TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 264/2025

N° RG 24/00230 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6RA

JUGEMENT DU :

06 Août 2025

Mme [C] [W] épouse [O] [H]

C/

— M. [D] [M] [K]

— Mme [Y] [U] [R] [G]

JUGEMENT

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [C] [W] épouse [O] [H]

Née le 04 Mai 1959 à PARIS 18ème

Nationalité Française

Demeurant : 11 rue de la Bergerie – La Tuilerie – 89200 MAGNY.

Comparante en personne, en présence de M. [O], son conjoint

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [D] [M] [K]

Né le 01 Septembre 1974 à ST DENIS (93)

Nationalité Française

Demeurant : 9 rue de la Bergerie – La Tuilerie – 89200 MAGNY.

Non comparant, ni représenté.

— Madame [Y] [U] [R] [G]

Née le 05 Juillet 1975 à ENGHIEN-LES-BAINS (95)

Demeurant : 9 rue de La Bergerie – La Tuilerie – 89200 MAGNY.

Non comparante, ni représentée.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— Mme [C] [W] épouse [O] [H]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [C] [W] épouse [O] [H]

— M. [D] [M]

— Mme [Y] [U]

— Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2019, Madame [H] [C] [W] épouse [O] a donné à bail à Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] une maison d’habitation située 9 rue de la bergerie la tuilerie à MAGNY (89200), pour un loyer mensuel de 530 euros.

Par acte de Commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, Madame [H] [C] [W] épouse [O] a fait signifier à Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 985 euros en principal, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 22 octobre 2024, Madame [H] [C] [W] épouse [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de Commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, Madame [H] [C] [W] épouse [O] a fait assigner Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 985 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du jugement à intervenir jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

• les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de l’YONNE le 24 décembre 2024.

À l’audience du 13 mars 2025, Madame [H] [C] [W] épouse [O] a comparu, tandis que Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y], bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La bailleresse a précisé que les locataires avaient versé la somme de 500 euros le 25 février 2025 et avaient repris le paiement des loyers, étant précisé qu’un plan d’apurement a été mis en place avec la CAF à compter du 24 février 2025.

L’affaire a été renvoyée au 12 juin 2025 aux fins de délivrance d’une nouvelle assignation visant le défaut d’assurance.

À l’audience du 12 juin 2025, Madame [H] [C] [W] épouse [O] a comparu, en présence de son époux. Elle a actualisé le montant de sa créance à 1 178 euros, arrêtée au 1er juin 2025. Elle a précisé que le plan d’apurement convenu avec la CAF n’avait pas été respecté par les locataires. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement. Enfin, elle a indiqué que les locataires avaient finalement justifié de la souscription d’une assurance habitation depuis la dernière audience.

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] régulièrement cités par actes remis à domicile et à personne à l’audience du 12 juin 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Madame [H] [C] [W] épouse [O] justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Madame [H] [C] [W] épouse [O] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 22 octobre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 24 décembre 2024.

En conséquence, son action sera dite recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l’article 12, en page 4 du contrat. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par la demanderesse que les locataires ont cessés de s’acquitter de l’intégralité des loyers depuis le mois de janvier 2024.

Ainsi, Madame [H] [C] [W] épouse [O] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, portant sur la somme de 985 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 23 décembre 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er août 2019, du commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2025 que Madame [H] [C] [W] épouse [O] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers impayés à hauteur de 1.178 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] à payer à Madame [H] [C] [W] épouse [O] la somme de 1 178 euros, au titre des sommes dues au 1er juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter, de l’assignation du 24 décembre 2024 sur la somme de 985 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les locataires se sont acquittés d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

Toutefois, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] ne se sont pas présentés à l’audience pour expliquer leur situation ou formuler une proposition de délais de paiement, tandis qu’aucune enquête sociale n’a été transmise au tribunal. En outre, la bailleresse s’est opposée à l’octroi éventuel de tels délais.

En conséquence, il ne saurait être accordé de délais de paiement aux locataires afin de s’acquitter de leur dette de loyer.

Dès lors, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] étant devenus occupants sans droit ni titre, seront expulsés de leur logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 décembre 2024, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] in solidum à son paiement à compter du 23 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation, ainsi que la saisine de la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer Madame [H] [C] [W] épouse [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [H] [C] [W] épouse [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2019 entre Madame [H] [C] [W] épouse [O] d’une part, et Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés 9 rue de la Bergerie, La tuilerie à MAGNY (89200), sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE à Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] à payer à Madame [H] [C] [W] épouse [O] la somme de 1 178 euros (mille cent soixante-dix-huit euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 décembre 2024 sur la somme de 985 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] à payer à Madame [H] [C] [W] épouse [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] à payer à Madame [H] [C] [W] épouse [O] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [U] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT qu’une copie du présent jugement sera adressé par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,