Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 19 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/02885 – N° Portalis DB22-W-B7H-RIWD

DEMANDEURS :

Madame [T] [S], épouse [J] née le 21 Septembre 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3].

représentée par M^e Isabelle BONGRAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [G] [J], né le 22 Avril 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Isabelle BONGRAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Maître [N] [F], Notaire Associés, de la SCP THIERRY DAMBRE ET [N] [F], NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL, immatriculée au RCS de Versailles sous le N°[Numéro identifiant 4], dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [C] [Y], né le 26 décembre 1983 à [Localité 6], de nationalité française, Demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant/postulant

Madame [M] [D] épouse [Y], née le 31 octobre 1986 à [Localité 5], de nationalité française, Demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 03 Mai 2023 reçu au greffe le 21 Mai 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Juin 2025, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 8 juin 2021 reçu par Maître [N] [F], notaire associée de la SCP THIERRY DAMBRE ET [N] [F], Monsieur [C] [Y] et Madame [M] [D] épouse [Y] (ci-après les époux [Y]) ont consenti à Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse [J] (ci-après les époux [J]) une promesse de vente sur un terrain à bâtir non-viabilisé de 783 m² leur appartenant situé [Adresse 1] à [Localité 9] (78), moyennant le prix de 263.000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 8 février 2022 sous conditions suspensives particulières d’obtention d’un permis de construire et d’obtention de prêt avant le 8 janvier 2022.

La demande de permis de construire devait être déposée dans les 60 jours de la signature de la promesse.

Les bénéficiaires ont versé, à la signature de la promesse de vente, la somme de 12.500 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation fixée à 26.300 euros, séquestrée auprès de l’étude notariale.

Le 28 novembre 2021, les époux [J] ont accepté l’offre de prêt qui leur avait été faite.

En revanche, la demande de permis de construire déposée le 14 septembre 2021 par les époux [J] a fait l’objet d’un refus par arrêté du maire en date du 10 février 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2022 adressée par leur conseil, les époux [Y], reprochant aux époux [J] divers manquements ayant conduit au rejet de leur demande de permis de construire, les ont mis en demeure de solliciter du notaire séquestre le versement de l’indemnité d’immobilisation à leur profit.

Les époux [J] s’y sont opposés suivant courrier officiel de leur conseil en date du 2 avril 2022 lequel a donné lieu à une réponse officielle du conseil des époux [J] du 16 mai 2022.

C’est dans ce contexte que les époux [J] ont fait assigner les époux [Y] et Maître [N] [F], notaire, par actes de commissaire de justice signifiés le 3 mai 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2024, les époux [J] demandent au tribunal de :

Vu la Promesse unilatérale de vente du 8 Juin 2021,

Vu les articles 1124 alinéa 1 du Code Civil, 1304-6 alinéa 3 du Code Civil, 1231-1 du

Code Civil,

Constater que la condition suspensive portant sur l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours n’a pas fait l’objet d’une réalisation fictive et n’est donc pas réalisée.

En conséquence, ordonner que la somme de 12.500 euros séquestrée entre les mains de Maître [F], qui l’a remise à la Caisse des Dépôts et Consignations, sera restituée à Madame [S] et à Monsieur [J].

Débouter Madame et Monsieur [Y] de toute demande contraire et supplémentaire.

Débouter les défendeurs de toute demande financière à l’encontre de Madame [S] et de Monsieur [J].

Condamner in solidum Madame et Monsieur [Y] à payer à Madame [S] et à Monsieur [J] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner in solidum Madame et Monsieur [Y] à payer aux demandeurs une somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 mars 2024, les époux [Y] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1304-3 du Code civil,

A titre principal,

Débouter Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Ordonner la remise de la somme de 12.500 euros séquestrée entre les mains de Maître [F], Notaire au profit de Monsieur [C] [Y] et de Madame [M] [D] épouse [Y].

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que la promesse unilatérale de vente justifie la restitution au bénéficiaire,

Condamner Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse [J] à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 12.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse [J] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse[J] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 août 2023, Maitre [N] [F] demande au tribunal de :

Vu les clauses de la promesse de vente en date du 8 juin 2021,

Vu la contestation à la restitution de l’indemnité d’immobilisation

Vu l’arrêt de la 1 ère Chambre civile de la Cour de Cassation du 13 novembre 1997 précité,

— CONSTATER que Maître [F] s’en rapporte à la décision du Tribunal sur le destinataire des fonds séquestrés à hauteur de 12 500 €;

— CONDAMNER tous succombants à verser à Maître [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025. L’affaire a été fixée pour plaider le 17 juin 2025 et a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Les époux [J] font valoir que la condition suspensive d’obtention de permis de construire n’a pas été levée pour des motifs ne permettant pas la régularisation, ce dont ils disent ne pas être responsables dès lors qu’ils ont effectué de très nombreuses diligences. Ils ajoutent avoir tenu régulièrement informés les époux [Y] de leurs difficultés.

Ils exposent que n’ayant plus de nouvelles du constructeur choisi par eux lequel a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 23 novembre 2021, ils ont obtenu, avant l’expiration du délai au 7 août 2021, l’accord oral des époux [Y] pour la prolongation du délai d’obtention du permis au 15 septembre 2021 ; que le permis de construire a été déposé le 14 septembre 2021 par le nouveau constructeur avec lequel ils ont signé le 1er septembre 2021.

Ils précisent avoir fourni l’ensemble des pièces nécessaires à la demande de permis. Ils ajoutent que si le service de l’urbanisme a fait deux demandes successives de pièces complémentaires, ce n’est pas à la suite d’un dépôt tardif et incomplet de leur part. Ils ajoutent avoir satisfait rapidement à ces demandes.

Ils indiquent avoir fait une demande de prorogation le 8 février 2022, soit le jour prévu pour la signature de l’acte de vente, en l’absence de retour sur leur demande de permis de construire, malgré les diligences accomplies ; que les époux [Y] n’ont pas contesté cette demande, ces derniers n’ayant pas jugé utile d’ailleurs de recourir à la procédure de mise en demeure prévue par la promesse de vente.

Ils font valoir que contrairement aux allégations des défendeurs, ils n’ont jamais refusé de se mettre en conformité puisqu’ils ont présenté un projet modifié ; que le permis de construire, basé sur un projet conforme à la promesse de vente, a été refusé pour des raisons subjectives au vu du permis de construire qui a ensuite été accordé à Monsieur [H], un habitant de la commune, à qui le terrain a été vendu. Ils relèvent que la surface au sol de la maison de Monsieur [H] est de 139,80 m² alors qu’il leur a été reproché la volumétrie de leur maison pour 123 m², que l’exhaussement du rez de chaussée de la maison de Monsieur [H] est de plus de 0,20 m mais son permis a été accepté en dépit des règles du PLU qui leur avaient été opposées, ce qui signifie qu’une concession était possible sur ce point à défaut de quoi le terrain n’était pas constructible.

Les époux [Y] soutiennent que les époux [J] ayant failli à plusieurs égards, ils ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive de sorte qu’elle est réputée accomplie.

Ils contestent avoir donné leur accord pour reporter le délai de dépôt de la demande de permis de construire expirant le 8 août 2021.

Ils font valoir que ce n’est que le 14 septembre 2021 que les époux [J] ont déposé une demande de permis de construire ; que le changement de constructeur à quelques jours de la date impartie pour le dépôt du permis tient non pas à la liquidation judiciaire du premier constructeur survenue des mois plus tard mais plutôt à la décision tardive des époux [J] de changer de constructeur après une mise en concurrence de plusieurs entreprises.

Les époux [Y] font état du caractère incomplet de la demande de permis de construire au vu de la réponse de la mairie, les époux [J] n’ayant pas communiqué la demande de permis initiale avec les pièces jointes pas plus que les pièces complémentaires qu’ils disent avoir envoyées le 15 décembre 2021.

Ils exposent que la demande s’est avérée incompatible avec le PLU, notamment sur le point de l’exhaussement, et que les époux [J] n’ont pas accepté de modifier leur projet malgré les nombreux échanges et réunions y compris avec le maire de la commune. Ils ajoutent que les époux [J] savaient que l’ouverture et l’alignement du portail étaient des points bloquants puisqu’ils avaient pris soin de les en informer, via l’agence immobilière, dès le mois de décembre et que les limites de propriété montraient clairement que le talus ne leur appartenait pas, ce qui excluait l’implantation de clôture sur la voirie incluant le talus prévue par les époux [J].

Les époux [Y] indiquent que contrairement à ce qu’affirment les époux [J], dans le dossier de permis de construire du nouvel acquéreur , l’exhaussement est inférieur à 0,20 m par rapport au terrain existant, la vue prise par les époux [J] étant une vue après travaux, soit une vue par rapport au point le plus bas.

Ils ajoutent que la question en débat est le dépôt par les époux [J] d’un permis de construire non conforme aux dispositions locales d’urbanisme en violation du compromis de vente et non pas celui de savoir si un autre permis a été accepté.

Maitre [F] s’en rapporte à la décision du tribunal tenant toutefois à souligner que les promettants étaient informés des difficultés liées à l’obtention du permis de construire par les bénéficiaires.

***

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d’acheter un bien à un certain prix, en levant l’option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s’interdit de vendre le bien à autrui tant que l’option n’est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l’option, c’est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.

Ce droit d’option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.

Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties.

Ainsi, si à cette date, la vente n’a pas été conclue (ou l’option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, à moins que les parties n’aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n’était qu’indicatif.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Suivant les termes de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation « sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

En l’espèce, force est de constater que les époux [J] invoquent, au soutien de la procédure dont ils ont pris l’initiative, la défaillance de la condition suspensive pour réclamer la restitution de l’indemnité d’immobilisation, ce qui emporte nécessairement reconnaissance par eux de l’absence de tout accord de prorogation des délais fixés par la promesse et rend sans intérêt pour la solution du litige les discussions sur cette question.

Il est constant que la vente n’a pas été régularisée dans le temps de validité de la promesse de vente expirant le 8 février 2022 à défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif avant le 8 janvier 2022 dès lors qu’à cette date, la mairie n’avait pas statué sur la demande déposée par les époux [J].

La question en litige est donc celle de l’éventuelle imputabilité aux époux [J] du non accomplissement de la condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Il est établi que la demande de permis de construire a été déposée le 14 septembre 2021, soit au delà du délai de 60 jours contractuellement prévu expirant le 7 août 2021.

Il résulte de la production de pièces des époux [J] qu’en juillet 2021, ils ont fait établir différents devis, l’un émanant de l’entreprise DIOGO FERNANDES, l’autre de la société MAISONS REABELLE. Les époux [J], qui ne justifient pas avoir contracté avec l’entreprise DIOGO FERNANDES, ne peuvent invoquer, pour expliquer le retard pris par eux, la défaillance de ce constructeur du fait de son placement en liquidation judiciaire d’autant que la procédure collective a été ouverte plusieurs mois après, le 23 novembre 2021.

Il est manifeste que les époux [J] ont tardé dans le choix de leur prestataire sans que l’on puisse en imputer la responsabilité à l’entreprise DIOGO FERNANDES. Aucun élément n’établit le silence auquel les époux [J] disent avoir été confrontés. Le mail du 4 juillet 2021 par lequel les époux [J] ont sollicité la modification des plans et du budget fixé est en effet antérieur à la transmission, le 15 juillet 2021, d’un devis répondant en bonne logique aux dernières remarques de ces derniers.

C’est ainsi que le contrat avec le constructeur, qui devait se charger de constituer le dossier de demande de permis de construire, n’a été signé que le 1er septembre 2021.

La demande de permis de construire ayant été déposée avec cinq semaines de retard, les bénéficiaires ne disposaient plus que d’à peine 4 mois pour obtenir le permis de construire définitif dans le délai fixé contractuellement au 8 janvier 2022, prenant ainsi le risque de ne pas être en mesure de respecter ces délais contraints.

Ce risque a été majoré par le dépôt d’un dossier de demande de permis de construire incomplet. Les demandeurs, qui ne produisent pas les pièces annexées à leur demande de permis de construire pas plus qu’ils établissent les avoir remises à la mairie, ne justifient pas avoir déposé un dossier comportant l’ensemble des pièces obligatoires listées dans le formulaire CERFA. Il ressort, au contraire, du courrier du service instructeur de la mairie en date du 30 septembre 2021, accusant réception de la demande, que certaines pièces obligatoires étaient manquantes. Ces pièces réclamées par la mairie n’ont été transmises par les époux [J] que le 8 novembre 2021, soit près de 40 jours plus tard. Il ressort de la deuxième demande du service instructeur en date du 30 novembre 2021 qu’une autre pièce nécessaire à l’instruction du dossier manquait encore au dossier, cette pièce n’ayant été transmise que le 15 décembre 2021.

Enfin, il s’avère, au vu des motifs de refus du permis de construire, que la demande n’était pas conforme aux exigences de la mairie sur de nombreux points et notamment qu’elle était contraire aux dispositions du PLU prévoyant que « les rez de chaussée ne pourront être exhaussés de plus de 0,20 mères par rapport au terrain existant ». Il n’est pas justifié de la présentation d’un permis modifié dans le temps d’instruction de la demande et des délais de la promesse.

Les époux [J] ont été défaillants pour avoir manqué de diligences en déposant hors délai un dossier incomplet et adopté un comportement hasardeux en proposant un projet exposé au rejet de la mairie à tout le moins en ce qu’il n’était pas conforme aux dispositions du PLU, peu important à cet égard l’irrégularité, alléguée par les époux [J] et contestée par les époux [Y], de la délivrance du permis de construire au nouvel acquéreur du terrain dès lors qu’il s’agit d’apprécier la situation telle qu’elle s’est présentée aux époux [J].

La condition suspensive d’obtention du permis de construire ayant défailli de leur fait, elle est réputée accomplie. Il est par ailleurs constant que la condition d’obtention d’un prêt prévue contractuellement a été réalisée.

Les époux [J] n’ayant pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, soit au 8 février 2022, l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire doit être versée aux époux [Y].

Il convient, par conséquent, d’ordonner la remise de la somme de 12.500 euros séquestrée entre les mains de Me [F], notaire, aux époux [Y].

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [J]

Les époux [J] demandent réparation aux époux [Y] au titre du préjudice subi par ces derniers et découlant du non respect de l’obligation de restitution du séquestre pesant sur eux.

Les époux [Y] ne présentent aucun moyen spécifique en défense.

***

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les époux [J] ayant été jugés mal fondés en leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation, leur demande indemnitaire de prospérer en l’absence de faute imputable aux époux [Y]. Ils en seront déboutés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [J] succombant à l’instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction s’agissant de ceux exposés par Maitre [N] [F] au profit de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [J] seront également condamnés à payer aux époux [Y] la somme de 2.000 euros et à Maitre [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse [J] de l’ensemble de leurs demandes,

ORDONNE la restitution de la somme de 12.500 euros séquestrée entre les mains de Maître [N] [F] au profit de Monsieur [C] [Y] et Madame [M] [D] épouse [Y],

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse [J] aux dépens, dont distraction s’agissant de ceux exposés par Maitre [N] [F] au profit de la SCP COURTAIGNE AVOCATS,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse [J] à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [M] [D] épouse [Y] une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [S] épouse [J] à payer à Maître [N] [F] une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 19 SEPTEMBRE 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT