RG 24/00454. Jugement du 01 avril 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00454 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SJ3M

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

01 Avril 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

c/

[W] [L]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Marc-Antoine PEREZ

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [W] [L]

Minute : 392/2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 01 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 30 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

M. [W] [L]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Non comparant, ni représenté

À l’audience du 30 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2000, la SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [L] et Madame [R] [G] sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] ([Localité 9], ainsi qu’un emplacement de stationnement moyennant le paiement d’un loyer principal de 2157,83 franc s’agissant du logement, 308,05 francs s’agissant de l’emplacement de stationnement outre une provision pour charges mensuelles de 960,23 francs.

Par avenant en date du 25 juin 2023, Monsieur [W] [L] est devenu seul titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4631,21 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [L] le 13 mai 2024.

Par assignation en date du 19 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, provisions sur charges comprises, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 7 juillet 2024, majoré d’un supplément de loyer de 544,05 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de son chef,

—  7283,48 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 8 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus,

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au tribunal dont il a été donné connaissance à l’audience (carence).

À l’audience du 30 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, indique que la dette locative s’élève désormais à la somme de 15.087,61 euros, arrêtée au 20 janvier 2025, terme de décembre inclus incluant des sommes facturées à titre de supplément de loyer solidarité. En outre, elle précise que le locataire ne procède pas au règlement de ses loyers courants et que par conséquent, elle s’oppose à des délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux.

Monsieur [W] [L] n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe.

RG 24/00454. Jugement du 01 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

LA SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la CCAPEX de la situation d’impayé de Monsieur [W] [L], qui persiste, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4631,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 7 juillet 2024.

Monsieur [W] [L] ne comparaît pas et ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux, étant précisé que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été réglé tel qu’il ressort du décompte produit par le bailleur.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 33-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, Monsieur [W] [L] lui devrait la somme de 15.087,16 euros, incluant des sommes facturées à titre de supplément de loyer solidarité.

Or, l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte » mobilité inclusion « portant la mention » invalidité " prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. "

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL ne produit aucune mise en demeure qui lui permettrait de liquider un supplément de loyer solidarité, ni même la transmission d’enquête ressources préalablement.

En conséquence, il convient de déduire du décompte transmis le montant facturé à titre de surloyer, soit une somme de 6528,60 euros, et une somme de 341,05 euros au titre des frais de procédure.

Monsieur [W] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 8217,51 euros au bailleur au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [W] [L] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mars 2000 entre la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur [W] [L] et Madame [R] [G], modifié suivant avenant en date du 25 juin 2023 aux termes duquel Monsieur [W] [L] est devenue seul titulaire du bail, d’autre part, concernant les locaux et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 7 juillet 2024,

ORDONNE à Monsieur [W] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8217,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge