TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 19 Février 2026

Enrôlement : N° RG 24/10200 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IDK

AFFAIRE : M. [J] [X] ( Maître Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES)

C/ A.S.L. [Adresse 1] (M^e Xavier CACHARD)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [J] [X]

né le 13 Août 1956 à [Localité 2] (MADAGASCAR), de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

L’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

La société C&E IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 810 330 357, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Xavier CACHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [X] est propriétaire d’une villa au sein de la résidence [J], sise [Adresse 7].

Cette villa fait partie d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments en copropriété et d’un groupe de villas, qui est régi par une association syndicale libre du même nom (ci-après l’ASL). Cette ASL fait l’objet d’un cahier des charges en date du 17 avril 2002 et de statuts régularisés le 25 février 2016, enregistrés à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 mars 2016.

La société C&E IMMOBILIER, syndic professionnel, s’est vue confier par l’ASL une mission d’assistance de son président.

Deux assemblées générales « spéciales » de l’ASL se sont tenues successivement les 21 et 23 mai 2024.

Suivant acte de commissaire délivré les 1er et 5 août 2024, Monsieur [J] [X] a assigné l’ASL [Adresse 1] et la société C&E IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir l’annulation pure et simple de ces deux assemblées générales ainsi que la condamnation de la société C&E IMMOBILIER à lui payer des dommages-et-intérêts.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/10200.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 1er septembre 2025, Monsieur [X] demande au tribunal de :

— annuler purement et simplement l’Assemblée Générale dite spéciale du 21 mai 2024 et l’Assemblée Générale dite spéciale du 23 mai 2024 de l’ASL [Adresse 1] ;

— juger que le comportement du professionnel C&E IMMOBILIER est fautif ;

— juger que les préjudices de Monsieur [J] [X], du fait de la faute du professionnel, sont directs, certains et actuels ;

— condamner la société C&E IMMOBILIER à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner conjointement et solidairement l’ASL [Adresse 1] et C&E IMMOBILIER à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 12 septembre 2025, l’ASL [Adresse 1] et la société C&E IMMOBILIER demandent au tribunal de :

— débouter Monsieur [J] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [J] [X] à payer à l’ASL [Adresse 1] les sommes de :

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

* 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner Monsieur [J] [X] à payer à la société C&E IMMOBILIER la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [J] [X] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

Postérieurement, Monsieur [X] a communiqué deux nouvelles pièces au RPVA (jugements rendus concernant de précédentes procédures en annulation d’autres assemblées générales de l’ASL).

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025, au cours de laquelle les défendeurs ont fait part de leur accord pour admettre ces nouvelles pièces aux débats et ont indiqué ne pas souhaiter y répliquer.

La clôture a été révoquée et de nouveau prononcée le même jour avant l’ouverture des débats.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « juger » ou à « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 mai 2024

Monsieur [X] soulève en premier lieu l’irrégularité de cette assemblée générale au motif que les convocations n’ont pas été adressées dans les délais prévus par les statuts.

L’article 3-1 des statuts de l’ASL en date du 25 février 2016 stipule que les convocations sont adressées par pli recommandé avec accusé de réception ou contre émargement, 30 jours francs au moins avant la réunion, par les soins du Président aux propriétaires des villas ainsi qu’aux syndics ou mandataires ad hoc [des copropriétés membres de l’ASL]. Elles comprennent l’indication du jour, heure et lieu ainsi que l’ordre du jour.

Monsieur [X] produit aux débats la copie de la convocation qui lui a été adressée pour l’assemblée générale du 21 mai 2024 et son enveloppe, ainsi que l’impression des détails de la distribution de cette lettre recommandée extraits du site de La Poste. Il en ressort que la convocation, datée du 19 avril 2024, a été remise à La Poste par l’expéditeur le même jour mais n’a été présentée pour la première fois pour distribution que le 30 avril 2024, et finalement distribuée au destinataire le 02 mai 2024.

Il est ainsi démontré que le délai prévu par les statuts pour l’envoi des convocations n’a pas été respecté puisque moins de 30 jours se sont écoulés entre la date de la première présentation de la lettre au destinataire le 30 avril 2024, et la date de l’assemblée générale le 21 mai 2024.

Le fait que Monsieur [X] n’ait subi aucun préjudice lié au non-respect de ce délai et ait été présent lors de l’assemblée générale est indifférent. En effet, le délai prévu par les statuts a pour objectif de permettre à chaque propriétaire de disposer d’un temps minimum suffisant mais également d’un temps égalitaire entre tous pour préparer la réunion.

L’assemblée générale du 21 mai 2024 encourt ainsi l’annulation pour ce seul motif, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par le requérant.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 mai 2024

Le même moyen relatif au non-respect du délai de convocation de 30 jours francs prévu par les statuts est soutenu s’agissant de cette assemblée générale.

Il ressort des pièces produites que la convocation pour l’assemblée générale du 23 mai 2024 est datée du 22 avril 2024 et a été remise par l’expéditeur aux services de la Poste le 23 avril 2024, comme en attestent tant le tampon porté sur l’enveloppe que les détails de la distribution de la lettre recommandée extraits du site de La Poste. Le document produit par les défendeurs faisant état d’un envoi le 22 avril 2024 est insuffisant pour remettre en cause ces éléments, s’agissant d’un simple document interne au syndic C&E IMMOBILIER, et non d’une preuve de dépôt de la LRAR à La Poste.

En tout état de cause, les éléments produits par le requérant montrent que la lettre recommandée ne lui a été présentée pour la première fois que le 24 avril 2024, soit moins de 30 jours francs avant la date de l’assemblée générale devant se tenir le 23 mai suivant. La convocation ne lui a ensuite été remise de manière effective que le 26 avril 2024.

Le délai de convocation prévu par les statuts de l’ASL n’a donc pas été respecté.

L‘assemblée générale du 23 mai 2024 doit par conséquent être également annulée pour ce motif.

Sur les demandes de dommages-et-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le non-respect des délais de convocation des assemblées générales tel que prévu par les statuts constitue nécessairement une faute de la part de la société C&E IMMOBILIER, professionnelle chargée d’une mission d’assistance du président pour la gestion de l’ASL, à laquelle il revenait donc de vérifier le respect desdits délais.

En revanche, Monsieur [X] ne justifie pas d’un préjudice personnel et direct en lien avec ces manquements, ses conclusions ne comportant aucun développement sur ce point.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-et-intérêts dirigée à l’encontre de la société C&E IMMOBILIER.

Par ailleurs, compte tenu de l’annulation des deux assemblées générales, aucun abus de procédure n’est caractérisé de la part de Monsieur [X] de sorte que la demande reconventionnelle des défendeurs fondée sur la procédure abusive sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’ASL RESIDENCE [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure. L’ASL sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, la demande parallèlement formée par la société C&E IMMOBILIER sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

ANNULE dans son intégralité l’assemblée générale de l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE en date du 21 mai 2024 ;

ANNULE dans son intégralité l’assemblée générale de l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE en date du 23 mai 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [J] [X] de sa demande de dommages-et-intérêts dirigée contre la société C&E IMMOBILIER ;

DEBOUTE l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE et la société C&E IMMOBILIER de leur demande reconventionnelle de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE, représentée par son président en exercice, aux dépens ;

CONDAMNE l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE, représentée par son président en exercice, à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT