Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 MARS 2025

N° RG 24/01698 – N° Portalis DB22-W-B7H-RUSK

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MESNIL situé [Adresse 3] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SCI GIDE COMMERCES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 799 393 129 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 13 Novembre 2023 reçu au greffe le 20 Mars 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Décembre 2024, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 04 Mars 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GIDE COMMERCES est propriétaire des lots n°662, 663, 664, 665, 666, 667, 668, 669, 670, 671 et 674 au sein du CENTRE COMMERCIAL MESNIL, situé [Adresse 4]).

Faisant grief à la SCI GIDE COMMERCES de pas régler ses charges de copropriété, la société FONCIA MANSART, en sa qualité de syndic du [Adresse 6], lui a adressé plusieurs mises en demeure, relances et sommations de payer, la dernière étant en date du 13 octobre 2022.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MESNIL (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, fait assigner la SCI GIDE COMMERCES devant le tribunal de céans. Il demande au tribunal

de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

en conséquence,

— condamner la SCI GIDE COMMERCES à lui verser les sommes suivantes :

* 13.888,17 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 octobre 2023 (en réalité 13 octobre 2022),

* 889,43 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 octobre 2023 (en réalité 13 octobre 2022),

* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI GIDE COMMERCES aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI GIDE COMMERCES, régulièrement assignée par acte remis à étude le 13 novembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 2 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI GIDE COMMERCES pour les lots n°662, 663, 664, 665, 666, 667, 668, 669, 670, 671 et 674,

— l’extrait Kbis de la SCI GIDE COMMERCES,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

21 juillet 2022 pour un montant de 2.358,10 euros dont 42 euros de frais de relance,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

22 août 2022 pour un montant de 2.514,91 euros dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de relance adressé par le syndic à la défenderesse en date du

7 septembre 2022,

— une sommation de payer délivrée à la défenderesse en date du

13 octobre 2022 pour un montant de 4.535,23 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er juillet 2022 au

1er juillet 2023 pour un solde débiteur de 9.898,84 euros au titre des

charges, outre 889,43 euros de frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2022 au

31 décembre 2023,

— la régularisation de charges pour l’exercice 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

23 juin 2021, 21 avril 2022 et 21 juin 2023 ayant approuvé les comptes

des exercices 2020, 2022 voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 22 avril 2022, prenant effet le 1er octobre 2022 et prenant fin le 30 septembre 2023,

— des factures de frais de recouvrement du syndic et de frais de commissaire de justice.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 13.888,17 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, appel de provisions de charges et fonds travaux du 4ème trimestre 2023 inclus.

La SCI GIDE COMMERCES sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 889,43 euros correspondant aux dépenses suivantes :

— frais de mise en demeure du 22 août 2022 pour un montant de 42 euros,

— frais de relance du 7 septembre 2022 pour un montant de 33 euros,

— “constitution dr huissier” du 8 octobre 2022 pour un montant de 250 euros,

— frais de sommation de payer du 28 octobre 2022 pour un montant de

154,43 euros,

— “constitution dr avocat” du 8 juin 2023 pour un montant de 410 euros.

Il justifie avoir fait délivrer à la défenderesse une sommation de payer en date du 13 octobre 2022 pour un coût de 154,43 euros. Il verse par ailleurs aux débats une mise en demeure en date du 22 août 2022, ainsi qu’une relance du 7 septembre 2022 et le contrat de syndic fixant le coût d’une mise en demeure à 42 euros et le coût d’une relance à 33 euros.

En revanche, les frais de constitution de dossier d’huissier et de constitution du dossier avocat sont des actes d’administration faisant partie de la gestion courante du syndic et ne relevant pas des dispositions de l’article 10-1 précité.

La SCI GIDE COMMERCES sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 229,43 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation

de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la sommation

de payer du 13 octobre 2023. La sommation de payer est en réalité datée

du 13 octobre 2022.

Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 13 octobre 2022, date de la sommation de payer, pour la somme alors exigible de 4.535,23 euros et à compter de l’assignation du 13 novembre 2023 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI GIDE COMMERCES à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI GIDE COMMERCES, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI GIDE COMMERCES sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la SCI GIDE COMMERCES à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  13.888,17 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

—  229,43 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022, date de la sommation de payer, pour la somme alors exigible de 4.535,23 euros et à compter de l’assignation du 13 novembre 2023 pour le surplus,

Condamne la SCI GIDE COMMERCES à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MESNIL, sis [Adresse 4]) du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI GIDE COMMERCES à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI GIDE COMMERCES aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 MARS 2025 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY