MINUTE N°

N° RG 24/00015 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBRG

S.C.I. CAMBORICIENNE

C/

Monsieur [E] [G]

Madame [S] [X] épouse [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société civile immobilière CAMBORICIENNE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro 352 217 871 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représeentée par Maître Dominique REGNIER, avocat du barreau de Versailles

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E], [M] [G], né le 10 mars 1976 à [Localité 11] (Nord – 59) – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, représeentée par Maître Natacha MAREST-CHAVENON, avocat du barreau de Versailles, substituée par Maître Vincent NICLOT, avocat ua barreau de VERSAILLES (même cabinet)

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-78646-2024-005958 du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Madame [S], [I] [X] épouse [G], née le 18 mai 1984 à [Localité 11] (Nord – 59) – demeurant [Adresse 8]

Comparante en personne, assistée de Maître Bouchra ZEROUALI, avocat du barreau de Paris

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de : Emmanuelle CAMARD, auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Dominique REGNIER

1 copie certifiée conforme à : Maître Natacha MAREST-CHAVENON

Maître Bouchra ZEROUALI

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI CAMBORICIENNE a donné à bail à Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X], une maison à usage d’habitation de sept pièces, situé [Adresse 4] ([Adresse 6]), par contrat en date du 19 novembre 2021, pour un loyer de 3 300 € par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CAMBORICIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 décembre 2023, portant sur le montant, hors frais d’acte, de 23 910,40 €, arrêté à la date du 5 décembre 2023. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice signifié à Monsieur [E] [G] le 5 avril 2024 et à Madame [S] [G], née [X], le 23 avril 2024, la SCI CAMBORICIENNE les a fait assigner devant le Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail ;Dire que Monsieur et Madame [G] sont occupants sans droit ni titre ;Ordonner, faute de départ volontaire, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à leurs frais, s’il en est besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’éxécution ;Condamner Monsieur et Madame [G] à payer la somme provisionnelle de 30 978,40 €, selon décompte arrêté au 19 février 2024, incluant la mensualité de février 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 23 910,40 € et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus ;Ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner Monsieur et Madame [G] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 3 534 €, équivalent au montant du loyer mensuel jusqu’à la libération complète des lieux matérialisées par la remise des clefs ;Condamner Monsieur et Madame [G] à payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur et Madame [G] aux dépens, qui comprendront, notamment le coût du commandement de payer ;Rappeler que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 25 juin 2024.

A l’audience du 25 juin 2024, la SCI CAMBORICIENNE, Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X] ont été représentés par leur Conseil respectif. La SCI CAMBORICIENNE a actualisé sa créance pour la porter à la somme de 45 418,40 € au 7 juin 2024. Le Conseil de Monsieur [G] a indiqué qu’il était d’accord avec le montant de la créance, mais a sollicité un renvoi, son client étant dans l’attente de l’octroi de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 novembre 2024.

A l’audience du 26 novembre 2024, la SCI CAMBORICIENNE et Monsieur [G] ont été représentés par leur Conseil respectif. Madame [G] n’a été ni présente, ni représentée, mais son Conseil a sollicité par courriel en cours d’audience un renvoi. La SCI CAMBORICIENNE s’est opposé à un renvoi et a indiqué que les lieux ont été libérés le 30 septembre 2024. Le Conseil de Monsieur [G] a précisé que Monsieur et Madame [G] étaient sur le point de trouver un accord sur les modalités de leur divorce.

L’affaire a fait l’objet d’un ultime renvoi à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, la SCI CAMBORICIENNE et Monsieur [G] ont été représentés par leur Conseil. Madame [G] a comparu en personne, assistée d’un nouveau Conseil, qui a expliqué que le Conseil précédemment saisi par Madame [G] a fait défaut. Le nouveau Conseil a sollicité un renvoi car Madame [G] l’a saisi hier. Le Conseil de la SCI CAMBORICIENNE s’est opposé à cette nouvelle demande de renvoi.

Compte tenu du nombre de renvois dont l’affaire a fait l’objet, étant rappelé que le renvoi à l’audience du 25 mars 2025 était un ultime renvoi, ce dont le précédent Conseil de Madame [G] a été avisé le lendemain de l’audience du 26 novembre 2024, et de la profession d’avocate exercée par Madame [G] qui lui permettait avec l’assistance de son nouveau Conseil d’exposer ses arguments, le Magistrat présidant l’audience n’a pas fait droit à la demande de renvoi. Il a, toutefois, indiqué à Madame [G] qu’elle pourrait produire une note en délibéré dans l’éventualité où elle ne serait pas en mesure de répondre aux demandes de la SCI CAMBORICIENNE pendant l’audience.

Le Conseil de la SCI CAMBORICIENNE a déposé des écritures qu’il a soutenues oralement. La SCI CAMBORICIENNE a indiqué qu’il n’y a plus lieu à statuer sur l’expulsion et le sort des meubles puisque les lieux ont été libérés le 30 septembre 2024. Elle a demandé la condamnation solidaire ou in solidum, selon le cas, de Monsieur et Madame [G] au paiement de la somme de 56 297,15 €, mensualité de septembre 2024 incluse, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés depuis juin 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 23 910,40 € et de l’ordonnance pour le surplus à capitaliser, de celle de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens. La SCI CAMBORICIENNE a également sollicité que Monsieur et Madame [G] soient déboutés de toutes leurs demandes, en particulier celles relatives à l’octroi de délais de paiement.

Madame [G] a fait valoir qu’elle n’est pas d’accord avec le montant de la dette car la somme de 56 297,15 € inclut l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024 alors que les lieux ont été libérés le 30 août 2024 et l’indexation des indemnités d’occupation a été faite a posteriori. Madame [G] a expliqué que le divorce a été prononcé en décembre 2024, que le couple a accumulé plus de 600 000 € de dettes, dont des dettes fiscales car Monsieur [G] qui tenait la comptabilité professionnelle de son épouse a déduit des dépenses d’ordre personnel, et que Monsieur [G] n’ayant jamais travaillé, c’est elle qui va devoir rembourser l’intégralité des dettes, en ce inclus la dette locative. Madame [G] a donc demandé qu’il lui soit accordé le délai de paiement de 24 mois.

Monsieur [G] a demandé qu’il lui soit accordé les plus larges délais de paiement.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 21 mai 2025.

Madame [G] n’a pas fait parvenir de note en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI CAMBORICIENNE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie dématérialisée, le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 5 et 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 19 novembre 2021, contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales du contrat) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 23 910,40 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 12 février 2024.

Toutefois, Monsieur et Madame [G] ayant libéré les lieux à la date du 30 septembre 2024, il sera constaté que les demandes de la SCI CAMBORICIENNE portant sur leur expulsion et celle des occupants de leur chef et sur le sort de leurs meubles sont devenues sans objet et qu’il n’y a pas lieu de statuer en ce qui les concerne.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Les locataires ayant occupé les lieux sans droit ni titre du 12 février au 30 septembre 2024, la SCI CAMBORICIENNE demande pour cette période une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, qui aurait été dû, si le contrat s’était poursuivi, en ce inclus les modalités de révision prévues par le contrat de bail.

Madame [G] a fait valoir que la libération des lieux a eu lieu le 30 août 2024 et non le 30 septembre 2024.

Toutefois, l’état des lieux de sortie a été signé en date du 30 septembre 2024 et Madame [G] n’a justifié d’aucun élément permettant d’établir que la libération des lieux a eu lieu le 30 août 2024.

L’indemnité d’occupation du mois de septembre 2024 restera donc incluse dans le montant sollicité par la SCI CAMBORICIENNE au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés.

Madame [G] a également contesté les modalités de révision de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article « Révisions de loyer », le loyer était révisable chaque année le 1er décembre, l’indice de référence étant l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE du 3ème trimestre 2021.

Au vu du décompte produit par la SCI CAMBORICIENNE, il apparaît que le loyer a été révisé en décembre 2023 sur la base de l’indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2023, soit 141,03, ce qui l’a porté à la somme de 3 534 € et que l’indemnité d’occupation réclamée par la SCI CAMBORICIENNE à compter de 12 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération des lieux le 30 septembre 2024 est du même montant.

Les modalités de révision des loyers prévues par le bail étant applicables à l’indemnité d’immobilisation, il sera donc constaté que c’est à bon droit que la SCI CAMBORICIENNE réclame à compter du 12 février 2024 une indemnité mensuelle d’occupation de 3 534 €, calculée prorata temporis en février 2024, correspondant au montant du loyer tel qu’il avait été révisé en décembre 2023 et ce jusqu’au 30 septembre 2024, date de la libération des lieux.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SCI CAMBORICIENNE produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X], restent devoir la somme de 56 297,15 €, à la date du 30 septembre 2024, cette somme incluant les indemnités d’occupation dues par les locataires du 12 février au 30 septembre 2024.

En conséquence, ils seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 56 297,15 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 23 910,40 €, et à compter de la date de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate s’agissant de dispositions d’ordre public concernant les effets légaux du contrat, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

Enfin, en application de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou rééchelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Les dispositions des articles 24 V et 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 ont pour objet si le locataire est en mesure de les respecter de lui octroyer des délais de paiement qui ont pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, à savoir son expulsion.

En l’espèce, les lieux ayant été libérés, les dispositions des articles 24 V et 24 VII n’ont pas lieu de s’appliquer et l’octroi de délais de paiement aux locataires doit être apprécié au regard de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ressorti des débats que Monsieur [G] n’exerce pas d’activité professionnelle depuis de nombreuses années.

Quant à Madame [G], elle a indiqué qu’elle exerce la profession d’avocat spécialisé en droit bancaire et financier, mais n’a produit aucun élément de nature à justifier sa situation financière. Madame [G] a uniquement communiqué l’ordonnance d’orientation et de mesures provisoires rendue le 24 mai 2024 par le Juge des Affaires Familiales du Tribunal Judiciaire de Versailles indiquant qu’en 2022, elle a disposé d’un revenu moyen de 21 522 € par mois, mais qu’en janvier et février 2024, son chiffre d’affaires n’a été que 9 500 € et 10 500 €. Ces éléments sont trop anciens ou imprécis pour avoir une vision de la situation financière actuelle de Madame [G].

En outre, il a été indiqué au cours des débats que Monsieur et Madame [G] étaient lourdement endettés en raison notamment du redressement fiscal dont Madame [G] a fait l’objet, mais également de nombreux crédits à la consommation et prêts amicaux ou familiaux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’apparaît pas que Monsieur et Madame [G] soient en mesure de respecter des délais de paiement s’il leur en était accordé.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes de délais de paiement.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [G] parties perdantes, supporteront la charge des dépens in solidum, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI CAMBORICIENNE et des multiples renvois intervenus, Monsieur et Madame [G] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la SCI CAMBORICIENNE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 19 novembre 2021, entre la SCI CAMBORICIENNE et Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X], concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Adresse 9] ([Adresse 6]) sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

CONSTATONS que les demandes de la SCI CAMBORICIENNE portant sur l’expulsion Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X], et celle des occupants de leur chef et le sort de leurs meubles sont devenues sans objet, les locataires ayant libéré les lieux le 30 septembre 2024, et qu’il n’y a donc plus lieu à statuer en ce qui les concerne ;

CONSTATONS que la SCI CAMBORICIENNE est en droit de percevoir pour la période du 12 février au 30 septembre 2024 une indemnité d’occupation mensuelle de 3 534 €, calculée prorata temporis en février 2024, correspondant au montant du loyer tel qu’il avait été révisé en décembre 2023, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X] ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X], à verser à la SCI CAMBORICIENNE, solidairement et à titre provisionnel, la somme de 56 297,15 €, arrêtée à la date du 30 septembre 2024, cette somme incluant les indemnités d’occupation dues par les occupants du 12 février au 30 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date du commandement de payer, et de la date de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X], de leurs demandes de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X], in solidum à verser à la SCI CAMBORICIENNE une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] et Madame [S] [G], née [X], in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer 11 décembre 2023, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,