TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [D] [Q]

M^e Pauline LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VBJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 28 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE “BATIGERE GRAND EST”, venant aux droits et aux obligations de la société “BATIGERE EN ILE DE FRANCE”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [D] [Q], demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée,

Madame [D] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

Monsieur [A] [B], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Pauline LASTEYRIE, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VBJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2014, la société BATIGERE ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [Q] sur des locaux situés [Adresse 4], outre une cave n°11.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 5 octobre 2023, Mme [D] [Q] a informé la bailleresse qu’elle ne vivait plus dans le logement depuis plus d’un an et qu’elle sollicitait que le bail soit mis au nom de M. [A] [B], occupant l’appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer une sommation de libérer les lieux à Mme [D] [Q].

Par actes de commissaire de justice des 12, 16, 20 décembre 2024 et 9 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT a assigné Mme [D] [Q] et M. [A] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [Q] et de tous occupants de son chef, dont M. [A] [B], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision,

— autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers aux frais risques et périls des défendeurs,

— condamner solidairement Mme [D] [Q] et M. [A] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité, jusqu’à libération des lieux,

— condamner solidairement Mme [D] [Q] et M. [A] [B] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 3 février 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois.

À l’audience du 9 février 2026, la société BATIGERE HABITAT représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité de :

— débouter M. [A] [B] de l’ensemble de ses demandes,

— constater que Mme [D] [Q] n’établit pas sa résidence principale au moins huit mois par an dans le logement,

— constater que M. [A] [B] est occupant sans droit ni titre,

— prononcer la résiliation du bail à effet du 5 octobre 2023,

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [Q] et de tous occupants de son chef, dont M. [A] [B], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision,

— autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers aux frais risques et périls des défendeurs,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Mme [D] [Q] et M. [A] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majorée des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité, jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 517,57 euros au 31 janvier 2026,

— condamner solidairement Mme [D] [Q] et M. [A] [B] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que M. [A] [B] ne démontrait pas que les conditions d’un abandon des lieux par Mme [D] [Q] et d’un concubinage notoire étaient réunies et a contesté l’existence d’un bail verbal.

M. [A] [B], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles il a demandé de:

— le transfert du bail à son profit,

— à titre subsidiaire, juger qu’il existe un bail verbal entre lui et la société BATIGERE HABITAT depuis le 25 mai 2023,

— en toutes hypothèses, débouter la société BATIGERE HABITAT de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens,

— écarter l’exécution provisoire pour les seuls chefs de jugement prononcés à l’encontre de M. [A] [B].

Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que les conditions d’un transfert de bail étaient réunies puisqu’il était le concubin notoire Mme [D] [Q] depuis plus d’un an au départ soudain de celle-ci. A titre subsidiaire, il a soutenu l’existence d’un bail verbal au regard de la longue occupation des lieux, l’encaissement des loyers par la bailleresse sans qu’elle ne lui ait jamais demandé de quitter les lieux. Il a ajouté que ses ressources et son état de santé ne lui permettaient pas de trouver un autre logement.

Mme [D] [Q], assignée à trois adresses différentes, à étude et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de transfert du bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure les éléments suivants.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 octobre 2023, Mme [D] [Q], seule titulaire du bail, a informé la bailleresse de son départ des lieux et que le logement était occupé par M. [A] [B] qu’elle qualifie de « second occupant » et non d’ancien concubin. Il ne ressort d’aucune pièce qu’elle avait auparavant informée la société BATIGERE HABITAT de la présence au domicile de ce dernier. Enfin, aucun élément de la procédure ne démontre qu’il a existé un concubinage entre Mme [D] [Q] et M. [A] [B].

Au surplus, Mme [D] [Q] indique dans son courrier être partie « il y a plus d’un an » soit a minima au début du mois d’octobre 2022. M. [A] [B] indique dans ses écritures qu’elle est partie « en 2022 ». Aucun autre élément ne permet d’établir la date du départ de Mme [D] [Q], alors qu’il appartient à M. [A] [B] d’en faire la preuve puisqu’il doit démontrer un concubinage depuis au moins un an au départ des lieux de Mme [D] [Q]. Toutefois, l’année 2022 peut être retenue comme étant commune aux déclarations tant de Mme [D] [Q] que de M. [A] [B].

Dans l’hypothèse la plus favorable à M. [A] [B], il doit ainsi démontrer qu’il occupait les lieux depuis a minima décembre 2021. Or, les pièces le concernant portant l’adresse du bien datent pour la plupart de 2023 et 2025 et la plus ancienne date du 4février 2022. Cette dernière est un contrat de service [Localité 2] et comporte une inscription manuscrite qui serait du 5 février 2020ce qui ne peut pas constituer un élément probant puisque le document sur lequel elle est apposée est largement postérieur. Si M. [A] [B] justifie de deux déclarations d’impôts sur les revenus de 2022 et 2023, ces documents ont été établis en 2025. En outre, sa déclaration d’impôts sur les revenus 2021 établie en 2022 comporte une adresse située dans l’Essonne ([Localité 3]).

Ainsi, M. [A] [B] échoue à démontrer sa présence dans les lieux avant le mois de février 2022, étant rappelé qu’il ne démontre pas davantage un concubinage avec Mme [D] [Q].

Il n’apparaît ainsi pas nécessaire d’évoquer la question de l’abandon du domicile pour conclure au rejet du transfert de bail au bénéfice de M. [A] [B] qui n’en remplit pas les conditions.

Sur l’existence d’un bail verbal

Si aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le contrat de location est établi par écrit, il résulte des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil que la preuve d’un bail verbal ayant reçu exécution se rapporte par tout moyen.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la société BATIGERE HABITAT a été informée de la présence de M. [A] [B] le 5 octobre 2023 et qu’elle a dès le 23 octobre 2023 informé la locataire qu’il n’y aurait pas de transfert de bail et qu’il convenait de libérer les lieux. La société BATIGERE HABITAT a fait délivrer une sommation de libérer les lieux le 6 mars 2024 à la locataire en titre, en indiquant notamment « vous ne pouvez imposer au bailleur un nouvel occupant, ce dernier n’étant pas titulaire du bail ». Elle a enfin fait assigner la locataire et l’occupant devant le juge des contentieux de la protection en décembre 2025. Il est ainsi clairement établi que la société BATIGERE HABITAT a toujours refusé l’occupation des lieux par M. [A] [B] et qu’elle n’a jamais consenti à un bail verbal. La seule circonstance d’accepter le paiement par un tiers des loyers d’un bail toujours en cours ne saurait suffire à reconnaître l’existence d’un bail verbal.

L’existence d’un bail verbal par M. [A] [B] n’est pas démontrée et il sera débouté de sa demande.

Sur la résiliation du bail

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. En cas de non-respect, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [D] [Q] ne vit plus au domicile litigieux depuis plus de deux ans. Si elle a délivré un congé en octobre 2023, elle n’a toutefois pas permis la libération des lieux et a permis l’occupation par un tiers. Elle est ainsi restée titulaire du bail.

La législation relative aux logements conventionnés n’est ainsi pas respectée, et il convient de résilier le bail à compter du 9 janvier 2025, date de délivrance à étude de l’assignation à Mme [D] [Q], et d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [Q] et de tous occupants de son chef, notamment M. [A] [B] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Si la société BATIGERE HABITAT suppose que M. [A] [B] a souhaité se faire attribuer un logement social sans respecter les procédures, elle ne prouve pas, au-delà de cette supposition, la mauvaise foi de l’occupant. Le courrier de Mme [D] [Q] ne permet pas de considérer que M. [A] [B] est entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La société BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à une somme correspondant au montant du loyer et des charges. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à cette somme qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Au regard de ce qui a été développé précédemment, il apparaît justifié de ne pas condamner Mme [D] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation. Il est en effet établi qu’elle ne vit plus au domicile depuis plusieurs années, que le logement est occupé par M. [A] [B] qui paye régulièrement les échéances.

Il convient de le condamner seul au paiement de l’indemnité d’occupation, jusqu’à libération des lieux.

Sur les autres demandes

Mme [D] [Q] et M. [A] [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer in solidum à la société BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut l’écarter, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, M. [A] [B] sollicite que l’exécution provisoire ne soit pas ordonnée. Il sera tout d’abord indiqué que la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. Ensuite, M. [A] [B] occupe sans aucun titre un logement depuis plusieurs années. Enfin, il effectue cette demande dans l’hypothèse où des délais ne lui seraient pas accordés, demande qu’il n’a pas formulée. Sa demande sera rejetée et l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 juin 2014 entre la société BATIGERE ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT, et Mme [D] [Q] portant sur les locaux d’habitation situés [Adresse 4], outre une cave n°11, à compter du 9 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [D] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dont M. [A] [B], les lieux situés [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment la cave n°11,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, la société BATIGERE HABITAT pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT de ses demandes d’astreinte et de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [A] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société BATIGERE HABITAT ou à son mandataire,

DEBOUTE M. [A] [B] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [Q] et M. [A] [B] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [Q] et M. [A] [B] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE du surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge