MINUTE N°

N° RG 24/00759 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRBJ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND

C/

Société A2BCD, exerçant sous le sigle CAGIF

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, administrateur de biens, dont les bureaux sont situés [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté à l’audience par Maître Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Société A2BCD, exerçant sous le sigle CAGIF, société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est situé [Adresse 6], pris en la personne de sons représentant légal dimicilié en cette qualité audit siège, non représentée à l’audience

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBES, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Christophe BORÉ

1 copie certifiée conforme à la société A2BCD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, a fait assigner la société A2BCD devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  7.315,53 € de dommages et intérêts au titre d’une faute de gestion,

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, expose que la société A2BCD a administré pendant plusieurs années l’immeuble sis [Adresse 2], en qualité de syndic. Le cabinet HOMELAND a été désigné en cours d’année 2021 et reproche à son prédecesseur de ne pas avoir accompli les diligences nécessaires auprès de VEOLIA alors que les copropriétaires lui avaient signifié dès 2018 une surconsommation d’eau, qui se révèlera imputable à une fuite après compteur.

Selon le demandeur, la société A2BCD n’a pas rempli le formulaire de déclaration de fuite qui lui a été pourtant adressé par VEOLIA, faisant ainsi perdre aux copropriétaires la chance d’obtenir un dégrèvement de 7.315,53 €, au vu de la prescription acquise.

Citée par acte du commissaire de justice instrumentaire délivré à personne morale, la société A2BCD ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition du public au greffe.

Des pièces complémentaires ont été demandées en cours de délibéré, elles sont été régulièrement et contradictoirement produites.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il a été vérifié à l’audience que la société A2BCD a été régulièrement assignée par exploit de commissaire de justice délivré à personne morale.

L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1° Sur la recevabilité de l’action engagée par le cabinet HOMELAND contre la société A2BCD

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023 prévoit que sous réserve d’avoir étudié et entrepris toutes les actions amiables au préalable […] le syndic est autorisé à agir en ustice à l’encontre de A2BCD (ancien syndic) afin que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation de la faute de gestion ayant conduit le syndicat à ne pas pouvoir obtenir la réparation de son préjudice (prescription de l’action). Un courrier, expédié en recommandé avec accusé de réception, a été adressé à la société A2BCD sans qu’elle y donne suite. Il s’en suit qu’il peut être considéré que le réglement amiable du conflit a été entrepris en vain.

En conséquence de quoi, l’action entreprise par le cabinet HOMELAND est recevable.

2° Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 aliéna 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. En qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, il répond également de sa gestion en vertu de l’article 1992 du code civil et, ainsi, de toute faute commise dans l’accomplissement de sa mission, que cette faute soit ou non détachable de ses fonctions. A cet égard, il lui revient d’agir avec diligence et compétence. L’obligation du syndic est une obligation de moyen.

Il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir la faute du syndic ainsi que le lien de causalité entre cette faute qui lui est imputée et le préjudice invoqué par le demandeur qui doit établir qu’il n’aurait pas subi le dommage invoqué en l’absence de faute imputée au syndic.

En l’espèce, le demandeur justifie des procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2017, 16 mai 2018 et 3 juin 2019. Il apparaît que le quittus n’a pas été accordé au syndic lors de ces assemblées générales. Ainsi donc, la responsabilité de la société A2BCD peut être recherchée.

Il résulte des éléments versés aux débats que la société A2BCD a été informée d’une surconsommation d’eau par le bâtiment 8 dès le début de l’année 2018. Le courriel du 23 février 2018 (pièce 1 du demandeur) qui lui a été expédié par monsieur [Z] [J], copropriétaire, évoque même un rendez-vous qui s’est tenu sur le sujet. Il est constant que la fuite a été réparée et que des travaux ont été entrepris en ce sens, le compteur a été ainsi changé le 25 janvier 2018.

Il apparaît que la société A2BCD a engagé des démarches auprès de VEOLIA pour obtenir une réduction de la facture, elle a ainsi été destinataire d’un courrier émanant de VEOLIA et exposant l’ensemble des pièces devant lui être retournées, en particulier une déclaration de fuite. Cette lettre est en date du 30 mai 2018 et porte un cachet prouvant qu’elle a bien été reçue par son destinataire le 4 juin 2018. S’agissant de la déclaration de fuite, la pièce 2 du demandeur qui correspond à ce formulaire, est en partie remplie manuellement. Il n’a jamais été retourné à VEOLIA, alors que plusieurs co-propriétaires ont relancé le syndic en 2021. Monsieur [U] [O], directeur copropriété d’A2BCD, a assuré par retour de courrier électronique que le point est en cours en interne. Or il est constant qu’en dépit des demandes des copropriétaires et des engagements pris par elle, la société A2CBD n’a pas accompli les diligences nécessaires permettant le remboursement d’une partie des sommes versées au titre d’une surconsommation d’eau. Il a ainsi commis une faute dans sa gestion. A ce titre, VEOLIA écrit le 1er mars 2021 en l’absence de retour de la déclaraiton de fuite adressée le 30 mai 2018, nous n’avons pu étudier une demande de remise sur facture consécutive à une fuite.

Cette demande de remise aurait pu aboutir au vu des circonstances, à savoir une fuite avérée, survenue après compteur et réparée et à l’occasion de laquelle la surconsommation est manifeste. Le montant de cette remise peut être calculée.

En effet, le décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012 relatif à la facturation en cas de fuites sur les canalisations d’eau potable après compteur précise que si l’abonné constate, au vu de la facture établie sur le relevé de compteur permettant de mesurer sa consommation effective, une consommation d’eau anormale imputable à une fuite de canalisation après compteur, il peut obtenir le bénéfice de l’écrêtement de la facture prévu au III bis de l’article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales en fournissant au service d’eau potable, dans le mois suivant la réception de la facture, l’attestation d’une entreprise de plomberie qui mentionne la localisation de la fuite et la date de sa réparation.

L’article L. 2224-12-4 du code des collectivités territoriales prévoit que dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

Ainsi donc, si les conditions sont remplies, la réduction de la facture correspond à l’excédant du double de la consommation moyenne des 3 dernières années et non pas le double de la facturation moyenne comme repris dans ses calculs par le demandeur.

Les pièces fournies démontrent que la consommation moyenne entre le 23 janvier 2014 et le 25 janvier 2017 de 227.75 m³. Or les factures émises les 20 avril 2017, 25 juillet 2017 et 18 octobre 2017 font mention d’une consommation moyenne de 1.054 m³. Après réparation, la consommation revient dans la moyenne précitée.

Ainsi donc, la part excédant le double de la consommation moyenne des trois dernières années correspond à 598,5 m³. Cette consommation correspond à la somme de 2.472,01 € TTC après application des tarifs, redevances et contributions applicables à la période concernée par la fuite.

Le préjudice du syndicat des corpropriétaires s’élève donc à la somme de 2.472,01 € TTC.

La société A2BCD sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.472,01 € TTC, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société A2BCD, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la société A2BCD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, la somme de 2.472,01 € TTC au titre de sa faute de gestion, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la société A2BCD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société A2BCD aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,