Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 11 septembre 2025, n° 24/02404

TJ Versailles 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat est certaine, liquide et exigible, et que Madame [P] doit s'acquitter de ses obligations de paiement.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter ces frais, et a donc accordé le remboursement.

Résumé par Doctrine IA

Le Tribunal Judiciaire de Versailles a été saisi par le syndicat des copropriétaires d'un immeuble pour obtenir le paiement de charges impayées par Mme [G] [P]. Les questions juridiques portaient sur la recevabilité de la demande, le montant des charges dues, les frais de recouvrement, les intérêts, et les dommages et intérêts. Le tribunal a jugé que la demande du syndicat était recevable et a condamné Mme [P] à payer 11.955,43 euros pour les charges, 1.300 euros en dommages et intérêts, et 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il a débouté le syndicat de sa demande concernant les frais de recouvrement. L'exécution provisoire a été ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 11 sept. 2025, n° 24/02404
Numéro(s) :	24/02404
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier GUITTON
Cabinet(s) :	AUDINEAU - GUITTON
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02404 – N° Portalis DB22-W-B7I-R726

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], dont les références cadastrales sont Section AM n° [Cadastre 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 10] 31, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 479 696 767 (et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire [Adresse 5]), dont le siège social est situé [Adresse 6], dont le Gérant est domicilié audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [P] [H]

née le 25 Septembre 1956 à [Localité 9] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 16 Avril 2024 reçu au greffe le 17 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [P] est copropriétaire des lots n° 92 et 1092 dans l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 8].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, le cabinet

[Localité 10] 31, a par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, fait assigner Mme [P] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  12.500,85 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 1er avril 2024 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

24 septembre 2020 sur la somme de 4.907,08 euros, du 9 février 2023 sur la somme de 12.802,63 euros et à compter de l’assignation pour le surplus avec capitalisation des intérêts,

—  1.398 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal suivant les modalités ci-dessus visées,

—  1.300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner Mme [P] aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article

A 444-32 du Code de commerce avec recouvrement au profit de M^e GUITTON.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [U], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 2 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de

Mme [U] pour les lots n°92 et 1092,

— des jugements du 4 avril 2019 et du 11 juin 2021 du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye condamnant la défenderesse à payer les charges dues jusqu’au troisième trimestre 2020,

— des courriers de mise en demeure datés du 24 septembre 2020 et du

9 février 2023,

— un décompte sur la période courant du 14 septembre 2020 au 1er avril 2024 pour un solde débiteur de 13 898,85 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2020 au

30 juin 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

14 septembre 2020, 29 juin 2021, 16 juin 2022, 22 juin 2023, ayant approuvé

les comptes des exercices 2019 à 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic conclu le 22 juin 2023.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.955,43 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus après déduction du décompte des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété :

—  24 septembre 2020 mise en demeure avocat : 108 €,

—  2 novembre 2020 [Localité 10] 31 dossier contentieux : 162 €,

—  9 novembre 2020 SARL BJA suivi de dossier : 1.080 €,

—  28 juin 2021 demande de provisions sur frais et honoraires : 350 €,

—  11 juin 2021 intérêts retard charges impayées juin 2021 : 40,92 €,

—  9 février 2023 relance : 48 €,

—  1er octobre 2023 1ère mise en vente lot 92 : 46,35 €,

—  1er janvier 2024 2ème mise en vente lot 92 : 61,80 €,

—  1er avril 2024 3ème mise en vente lot 92 : 46,35 €.

Mme [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.398 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Pour ce faire, il se réfère à la mise en demeure par avocat du

24 septembre 2020 et la note d’honoraires du 9 novembre 2020

qui ne concernent manifestement pas les charges de la présente

instance puisque le premier document vise les charges 3ème trimestre 2020 inclus et le second l’audience devant la juridiction de proximité. Ces frais constituent manifestement des frais concernés par la procédure ayant donné lieu au jugement du 11 juin 2021 et seront écartés. Pour le même motif, la transmission par le syndic à l’avocat du 2 novembre 2020 sera écartée.

Enfin, s’agissant de la relance du 9 février 2023, aucune preuve de son envoi effectif à la défenderesse n’est produite de sorte que la justification de ces frais n’est pas établie.

Il en résulte que le syndicat doit être débouté de ses demandes au titre des frais.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, en raison des motifs précédemment exposés, les mises en demeure des 24 septembre 2020 et 9 février 2023 ne peuvent constituer le point de départ des intérêts. Celui-ci sera donc fixé à compter de l’assignation du

16 avril 2024 et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

En outre, la défaillance persistante de la défenderesse malgré deux condamnations précédentes permet de démontrer sa particulière mauvaise foi.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [U] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les éventuels frais d’exécution forcée mais pas les frais prévus à l’article A. 444-32 du code de commerce qui ne constituent pas des dépens mais des frais irrépétibles. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de recouvrement direct dès lors que celle-ci n’est pas formulée au profit de l’avocat postulant.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.955,43 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] [P] aux dépens qui comprendront les frais éventuels d’exécution forcée mais pas les frais prévus à l’article A. 444-32 du code de commerce,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 11] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT