TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 11 AVRIL 2025

N° RG 24/00098 – N° Portalis DB22-W-B7H-RXUZ

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame LUNVEN, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame SOUMAHORO, Greffier,

DEMANDERESSE au principal :

La société NAMY, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°478659493 dont le siège social est [Adresse 5], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Mickaël COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE au principal :

La Société GDP VENDOME, SAS, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 377 689 641, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son Président,

représentée par Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant

DEBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 03 Fevrier 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, juge de la mise en état assistée de Madame SOUMAHORO, greffier, puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 11 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL NAMY a acquis la propriété de trois lots numérotés 3, 4 et 6 au prix total de 345.105,01 euros HT au sein de la résidence pour personnes âgées dénommée « LES MYOSOTIS » sise [Adresse 1] à [Localité 6].

La vente consentie à la SARL NAMY par la société GDP VENDOME PROMOTION le 14 décembre 2004 a été précédée d’un contrat de réservation signé le 25 mai 2004 avec la société PATRIMMO EXPANSION prévoyant en son annexe III à l’article 2 intitulé « SORTIE DE L’OPERATION » :

« Le Groupe GDP Vendôme ou l’une de ses sociétés adhérentes, gestionnaire des Résidences pour Personnes Agées sous le label « Résidences de l’Âge d’Or » propose le rachat des lots à condition égale à la souscription de l’investissement hors frais de notaire, si les investisseurs privés de la résidence désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué.

Dans ces conditions, le Groupe GDP Vendôme met à la disposition des investisseurs une possibilité de sortie, car il souhaite bénéficier d’une réelle priorité d’achat. »

Sur le fondement de cette clause, la SARL NAMY a demandé à la SAS GDP VENDOME, par courrier en date du 9 octobre 2023, de lui racheter ses lots.

Ce courrier étant resté sans réponse, la SARL NAMY a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, la SAS GDP VENDOME devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner le rachat par la SAS GDP VENDOME des lots acquis par elle.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, la SAS GDP VENDOME demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 30, 31, 32, 122 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1199 et 1353 du Code civil,

Vu les articles L.261-15 et R. 261-30 du Code de la construction et de l’habitation

Vu le contrat de réservation en date du 25 mai 2004,

Vu l’acte authentique de vente en date du 14 décembre 2004,

— JUGER que la Société GDP VENDOME n’est pas partie au Contrat de réservation dont excipe la S.A.R.L. NAMY au soutien de ses demandes ;

— JUGER que par application des dispositions du Code la construction et de l’habitation, le Contrat de réservation a, en tout état de cause, cessé de produire effet à la suite de la signature de l’acte authentique de vente, auquel la société GDP VENDOME n’est pas plus partie ;

— JUGER que la société S.A.R.L. NAMY ne justifie d’aucun intérêt à agir à l’encontre de la société GDP VENDOME laquelle n’a pas qualité à défendre au présent litige ;

— DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la Société NAMY, et les rejeter en conséquence

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la société S.A.R.L. NAMY à payer à la société GDP VENDOME la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et REJETER les demandes adverses à ce titre ;

— CONDAMNER la société S.A.R.L. NAMY aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 30 janvier 2025, la SARL NAMY demande au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions des articles 30, 31, 122 et 753 du code de procédure civile,

— Débouter la SAS GDP VENDOME de sa fin de non-recevoir, et de toutes ses autres demandes,

— Déclarer recevables et bien fondées les demandes de la société NAMY;

— Condamner la société GDP VENDOME à payer à la société NAMY une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La Condamner aux entiers dépens d’instance.

L’incident a été fixé à l’audience du 3 février 2025 puis mis en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Suivant note en délibéré autorisée du 18 février 2025, la SARL NAMY a communiqué l’acte authentique de vente du 14 décembre 2004.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir invoquée par la SAS GDP VENDOME

La SAS GDP VENDOME expose que l’intérêt et la qualité à agir doivent s’apprécier non seulement dans la personne du demandeur mais également dans la personne du défendeur et que toute action engagée contre une personne qui n’est pas le cocontractant n’est pas mal fondée mais bien irrecevable. Elle ajoute qu’une personne, qui n’est pas concernée, ne peut se défendre dans un litige qui lui est étranger et ne saurait en conséquence être contrainte de se défendre au fond.

Elle rappelle que le contrat n’a d’effet qu’entre les parties contractantes, que les tiers ne peuvent ni en demander l’exécution ni se voir contraints de l’exécuter.

La SAS GDP VENDOME fait valoir qu’elle n’est pas partie au contrat de réservation qu’elle n’a pas signé ; que le contrat de réservation ne fait référence à aucun mandat donné par elle à la société PATRIMMO EXPANSION; que les sociétés PATRIMMO EXPANSION et la SAS GDP VENDOME sont des personnes morales distinctes.

Elle en conclut que n’étant pas le légitime contradicteur de la SARL NAMY, les prétentions formées par cette dernière à son encontre sont irrecevables au motif de l’absence d’intérêt à défendre.

La SAS GDP VENDOME ajoute que la prétendue faculté de substitution invoquée par la SARL NAMY n’a, en tout état de cause, jamais été mise en œuvre.

Elle ajoute que la SARL NAMY ne peut invoquer le courrier adressé à une société LMP MEYER dès lors que la SARL NAMY n’a pas reçu ce même courrier, s’agissant au demeurant d’une offre de rachat effectuée à titre exceptionnel sans portée sur le présent litige.

Elle se prévaut de différentes décisions rendues dans des dossiers similaires où les demandes de rachat ont été rejetées pour absence d’intérêt à agir des investisseurs ainsi que de l’arrêt de la cour de cassation du 4 juillet 2024 ayant confirmé que les garanties de rachat contenues dans les contrats de réservation ne lui sont pas opposables entraînant l’irrecevabilité des actions engagées à son encontre.

La SAS GDP VENDOME fait valoir en outre que, suivant les dispositions légales en matière de vente en l’état futur d’achèvement, le contrat de réservation est devenu caduc du fait de la signature de l’acte authentique de vente. Elle expose que la signature de l’acte authentique de vente marque la fin des effets du contrat de réservation ; qu’à partir de ce moment, les droits et obligations des parties sont exclusivement régis par l’acte authentique lequel n’est, en l’occurrence, pas produit par la SARL NAMY ; qu’il n’est donc justifié d’aucun « engagement de rachat » en général et encore moins à la charge de la SAS GDP VENDOME.

Elle souligne que l’action en justice formulant des demandes d’exécution forcée d’un contrat qui n’est pas délivré au cocontractant est irrecevable, faute pour le demandeur de justifier de son droit d’agir.

La SAS GDP VENDOME ajoute que la clause du contrat de réservation invoquée par la SARL NAMY ne comporte pas d’engagement ferme de rachat; que l’auteur de l’engagement allégué est indéterminé, dans la mesure où, dans l’annexe, il est question, soit du « Groupe GDP Vendôme », alors que le groupe n’est pas un sujet de droit et n’est pas réductible à la SAS GDP VENDOME, soit de l’une des sociétés adhérentes du Groupe GDP VENDOME, gestionnaire des résidences pour personnes âgées, laquelle n’a pas été assignée.

La SARL NAMY rappelle que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

Elle souligne que de nombreuses décisions ont déclaré recevables les demandeurs en leur action à l’encontre de la SAS GDP VENDOME et que l’arrêt de la cour de cassation du 4 juillet 2024 fait suite à l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 3] du 15 décembre 2022 qui a déclaré lui aussi les appelants recevables en leur action mais les a débouté de leurs demandes.

Elle invoque un courrier adressé par la SAS GDP VENDOME à une société LMP MEYER dans lequel la SAS GDP VENDOME reconnaît que c’est bien elle qui est visée dans l’annexe du contrat de réservation et qui propose à l’investisseur une « sortie de l’opération » tout en revendiquant une réelle priorité de rachat.

La SARL NAMY relève tout d’abord que l’acte de vente signé entre les parties ne peut annuler un engagement même antérieur souscrit par des parties différentes à un contrat ; que les dispositions en matière de vente en l’état futur d’achèvement ne sont pas applicables en l’espèce puisque le bien vendu est un bien ancien ; qu’en tout état de cause, il s’agit de questions de fond qui nécessitent l’examen de la nature exacte de l’acte intitulé « contrat de réservation » et de ses annexes d’une part, et des dispositions de l’acte authentique de vente, d’autre part, ainsi que de leurs éventuels effets sur le contrat de réservation.

La SARL NAMY fait valoir que c’est bien la SAS GDP VENDOME (maison mère du groupe GDP VENDOME) qui s’est engagée à racheter les lots acquis aux termes de l’annexe III du contrat dit de réservation ; qu’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente de la part de la SAS GDP VENDOME qui l’engage dès lors que les investisseurs privés de la résidence manifestent leur désir de revendre tout ou partie de leur investissement effectué, puisqu’il y a rencontre des volontés sur le prix et la chose.

Elle souligne que le juge de la mise en état n’est pas non plus compétent pour statuer sur la prétendue caducité de la promesse de rachat qui nécessite l’examen au fond du dossier.

Elle fait valoir qu’aux termes de l’offre de garantie de rachat, la SAS GDP VENDOME s’est engagée fermement et sans conditions, notamment de délai ; que faute pour la SAS GDP VENDOME de démontrer l’extinction de l’obligation, son engagement juridique n’est pas caduc.

Elle considère être donc recevable à agir à l’encontre de la SAS GDP VENDOME sur le fondement d’un acte intitulé de manière inexacte « Contrat de réservation » et qui contient une promesse unilatérale de cette dernière de racheter les lots acquis par elle.

***

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 30 du code de procédure civile prévoit que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée; que pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter du bien-fondé de cette prétention; qu’en outre, l’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte de ces dispositions que l’intérêt à agir du demandeur s’apprécie non seulement dans sa personne mais également dans la personne du défendeur et que le demandeur ne saurait notamment demander au défendeur de répondre à la place d’autrui.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action, l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En l’espèce, la SARL NAMY invoque, au soutien de sa demande, un engagement pris par la SAS GDP VENDOME de racheter les lots acquis par les investisseurs dont la défenderesse à la procédure conteste l’existence. La SARL NAMY fait état de l’annexe III du contrat de réservation signé par la société PATRIMMO EXPANSION dont la question est de savoir si elle engage ou pas la SAS GDP VENDOME au regard notamment des mentions qui y sont portées et des autres éléments du dossier tels que les courriers émanant de la SAS GDP VENDOME.

La SAS GDP VENDOME n’étant pas totalement étrangère au litige, elle ne peut valablement prétendre que l’action serait mal dirigée à son encontre au motif qu’elle n’aurait pas la qualité requise pour être défendeur.

Le débat suppose de porter une appréciation sur l’existence de l’engagement de rachat des lots que la SARL NAMY entend mettre en œuvre, le cas échéant, sur sa survie à la signature ultérieure du contrat de vente et donc sur l’existence du droit qu’elle invoque, ce qui relève de l’analyse au fond du dossier et non pas de l’examen de l’intérêt à agir de la SARL NAMY ou de la qualité à défendre de la SAS GDP VENDOME.

Il n’a pas été jugé autrement dans l’arrêt de la cour de cassation du 4 juillet 2024 cité par la SAS GDP VENDOME laquelle a rejeté les pourvois formés à l’encontre de l’arrêt de la cour d'[Localité 3] du 15 décembre 2022 qui avait déclaré les propriétaires recevables à agir mais les avait déboutés de leurs prétentions considérant que la SAS GDP VENDOME n’était pas partie au contrat de réservation contenant la clause litigieuse.

Il convient en conséquence de débouter la SAS GDP VENDOME de sa fin de non recevoir et de déclarer recevables les demandes de la SARL NAMY.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

A ce stade de la procédure, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS GDP VENDOME de sa fin de non recevoir,

DECLARE recevables les demandes de la SARL NAMY,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 19 janvier 2026 pour clôture sauf avis contraire des parties avec le calendrier de procédure suivant :

— conclusions en défense : 5 juin 2025

— conclusions en demande : 5 septembre 2025

— conclusions en défense : 5 novembre 2025

— conclusions en demande : 5 janvier 2026

RESERVE les frais irrépétibles et les dépens,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier.

Le GREFFIER Le JUGE de la MISE en ETAT