TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

9 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01535 – N° Portalis DB22-W-B7I-SME4

Code NAC : 30B

AFFAIRE : société ACCIMMO PIERRE C/ S.A.R.L. [V] CITY GAMES [Localité 9]

DEMANDERESSE

Société ACCIMMO-PIERRE, société civile de placements immobiliers à capital variable, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 351 380 472, agissant sur poursuites et diligences de ses représentants légaux en cette qualité domiciliés audit siège,

représentée par M^e Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1452, M^e Guillaume GOMBART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 646

DEFENDERESSE

Société [V] CITY GAMES [Localité 9], société à responsabilité limité, au capital de 1.000 euros, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Adresse 10] ([Adresse 2]), immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 891 177 784, représentée par Monsieur [U] [V] domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, M^e Maroi BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0311

Débats tenus à l’audience du 22 juillet 2025

Nous, Erive Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffière lors des débats et de Elisa Rocha, Greffière lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2021, la société IREEF – [Localité 12] [Localité 11] PropCo, aux droits de laquelle vient la société Acimmo Pierre, a consenti à la société [V] City Games [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 13] un bail commercial portant sur un local d’une surface d’environ 4 293 m2 dans un ensemble commercial sis aux [Localité 5] (Yvelines).

Le 29 mars 2024, la société Acimmo Pierre a fait signifier à la société [V] City Games [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 13] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 959 767,07 € au titre de loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Après la délivrance de l’acte introductif d’instance, la société Acimmo Pierre et la société [V] City Games [Adresse 8] ont conclu, par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2024, un protocole d’accord transactionnel valant avenant au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la société Acimmo Pierre a fait assigner en référé la société [V] City Games [Adresse 8] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Après quatre renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 22 juillet 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Acimmo Pierre demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

dire irrecevables les demandes de la société [V] City Games [Adresse 8] ; et subsidiairement les rejeter ;condamner la société [V] City Games [Adresse 8] à lui payer, à titre de provisions :la somme de 183 362,38 € TTC au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;une pénalité correspondant à 10 % des sommes dues à titre de pénalité forfaitaire ;les intérêts de retard sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 5 %, et leur capitalisation ;condamner la société [V] City Games [Adresse 8] à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement et de l’assignation.Elle expose en substance que la société [V] City Games [Adresse 8] ne s’est pas acquittée des sommes dues au titre du protocole d’accord transactionnel, ni des appels de loyers, charges et accessoires qui lui ont été adressées en exécution du bail.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société [V] City Games [Adresse 8] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

dire n’y avoir lieu à référé et rejeter l’intégralité des demandes ;en tout état de cause, condamner la société Acimmo Pierre à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.Elle expose en substance que la demande se heurte à des contestations sérieuses, au motif que le montant du loyer prétendument dû en application du protocole transactionnel ne peut correspondre à un montant indexé dès lors que son montant figure expressément dans le protocole et que le bail n’avait pas pris effet antérieurement de sorte qu’aucune indexation n’a pu intervenir ; qu’en application du protocole, le bailleur a expressément renoncé aux charges arrêtées au 30 septembre 2024, ce qui inclut nécessairement la taxe foncière 2024 qui ne peut donc être mise à sa charge ; que le protocole ne prévoit pas le paiement de charges au titre du quatrième trimestre 2024 et que le montant des charges imputées en 2025 est injustifié.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions respectives de chacune des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Compte tenu de l’abandon par la partie défenderesse de ses demandes reconventionnelles dans ses dernières conclusions, il n’y a pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société demanderesse, dépourvue d’objet.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le protocole transactionnel conclu entre les parties stipule notamment que :

« 1.1 Abandon réciproque de créances

A titre exceptionnel, commercial et intuitu personae, et afin de tenir compte des difficultés rencontrées par le Preneur dans le cadre de l’obtention de ses autorisations administratives de travaux et de leur mise en œuvre, le Bailleur consent au Preneur un abandon à titre définitif, du paiement des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024 de la somme de 1.133.709,51 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés à cette date, exclusion faite du montant de dépôt de garantie facturé à hauteur de 42.930 € (ci-après l’ « Arriéré Locatif»).

En contrepartie, le Preneur renonce à solliciter la participation financière du Bailleur aux travaux d’aménagement du Local, d’un montant de 100.000 euros.

1.2. En tout état de cause, le Preneur sera tenu de (i) régler, dès le 1er octobre 2024, ses appels de loyers, charges et accessoires courant à l’échéance et dans les conditions du Bail (ii) de verser le montant de son dépôt de garantie, correspondant à la somme de 42.930 €.

Le Preneur s’engage à régler les loyers du 4ème trimestre 2024 au Bailleur, d’un montant de 42.930 euros HT/HC, conformément à l’échéancier suivant :

14.310 euros HT/HC dans les 7 jours à compter de la date de signature du présent protocole ;14.310 euros HT/HC au 23 décembre 2024 ;14.310 euros HT/HC au 31 décembre 2024.Le Preneur procèdera au règlement, dans les mêmes conditions, à savoir en trois (3) paiements égaux de 14.310 € payables (i) dans les 7 jours de la signature des présentes (ii) au 23 décembre 2024 (iii) puis au 31 décembre 2024, d’une somme 42.930 €, correspondant au dépôt de garantie dû en exécution du Bail.

1.3. Les Parties conviennent également qu’à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’au 31 décembre 2025, nonobstant la facturation trimestrielle, le Preneur sera autorisé à régler ses appels de loyers, charges et accessoires mensuellement et d’avance par prélèvement bancaire sur le compte bancaire désigné par Bailleur, au plus tard le 5ème jour de chaque mois.

Cette faculté de règlement mensuel est consentie sous réserve, pour le Preneur, de régler ses appels de loyers, charges et accessoires courants, à l’échéance, de sorte qu’il ne pourra plus s’en prévaloir dès le premier incident ou retard de paiement. »

La société Acimmo Pierre verse aux débats un extrait du compte de la société [V] City Games [Adresse 7] bois arrêté à la somme de 183 362,38 € TTC au 18 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus.

Cette somme inclut notamment un montant de 47 788,22 € HT au titre du loyer du quatrième trimestre 2024, alors que le protocole d’accord transactionnel stipule un montant dû à ce titre de 42 930,00 € HT. La somme réclamée se heurte donc à une contestation sérieuse à hauteur d’un montant de 5 829,86 € TTC.

De même, apparaît sérieusement contestable au regard des stipulations du protocole l’imputation à hauteur de 739,39 € TTC de charges au titre de l’exercice 2022.

La somme réclamée porte ensuite, à hauteur de 85 800,14 € TTC, sur la refacturation au 26 novembre 2024 de la taxe foncière 2024. Compte tenu de la date à laquelle cette somme a été facturée au preneur et de son absence de prise en compte dans le montant auquel le bailleur a expressément renoncé par l’effet du protocole d’accord transactionnel, il n’est pas sérieusement contestable que la société [V] City Games [Adresse 8] en demeure redevable au titre du contrat de bail.

De même, alors que le protocole stipule que le preneur était tenu de régler ses appels de charges et accessoires courant à l’échéance et dans les conditions du bail, dès le 1er octobre 2024, l’imputation par le bailleur à la société défenderesse de charges au titre du quatrième trimestre 2024 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Si le défendeur conteste l’imputation de sommes au titre d’un fonds marketing, ces sommes sont justifiées, dans leur principe et leur montant, au regard de l’article 10.5 du contrat de bail.

Enfin, n’est pas contesté le rappel en date du 5 mars 2025 de dépôt de garantie consécutif à l’indexation annuelle du loyer, pour un montant de 2 958,44 € TTC.

Après déduction des sommes injustifiées, la créance locative s’élève à la somme totale de 176 793,13 € TTC.

L’obligation de la société [V] City Games [Localité 9] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société Acimmo Pierre.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025, date des conclusions en demande, conformément aux dispositions de l’article 1231-6, alinéa 1er, du code civil.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur les sommes dues sont capitalisés par périodes annuelles.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la partie demanderesse au titre d’une majoration de 10 % des sommes dues et d’une majoration des intérêts de retard s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société [V] City Games [Adresse 8], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer du 29 mars 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société [V] City Games [Adresse 7] bois à payer à la société Acimmo Pierre la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [V] City Games [Adresse 8] à payer à la société Acimmo Pierre la somme provisionnelle de 176 793,13 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, taxes et charges, selon décompte arrêté au 18 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025 ;

Disons que les intérêts sur la somme due seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société [V] City Games [Adresse 8] à payer à la société Acimmo Pierre la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société [V] City Games [Adresse 7] bois aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 mars 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa Rocha Erice Madre