MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00596 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYK5

AFFAIRE : S.A.S. [Adresse 7],

immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 789 072 857 / [O] [V] épouse [I], [C] [I]

NAC: 78K

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 7],

immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 789 072 857,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 001

DEFENDEURS

Mme [O] [V] ÉPOUSE [I],

née le [Date naissance 6] 1962 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

M. [C] [I],

né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

DEBATS Audience publique du 19 Novembre 2025

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Assignation – procédure au fond du 10 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 3 octobre 2024, le Juge de l’exécution de Toulouse autorisait une mesure d’hypothèque conservatoire sur le bien sis [Adresse 4] cadastré sous les références [Cadastre 9] AB [Cadastre 5] appartenant à la société SAS [Adresse 7], aux fins de garantir la créance de Monsieur et Madame [I].

En effet, ces derniers, co-propriétaires de deux des appartements de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 12], immeuble qui s’est effondré dans la nuit du 8 au 9 mars 2024, s’estimaient créanciers de la SAS, vendeuse de ces deux appartements, et qu’ils estimaient au moins partiellement responsable de cet effondrement, pour un préjudice évalué à hauteur de 215.000€.

Par assignation en date du 10 février 2025, la SAS [Adresse 7] saisissait la présente juridiction en contestation de cette mesure.

Elle faisait valoir que la créance n’était pas fondée en son principe, pas plus qu’il n’existait de danger menaçant le recouvrement de la créance éventuelle.

Elle estimait en effet que Monsieur et Madame [I] plaçaient leur argumentaire contre elle sur la garantie décennale, laquelle était prescrite depuis le 17 juillet 2023, la réception des immeubles ayant eu lieu le 17 juillet 2013.

Elle faisait valoir que, s’agissant de son éventuelle mise en cause sur la faute dolosive, ce moyen n’avait aucune chance de prospérer puisqu’il supposait une action volontaire de la part de la SAS, alors que celle-ci était également victime du sinistre en sa qualité de co-propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble.

S’agissant enfin de l’éventuelle garantie des vices cachés, elle ne saurait être accordée dès lors qu’elle n’est pas cumulable avec la garantie décennale, et que par ailleurs, le vice doit être intrinsèque à la chose vendue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’effondrement a été causé par la défaillance du mur de refend, mur porteur intérieur placé dans la structure, mais situé au rez de chaussée de l’immeuble, dans les parties communes dont l’entretien relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Enfin, s’agisssant du risque pesant sur le recouvrement de la créance, la SAS affirme qu’elle est assurée, aussi bien sur la garantie décennale que sur sa responsabilité civile, mais elle entend rappeler que c’est également le cas du syndicat des copropriétaires, lequel aurait pu être plus utilement mis en cause par les co-propriétaires.

A titre subsidiaire, elle sollicitait que la créance ne soit garantie qu’à hauteur de 148.480€ au lieu de 215.000€, et que l’hypothèque conservatoire soit cantonnée à cette somme révisée à la baisse au regard de la valeur réelle des biens sinistrés.

En réplique, Monsieur et Madame [I] soulevaient que, malgré les multiples intervenants ayant causé ce sinistre, et l’expertise particulièrement compexe actuellement en cours, l’immeuble en entier a été acheté par la SAS en 2012 à Monsieur [B], propriétaire initial.

La SAS [Adresse 7] a racheté l’immeuble en vue de le réhabiliter, de le diviser en lots et de revendre ces lots, parmi lesquels deux lots dont Monsieur et Madame [I] se sont portés acquéreurs.

Or, malgré l’ancienneté de l’immeuble, qui date de plus de deux siècles, la SAS, dans sa déclaration de travaux auprès de la mairie de [Localité 12], a affirmé n’avoir à effectuer que des travaux d’intérieur, sans avoir à toucher la structure.

En réalité, non seulement des murs cloisons ont été ouverts, cloisons si anciennes qu’elles assuraient une partie de la charge de l’immeuble, mais en outre, le mur de refend a également été touché lors des travaux.

C’est ainsi que malgré la prescription soulevée par la SAS, Monsieur et Madame [I] font valoir qu’au regard de la non conformité des travaux de réhabilitation, les délais de la garanties décennale ne courent pas.

Ils soulèvent également que le syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, est la société [Adresse 7], celle-là même qui a fait effectuer les travaux.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [I] entendent soulever subsidiairement la faute dolosive de la SAS au regard de la non-conformité des travaux entrepris, et encore plus subsidiairement, ils entendent se prévaloir auprès de leur vendeur de la garantie des vices cachés, puisque le mur de refend du rez de chaussée était inclus dans le bien vendu en tant que structure de support de l’immeuble entier et par conséquent de l’ensemble des lots situés au sein de cet immeuble.

Enfin, s’agissant des risques pesant sur le recouvrement de la créance, ils sont manifestes en ce qu’à ce stade, aucune assurance n’accèpte de prendre en charge le sinistre au regard de la spécificité de celui-ci, outre le fait que ces assurances ont un plafond fixé à 2 millions d’Euros pour le plus élevé, alors que l’expert, dans son pré-rapport, évalue d’ores et déjà le préjudice total à 4 millions d’Euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour plus amples détails sur leurs prétentions respectives et moyens soulevés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose “ En matière de compétence d’attribution, tout autre juge que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R3252-7 du code du travail, selon le cas, il a la comptétence pour accorder un délais de grâce.

Le juge de l’exécution peut relever d’office son incompétence”.

L’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

“Toute personne dont la créance parait fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur le biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de corconstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie co,servatoire ou d’une sûreté judiciaire.”.

L’article L511-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.”.

L’article L511-3 du même code dispose : “ L’autorisation est donnée par le juge de l’exécution. Toutefois, elle peut être accordée par le président du tribunal de commerce lorsque, demandée avant tout procès, elle tend à la conservation d’une créance relevant de la compétence de la juridiction commerciale.”.

L’article L512-1 du même code dispose : “Même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

A la demande du débiteur, le juge peut substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties.

La constitution d’une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée dans la saisie entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l’article L. 511-4.”.

Sur le principe de la créance

Au visa des articles pré-cités, il est impératif pour justifier du bien fondé de la saisie d’établir que la créance apparaisse bien fondée en son principe.

Plus précisemment, la créance ne doit pas nécessairement être certaine liquide et exigible.

En effet, une créance vraisemblable en apparence est satisfactoire, cette créance ne devant pas forcément être chiffrée de manière précise.

En outre, une créance paraissant fondée en son principe ne nécessite pas d’être liquide. Il n’est pas davantage exigé qu’elle soit exigible, une saisie-conservatoire pouvant être obtenue pour une créance à terme non-échu.

Par ailleurs, une action au fond traduit l’apparence de créance.

Dans le cas d’espèce, malgré les développements des parties qui incluent très largement des appréciations de fond sur le litige, il convient de rappeler que le Juge de l’exécution n’est en aucune façon compétent pour rendre une “pré-décision” à celle du juge du fond sous prétexte de valider ou invalider une saisie conservatoire.

Son appréciation se limite au caractère sérieux de la créance alléguée, dès lors que son existence ressort d’un raisonnement juridique cohérent, sans possibilité de trancher la question du bien fondé des arguments de fond.

Ainsi, il ressort des pièces du dossier que Monsieur et Madame [I] entendent se fonder devant les juridictions du fond sur trois arguments juridiques pour faire condamner la SAS [Adresse 7].

Le premier argument tient à la mise en oeuvre de la garantie décennale, laquelle ne serait pas prescrite au regard des circonstances dolosives dans lesquelles les travaux de réhabilitation ont été effectués, ceux-ci étant déclarés comme travaux d’intérieur et de peinture quand il apparait à la lecture des pré-rapports d’expertise que la structure de l’immeuble a été touchée, et a au moins en partie causé le sinistre.

Le deuxième argument tient justement à faire engager la responsabilité de la SAS venderesse du fait de l’absence totale de bureau d’étude lors de l’entreprise de réhabilitation de l’immeuble, et ce, bien qu’il s’agisse d’un immeuble particulièrement ancien, et pour un projet de division en plusieurs lots, l’installation indispensable de cuisines et salles de bain nécessitant des ouvrages lourds.

Le troisième argument tient à faire engager la garantie des vices-cachés vis à vis de la SAS [Adresse 7], celle-ci en étant garante en sa qualité de venderesse.

Monsieur et Madame [I] font valoir en effet que le mur de refend du rez de chaussée, s’il n’était pas physiquement présent au sein des lots dont ils sont propriétaires, soutenait l’ensemble de l’immeuble contenant les appartements, et faisait ainsi intrinsèquement partie de la chose vendue.

Sur ce, s’il n’appartient pas au Juge de l’exécution de trancher le litige au fond, il lui appartient toutefois de constater que, pour discutés qu’ils soient, à tort ou à raison, ces trois moyens ne relèvent pas d’argumentations fantaisistes, et qu’ainsi, dès lors que le juge du fond en est saisi, ils suffisent à la reconnaissance de l’existence de la créance dans son principe.

Sur le danger menaçant le recouvrement de la créance

La créance doit être menacée dans son recouvrement.

Il appartient au créancier d’apporter la preuve d’un risque d’insolvabilité et non au débiteur de justifier de ses garanties.

En l’espèce, la SAS ne dispose, pour garantir la créance, que de l’immeuble saisi, seul bien constituant son patrimoine.

Or, dès lors que les compagnies d’assurance dans leur ensemble entendent contester leur intervention en cas de faute de la SAS, point saillant qui sera tranché au fond, le péril pesant sur le recouvrement de la créance, évaluée pour l’heure à plus de 4.000.000€, apparaît très largement caractérisé, d’autant plus que les plafonds contractuels des assurances ne dépassent pas 2.000.000€.

Le moyen sera rejeté et le péril pesant sur le recouvrement de la créance, reconnu.

Sur la demande de cantonnement

La SAS [Adresse 7] sollicite le cantonnement de l’hypothèque conservatoire à la somme de 148.480€.

Toutefois, dans la mesure où le préjudice total est évalué pour l’instant à 4.000.000€, il semble très prématuré d’estimer à la baisse la créance que Monsieur et Madame [I] veulent garantir.

La demande de cantonnement sera rejetée.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner la SAS [Adresse 7] à la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS sera tenue des entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Déboute la SAS [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

Confirme les termes de l’ordonnance rendue par le Juge de l’exécution de Toulouse le 3 octobre 2024 dans l’ensemble de ses dispositions,

Condamne la SAS [Adresse 7] à la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2025.

Le greffier Le Juge de l’exécution