TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Chambre de proximité

N° RG 25/00163 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYUY

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

11 Décembre 2025

IMMOBILIERE 3 F

c/

[S] [H]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e MENARD WEILLER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [S] [H]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 11 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

M. [S] [H]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant en personne

À l’audience du 09 Octobre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

N° RG 25/00163 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYUY . Jugement du 11 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2023, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [S] [H] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 390,97 euros, et 226,5 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [S] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 087,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 23 janvier 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [S] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 960,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, majoré de 50%, sans préjudice des charges, la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 23 janvier 2025.

À l’audience du 9 octobre 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F, représentée, actualise la dette à 1 947,67 euros, arrêté au 3 octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement ainsi qu’à un maintien dans les lieux.

Monsieur [S] [H], comparant personne, indique avoir fait un virement de 1 000 euros le 19 septembre 2025 et mentionne régler 400 euros le 12 octobre 2025. En outre, il demande l’octroi de délai de paiement ainsi que la réalisation de travaux, sans en préciser la nature.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, la société requérante transmet un décompte actualisé au 28 octobre 2025 mentionnant deux virements de Monsieur [H] les 7 et 17 octobre 2025 pour un montant total de 1204 euros et un solde restant dû de 770.67 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 août 2023, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 décembre 2024 que la S.A. IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 770.67 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 5 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 août 2023 à compter du 6 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [H], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [S] [H] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la S.A. IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [S] [H] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Au vu des efforts de paiement et de la dette résiduelle, il n’y a pas lieu à majorer l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de travaux :

Selon l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, Monsieur [S] [H] demande la réalisation de travaux dans son logement situé au [Adresse 3]. Or, Monsieur [S] [H] ne produit aucune pièce pouvant attester des désordres de nature à lui causer un préjudice de jouissance, ni de la nécessité et de la nature desdits travaux.

En conséquence, échouant à rapporter la preuve d’une obligation à la charge du propriétaire, il y a lieu de rejeter la demande formée par Monsieur [H].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A. IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 août 2023 entre la S.A. IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [S] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 6 mars 2024,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 770.67 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, loyer de septembre 2025 inclus.

ACCORDE un délai à Monsieur [S] [H] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [S] [H] à s’acquitter de la dette en 10 fois, en procédant à 9 versements de 75 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

N° RG 25/00163 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYUY . Jugement du 11 Décembre 2025.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [H] du logement situé [Adresse 3], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 6 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 6 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de Monsieur [S] [H] tendant à enjoindre la SA IMMOBILIERE 3F à procéder à des travaux,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.A. IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE