N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025

N° RG 24/00648 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQ5X

DEMANDEUR :

Société DOMNIS – ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT VENANT AUX DROITS DE [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 5

DEFENDEURS :

Madame [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e ANTOINE

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société FRANCE HABITATION, aux droits de laquelle vient la société DOMNIS, a donné à bail à Mme [F] [B] et M. [H] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 8 septembre 2010, moyennant un loyer mensuel résiduel qui était en dernier lieu de 336,75€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 15196,96€ a été délivré à Mme [F] [B] et M. [H] [B] le 17 juillet 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juillet 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société DOMNIS, par acte du 6 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 8 novembre 2024, a fait assigner Mme [F] [B] et M. [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de Mme [F] [B] et M. [H] [B] et de tous occupants de leur chef du logement ;La condamnation solidaire de Mme [F] [B] et M. [H] [B] à lui payer la somme de 21312,72€ au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 19 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation solidaire de Mme [F] [B] et M. [H] [B] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamnation in solidum de Mme [F] [B] et M. [H] [B] à lui payer la somme de 500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

La société DOMNIS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 5 mai 2025 à la somme de 4714,55€, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [F] [B] et M. [H] [B], régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Mme [F] [B] et M. [H] [B], non-comparants, ayant été régulièrement assignés, il sera statué malgré leur absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 8 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 20).

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 15196,96€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [F] [B] et M. [H] [B] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 18 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société DOMNIS produit un décompte démontrant que Mme [F] [B] et M. [H] [B] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4714,55€ à la date du 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [F] [B] et M. [H] [B] n’ont pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, conformément à solidarité prévue au bail et à l’article 220 du code civil, au paiement de la somme de 4714,55€, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, du 1er mai 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer depuis janvier 2025, soit antérieurement à l’audience. En outre, il apparait que les impayés locatifs ont débuté à compter de l’application d’un SLS forfaitaire par le bailleur en janvier 2024, lequel leur a été remboursé en janvier 2025. Ils ont bénéficié d’un rappel d’APL en décembre 2024, aide qui leur est depuis cette date régulièrement versée, de sorte que le loyer résiduel n’est plus que de 336,75€. Au vu de la reprise du paiement des loyers, par laquelle les locataires manifestent leur volonté de se maintenir dans les lieux, du montant relativement faible du loyer résiduel eu égard à l’APL de 289€ dont ils bénéficient, et de leur capacité, antérieurement à décembre 2024, à régler l’intégralité du loyer (hors APL), il convient de considérer que M. et Mme [B] sont en mesure de solder leur dette locative.

En conséquence, il convient d’accorder aux défendeurs les plus larges délais de paiement, selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, l’octroi de délais de paiement ayant pour objectif le maintien dans les lieux des locataires.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [F] [B] et M. [H] [B], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société DOMNIS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme [F] [B] et M. [H] [B] à lui verser une somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [B] et M. [H] [B] à payer à la SA DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat une somme de 4714,55€ (quatre-mille-sept-cent-quatorze euros et cinquante-cinq centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 ;

AUTORISE Mme [F] [B] et M. [H] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 130€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [F] [B] et M. [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [F] [B] et M. [H] [B] soient condamnés solidairement à verser à la SA DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [B] et M. [H] [B] à payer à la SA DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [B] et M. [H] [B] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 juillet 2025.

La Greffière La juge