TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/08429 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X5YI

N° de MINUTE : 26/00036

DEMANDEURS

Madame [W], [N] [I] épouse [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Géraud BOMMENEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

Monsieur [U] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Géraud BOMMENEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par la SELARL AJ ASSOCIES, prise en les personnes de Maîtres [R] [Y] et [L] [T], Administrateurs judiciaires.

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

La SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (SOREQA)

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0131

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] étaient propriétaires des lots n°70 et 71 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du 27 avril 2018, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pour une durée de 12 mois.

Par ordonnance du 17 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pour une durée de 12 mois.

Par ordonnance du 30 novembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 9 juillet 2020, le juge des expropriations du tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré exproprié l’immeuble au profit de la S.A. SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (ci-après la « SOREQA »).

Par acte d’huissier de justice signifié le 14 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix de vente.

Par acte notarié du 8 juin 2022, Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] ont adhéré à l’ordonnance d’expropriation du 9 juillet 2020 et renoncé à tout recours les concernant, constaté la transmission opérée par ladite ordonnance en faveur de la SOREQA, et requis la publication du transfert de propriété à son profit.

Par acte d’huissier de justice signifié le 6 septembre 2022, Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny en mainlevée de l’opposition.

Par décision du 18 mai 2023, le juge de l’exécution a déclaré irrecevable la demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée le 1er octobre 2019.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 21 et 25 juillet 2023, Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maîtres [Y] et [T], et la SOREQA devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir la mainlevée de l’opposition.

Par ordonnance du 2 décembre 2024, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] demandent au tribunal de :

— ordonner la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée le 14 janvier 2021 entre les mains de la SOREQA ;

— déclarer la décision à intervenir commune et opposable à la SOREQA ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maîtres [R] [Y] et [L] [T], sollicite du tribunal :

— qu’il déboute Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] de leur action en mainlevée de l’opposition au transfert de l’indemnité d’expropriation ;

— qu’il condamne in solidum Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] à lui payer une somme de 6000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de Maître Jérôme Chamard.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, la SOREQA demande au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice ;

— condamner les demandeurs aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue 21 mai 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 10 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande en mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

L’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

En l’espèce, Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] produisent, au soutien de leur demande, l’acte d’huissier de justice signifié le 14 janvier 2021 par lequel le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix de vente. Il sera néanmoins observé que la copie produite par les demandeurs se trouve en grande partie illisible, ce qui empêche la présente juridiction d’effectuer un plein contrôle sur cet acte.

De son côté, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’avis de mutation donné à l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] par l’avocat de la SOREQA, expropriante, qui se trouve daté du 29 décembre 2020, et comporte un tampon de la SELARL AJASSOCIES indiquant « reçu le 05 janv. 2021 ».

Cet avis de mutation ayant été expédié par l’avocat de la SOREQA au syndicat des copropriétaires, ce dernier – qui en était donc le destinataire, et non l’expéditeur – n’est pas en mesure de produire l’avis de dépôt ou l’avis de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception qui le contenait. Le tampon qui s’y trouve apposé, auquel il convient de se reporter en l’absence d’éléments de preuve contraires, indiquant qu’il a été réceptionné le 5 janvier 2021 par l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, il s’en déduit que l’opposition a bien été formée par l’administrateur provisoire dans le délai de quinze jours à compter de sa réception conformément aux prévisions de l’article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 susvisé. Le moyen développé par Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] tiré du non-respect de ce délai de 15 jours apparaît donc inopérant.

Sur le fond, s’agissant de la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard de Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D], l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 invoqué par les demandeurs n’est pas pertinent dès lors qu’il se rapporte au seul recouvrement des charges de copropriété par la voie de la procédure accélérée au fond, qui constitue une procédure de recouvrement distincte de la procédure de droit commun. La mise en demeure ne constitue pas, dès lors, une condition de droit commun de l’exigibilité ou de la liquidité de la créance de charges de copropriété.

S’agissant du moyen tiré du défaut de convocation des copropriétaires aux assemblées générales pour approuver les comptes des exercices 2012 à 2021, il sera rappelé qu’un administrateur provisoire a été désigné à compter du 27 avril 2018 pour administrer la copropriété sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, puis à compter du 30 novembre 2020 sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. A compter de cette dernière date, l’administrateur provisoire s’est vu confier, outre les pouvoirs du syndic, les pouvoirs du conseil syndical et ceux de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26.

En outre, et pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats dans la présente instance, notamment :

— un extrait du compte de copropriétaires de Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] arrêté au 24 décembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 20.341,54 euros au titre des charges de copropriété et frais d’opposition impayés,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale en date du 6 novembre 2014 portant approbation des comptes de l’exercice allant du 01/07/2012 au 30/06/2013, du budget prévisionnel de l’exercice allant du 01/07/2014 au 30/06/2015 et adoption de travaux,

— des extraits du grand livre concernant le compte individuel de charges de Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] ;

— le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire le 12 février 2021, ayant voté les travaux et approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021,

— des appels de provisions adressés à Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] entre septembre 2018 et décembre 2020.

L’examen de ces pièces permet d’établir l’exigibilité de la créance du syndicat des copropriétaires, tandis que de leur côté Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] ne produisent aucune pièce attestant du paiement de sommes qui n’auraient pas été reprises sur le décompte, ou permettant d’en contester utilement le montant et/ou l’exigibilité.

Il sera rappelé, enfin, que si l’ordonnance d’expropriation entraîne, à sa date, le transfert de propriété du bien, de sorte que l’expropriant est substitué à l’ancien propriétaire au sein d’une copropriété, néanmoins en application de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 les charges de copropriété sont dues par l’expropriant à compter de la notification de l’ordonnance au syndic. Or dans la présente instance l’ordonnance d’expropriation a été notifiée à l’administrateur provisoire par courrier daté du 29 décembre 2020 reçu le 5 janvier 2021 ainsi qu’il résulte des développements qui précèdent. Les demandeurs se trouvaient donc bien redevables du paiement des charges de copropriété jusqu’au 4ème trimestre 2020 inclus.

Compte-tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, la demande formée par Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] tendant à ce que soit ordonnée la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée le 14 janvier 2021 entre les mains de la SOREQA sera rejetée.

Conformément à la demande formée en ce sens, la présente décision sera dite commune et opposable à la SOREQA, expropriante.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme Chamard à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] seront également tenus in solidum de verser au syndicat des copropriétaires et à la SOREQA une indemnité à chacun au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer respectivement à la somme de 1500 euros et de 800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] tendant à ce que soit ordonnée la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée le 14 janvier 2021 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son administrateur provisoire, entre les mains de la S.A. SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS ;

DÉCLARE la présente décision commune et opposable à la S.A. SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire, une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [I] épouse [D] et M. [U] [D] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Jérôme Chamard à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 12 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES