dont bénéficie la SCI même à la suite de la remise de la clé tel qu’ordonnée par 1'ordonnance de référe du 17 décembre 2024, et maintiennent que cette impossibilité d’accès constitue un trouble manifestement illicite, étant relevé que l’ordonnance du 17 décembre 2024 jugeait que cette entrave au passage, compromettant l’activité de la société ACP THERMIQUE, constituait un trouble manifestement illicite, justifiant qu’il soit remis à la SCI par les propriétaires du fonds servant, une clé du portillon central à ouverture manuelle du portail afin de permettre l’accès en cas de besoin et notamment quand l’électricité est coupée de sorte que le grand portillon n’est plus actionnable par la télécommande.

Elles indiquent que ce droit de passage reste théorique, les époux [D] faisant obstacle à son exercice concret ; qu’il est démontré que les époux [D] ont sciemment décidé de se soustraire à la décision de justice rendue, et qu’ils referment systématiquement le portail sans permettre à la SCI et la SARL d’aller et venir librement ; que de même, la SCI ne sera pas en mesure d’assurer un accès à chacun de ses futurs locataires, l’un pour le local commercial, l’autre pour le local d’habitation ; qu’en outre, avec le stationnement du véhicule des époux [D] devant le portillon intérieur donnant accès au jardin de la SCI, quand bien même l’équipe de la SARL serait parvenue à accéder au passage elle ne peut toujours pas accéder à la salle de pause ou la réserve située dans le jardin de la propriété de la SCI, et de même, elles ne peuvent plus sortir la poubelle, stocké dans le jardin de la SCI.

Elles ajoutent que désormais, Monsieur [D] s’attache à donner des coups dans la vitrine de la société ACP THERMIQUE, ou encore se plait à arroser la pompe à chaleur de la SCI et à arroser les plantes de celle-ci avec un produit détergeant.

Elles concluent enfin au rejet des demandes reconventionnelles, qui se heurtent à des contestations sérieuses, les défendeurs ne démontrant aucun trouble illicite, lequel serait constitué par le fait de ne pas refermer, alors même que précisément, les demanderesses se plaignent de l’impossibilité d’accès au passage, ce qui est donc totalement antinomique.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :

— in limine litis, prononcer l’irrecevabilité des demandes ayant pour objet la transmission d’un second bip et d’une clé de débridage, se heurtant à une fin de non-recevoir,

— ordonner l’incompétence du juge des référés à trancher cette affaire qui se heurte à l’absence d’urgence, à une contestation sérieuse ou encore à l’absence de trouble manifestement illicite,

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner la SCI LES NENUPHARS et l’ACP THERMIQUE à une amende civile,

— condamner la SCI LES NENUPHARS et l’ACP THERMIQUE à payer aux époux [D] la somme de 10 000 euros pour procédure abusive à titre provisionnel,

— condamner sous astreinte la SCI LES NENUPHARS et l’ACP THERMIQUE d’un montant de 500 euros par acte manqué de bien vouloir refermer à chaque utilisation le portail des époux [D],

— condamner la SCI LES NENUPHARS et l’ACP THERMIQUE à payer chacune la somme de 5000 euros aux époux [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils précisent au préalable que suite à l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024, et suite au courrier du 13 février 2025 du conseil de la SCI LES NENUPHARS et de l’ACP THERMIQUE, ils ont adressé à ce dernier, par courrier recommandé en date du 19 février 2025, la clé du portillon, s’exécutant spontanément et respectueusement aux dispositions de l’ordonnance, et pensant que cette remise allait faire cesser toute provocation de la part de la SCI LES NENUPHARS et de l’ACP THERMIQUE à leur égard ; que pour autant, ces dernières ont persisté en installant notamment une caméra orientée sur leur propriété, en positionnant des arbustes à moins de 2 m de la limite séparative de propriété et dont la hauteur dépasse les 2 m légalement impartis, et en laissant le portail sur rue et le portillon coulissant ouverts à chaque passage des ouvriers ; que par ailleurs, peu de temps après la remise des clés du portillon, Monsieur [D] a constaté que la serrure était à nouveau cassée, et dès lors, pour protéger sa propriété contre toute intrusion, il a été contraint de condamner définitivement cette serrure.

Ils soulèvent in limine litis l’autorité de la chose jugée sur les demandes de remise d’un second bip et de remise d’une clé de débridage pour débloquer la porte automatique en cas de coupure de courant, relevant que le tribunal a déjà été saisi de ces demandes et en a débouté les demanderesses, lesquelles n’ont pas interjeté appel de cette décision.

Ils soulèvent l’absence d’urgence caractérisée en l’espèce, dans la mesure où la question qui se pose dans ce litige est de déterminer si les requérantes, qui profitent du fonds servant, sont légitimes, au regard de leur droit de passage, d’imposer aux défendeurs la production d’une clé mécanique d’une clé de débridage ou d’un bip supplémentaire, question qui s’éloigne de toute notion d’urgence, étant souligné qu’il n’est aucunement question d’un obstacle de la part des époux [D] à l’exercice par leurs voisins de leur droit de passage ; que le portail est fonctionnel et ouvert fréquemment par les deux bips mis à disposition ; que le seul problème subsistant à ce jour est que les demanderesses ne prennent pas la peine de refermer le portail après son ouverture.

Ils évoquent aussi l’existence de contestations serieuses, rappelant que le gérant de la SCI LES NENUPHARS avait par le passé cassé à trois reprises la serrure du portail et qu’à ce jour, la serrure à clé ne fonctionne pas à nouveau du fait de la SCI.

Ils soutiennent enfin l’absence de trouble manifestement illicite, dans la mesure où il n’est démontré aucune impossibilité d’accès, et qu’ils respectent l’exercice du droit de passage octroyé à leurs voisins, rappelant que les modalités d’exercice dudit droit de passage ne sont stipulées ; qu’ainsi, dès lors que les époux [D] respectent l’exercice par la SCI et sa locataire d’un droit de passage à pied ou avec voiture sans faculté de stationner sur la bande de terrain, ils répondent donc entierement à leur obligation, peu important que l’ouverture ne se fasse électroniquement ou mécaniquement ; que les demanderesses ne doivent pas confondre une simple servitude de droit de passage avec le droit de propriété et ne sont donc pas légitimes de solliciter davantage que les deux bips qu’ils détiennent déjà ; quant à la clé de débrayage du moteur, il s’agit d’un acte de disposition du portail qui revient au seul propriétaire du portail.

Ils rappellent qu’ils sont les seuls propriétaires de leur portail et qu’ils ont le droit de transformer leur bien (via la soudure de la serrure mécanique), dès lors qu’est respecté le droit de servitude de passage de leurs voisins.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025 prorogé au 10 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 488 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Autrement dit, l’ordonnance en référé a autorité de la chose jugée au provisoire, qui ne s’impose pas au juge du fond.

Il est établi par ailleurs qu’en l’absence de fait nouveau, le juge des référés ne saurait méconnaître l’autorité s’attachant aux ordonnances antérieurement rendues entre les parties.

De même, il est constant qu’en cas de circonstances nouvelles, le juge des référés peut modifier une décision précédemment rendue. Le pouvoir de modifier ou de rapporter la décision pour ciconstances nouvelles appartient à la juridiction qui l’a prononcée, étant précisé que la notion de circonstance nouvelle s’entend de tout élément nouveau étant intervenu ou ne pouvant avoir été obtenu que postérieurement à l’ordonnance initiale.

Enfin, l’article 1355 du Code civil précise que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formées par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, il sera rappelé que l’autorité de la chose jugée est soulevée relativement aux demandes de transmission d’un second bip et d’une clé de débridage.

Dans le cadre de la précédente instance, les mêmes demanderesses sollicitaient déjà des mêmes défendeurs, la remise d’ « une clé de débridage pour débloquer la porte automatique en cas de coupure de courant, et d’une télécommande supplémentaire », qu’elles sollicitent à nouveau dans le cadre de la présente instance, entre les mêmes parties et sur les mêmes fondements : « une clé de débridage pour débloquer le portail automatique sur rue, et une télécommande supplémentaire pour actionner le portail automatique sur rue ».

Le juge des référés, dans son ordonnance du 17 décembre 2024 a débouté les demanderesses de ces deux demandes.

La soudure du portillon ne constitue pas une circonstance nouvelle au sens de l’article 488 susvisé s’agissant des demandes de transmission d’un second bip et d’une clé de débridage, dans la mesure, d’une part, où il est sollicité parallèlement le déssoudage du portillon central ainsi que la remise d’une clé permettant effectivement d’actionner et d’ouvrir ce portillon central, d’autre part, où, en tout état de cause, le refus opposé par une partie d’exécuter une décision de justice ne constitue pas un fait nouveau privant cette décision de l’autorité de la chose jugée.

La mise en vente de la société ACP THERMIQUE alléguée par les demanderesses ne constitue pas non plus une circonstance nouvelle, n’étant aucunement justifiée et dès lors constituant un événement in futurum.

En conséquence, la demande de condamnation solidaire de Monsieur et Madame [D] à transmettre à la SCI LES NENUPHARS, sous astreinte, une clé de débridage pour débloquer le portail automatique sur rue, et une télécommande supplémentaire pour actionner le portail automatique sur rue, est irrecevable comme ayant autorité de chose jugée.

Sur la demande de déssoudage du portillon central et de remise d’une clé permettant effectivement d’actionner et d’ouvrir ce portillon central

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

En l’espèce, l’urgence n’est pas caractérisée dans la mesure où le portail électrique fonctionne par actionnement de télécommande. Ce moyen sera rejeté.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, par ordonnance de référés définitive du 17 décembre 2024, il a été enjoint à Monsieur et Madame [D] de remettre à la SCI LES NENUPHARS une clé du portillon central du portail sur rue, au motif que : « S’il s’avère que l’ouverture du portail, et dès lors le passage, est possible par voie de télécommande électronique, comme précédemment développé, il apparaît qu’en cas de dysfonctionnements dudit portail, celui-ci peut rester fermé, comme en témoignent les employés de l’entreprise ACP THERMIQUE qui l’utilisent quotidiennement. Cette entrave au passage, compromettant ainsi l’activité de la société ACP THERMIQUE, locataire de la SCI LES NENUPHARS bénéficiaire du droit de passage, constitue un trouble manifestement illicite, justifiant qu’il soit remis à la SCI LES NENUPHARS par les propriétaires du fonds servant, une clé du portillon central à ouverture manuelle du portail, afin de permettre l’accès en cas de besoin. En revanche, cette clé, tout comme le bip susmentionné, ne peut être reproductible ou donné en plusieurs exemplaires, pour les mêmes raisons qu’exposées précédemment, à savoir que si le droit initial de servitude conventionnelle susvisé ne prévoyait pas expressément la possibilité de remise d’une clé, cette remise est devenue nécessaire avec le temps et l’installation d’un portail à ouverture électrique et à ouverture manuelle. En revanche, cette installation, qui implique la remise d’une clé, n’exige pas la reproduction de ladite clé, dès lors que le passage est possible par l’intermédiaire de la clé existante. Au surplus, la reproduction d’une clé donnant accès à une propriété privée appartenant aux voisins, sans détermination du nombre de destinataires et de leur désignation nominale, n’est aucunement envisageable au regard de la protection du droit de propriété. »

Il était aux termes du procès-verbal de constat de Commissaire de justice en date du 7 juin 2024 que « la limite séparative permettant le droit de passage est clôturé par un portail métallique » (…) « automatique s’ouvrant d’un seul tenant et disposant d’un portillon en partie centrale ». « Ledit portail dispose d’un dispositif de réception destiné à son fonctionnement au moyen d’une télécommande » (ou bip). « Egalement au droit du montant latéral droit, le portail est équipé d’un dispositif d’ouverture manuelle muni d’une serrure et dont le fonctionnement nécessite une clé. La serrure est d’aspect récent. Présence d’une poignée ronde de type laitonnée en face externe, absence de poignée en face interne. »

La clé du portillon central a été remise par les époux [D] à la SCI LES NENUPHARS le 19 février 2025.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat de Commissaire de justice en date du 19 mars 2025, établi postérieurement à cette remise de clé du portillon central, que "la clé communiquée par Monsieur [D] au requérant (la SCI LES NENUPHARS) (…) rentre dans le canon mais est très difficile à manoeuvrer … nous arrivons à la faire tourner seulement au bout de plusieurs minutes de manipulation. Cette difficulté se présente à chaque tentative. Que ce soit vers la gauche ou vers la droite, la clé ne permet pas l’ouverture du portillon.« Il est constaté par ailleurs que »les montants de ce dernier sont soudés sur toute hauteur, à trois points distincts".

Il apparaît donc qu’outre le dysfonctionnement de la clé remise, sur injonction judiciaire, les époux [D] s’arrogent le droit de faire obstruction à une décision de justice en soudant le portillon central à ouverture manuelle dont il a été statué qu’il permettait l’exercice de la servitude de passage.

La remise d’une clé dysfonctionnelle doublée du soudage du portillon central, empêchant le droit de passage défini par l’ordonnance définitive du 17 décembre 2024, constituent un trouble manifestement illicite.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur et Madame [D] à procéder au déssoudage du portillon central et à remettre une clé en état de fonctionnement permettant d’actionner et d’ouvrir ledit portillon central.

L’attitude volontairement obstructive des défendeurs justifie pleinement le prononcé d’une astreinte, selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur la demande de cessation permanente de garer un véhicule ou de mettre tout obstacle devant le portillon intérieur d’accès au jardin

Cette demande n’est aucunement justifiée au visa des articles 834 et 825 alinéa 1er susvisés, par les trois seules photos produites, non datées et montrant une voiture dont la propriété n’est pas établie.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes aux fins d’amende civile et de dommages-intérêts pour procédure abusive au regard de la condamnation des époux [D] susvisée.

S’agissant de la demande de refermer à chaque utilisation le portail sous astreinte, elle n’est ni fondée ni développée et sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner in solidum les défendeurs, parties principalement succombantes, à payer aux demanderesses la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Déclarons irrecevable la demande de condamnation solidaire de Monsieur et Madame [D] à transmettre à la SCI LES NENUPHARS, sous astreinte, une clé de débridage pour débloquer le portail automatique sur rue, et une télécommande supplémentaire pour actionner le portail automatique sur rue,

Condamnons M. [M] [D] et Mme [K] [Y] épouse [D] à procéder au déssoudage du portillon central et à remettre à la SCI LES NENUPHARS une clé fonctionnelle permettant d’ouvrir le portillon central, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et à défaut à l’expiration de ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois,

Rejetons la demande de cessation permanente de garer un véhicule ou de mettre tout obstacle devant le portillon intérieur d’accès au jardin,

Rejetons la demande reconventionnelle de refermer à chaque utilisation le portail sous astreinte,

Disons n’y avoir lieu à statuer sur les demandes aux fins d’amende civile et de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamnons in solidum M. [M] [D] et Mme [K] [Y] épouse [D] à payer à la SCI LES NENUPHARS et la société ACP THERMIQUE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum M. [M] [D] et Mme [K] [Y] épouse [D] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY