TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 JUILLET 2025

N° RG 25/00352 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2RX

Code NAC : 54G

AFFAIRE : S.A.R.L. RE-NAISSANCE C/ S.A. IMMOBILIERE 3F

DEMANDERESSE

RE-NAISSANCE, société à responsabilité limitée au capital de 500,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 831 695 721, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Banna Ndao, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 667, M^e Hanane Bencheikh, avocat au barreau de Paris, vestiaire : F1

DEFENDERESSE

IMMOBILIERE 3F, société anonyme au capital de 617 214 544,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 552 141 533, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Fabienne Berneron, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A617, M^e Philippe Chateauneuf, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 643

PARTIE INTERVENANTE

BPCE IARD, société anonyme au capital de 50 000 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 401 380 472, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alexandre Opsomer, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 481

Débats tenus à l’audience du 26 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2004, la société civile immobilière du [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F, a donné à bail à la société à responsabilité limitée Ré. Apparaître un local commercial situé [Adresse 2], à [Localité 11] (Yvelines). Ce bail a été renouvelé par acte du 21 avril 2015 avec effet rétroactif au 15 août 2013.

La société Ré. Apparaître a cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée Re-naissance en octobre 2017.

Par courrier de son conseil en date du 31 octobre 2024, la société à responsabilité limitée Re-naissance, assurée par la société BPCE IARD, a invoqué l’existence d’infiltrations d’eau dans le local loué, générant une odeur de remontée d’égouts, ainsi que l’état de vétusté des lieux, notamment de l’installation électrique, et a mis en demeure la société Immobilière 3F d’y remédier.

Par courrier en date du 23 janvier 2025, la société Immobilière 3F lui a opposé la clause de renonciation à recours du bail.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la société à responsabilité limitée Re-naissance a fait assigner la société Immobilière 3F en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 26 juin 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société à responsabilité limitée Re-naissance maintient sa demande d’expertise.

Elle sollicite encore la communication sous astreinte par la société Immobilière 3F de l’état des lieux dressé par huissier de justice dans le cadre du renouvellement du bail commercial.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Immobilière 3F demande à la juridiction des référés, à titre principal, de rejeter les demandes, et, à titre subsidiaire, formule toutes protestations et réserves quant à son éventuelle responsabilité. Elle sollicite en outre que les frais d’expertise soient à la charge de la demanderesse et la condamnation de cette dernière à lui payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000,00 € et à supporter les dépens.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société BPCE IARD, intervenant volontairement à l’instance, ne s’oppose pas à la demande d’expertise mais formule toutes protestations et réserves quant à son éventuelle responsabilité.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, alors que la survenance de plusieurs fuites et infiltrations d’eau dans le local donné à bail ressort des pièces produites, en ce compris le procès-verbal de constat en date du 26 novembre 2024 établi par commissaire de justice, la société à responsabilité limitée Re-naissance justifie d’un motif légitime à ce qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués, dont la cause ne ressort pas clairement des pièces produites.

En effet, si la société Immobilière 3F invoque plusieurs clauses du bail excluant tout recours notamment en matière d’infiltrations d’eau, la validité et l’interprétation de celles-ci relèvent du juge du fond, et sa responsabilité – envers le locataire ou l’assureur de celui-ci – ne peut être totalement exclue à ce stade.

Au regard de ces éléments, la société à responsabilité limitée Re-naissance dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société à responsabilité limitée Re-naissance le paiement de la provision initiale.

Sur la demande de communication sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 11 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsqu’une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, la société Immobilière 3F a versé aux débats le procès-verbal de constat en date du 26 novembre 2024 établi par la société civile professionnelle [R] [E] [R] et [Z], commissaires de justice.

Dès lors qu’il a ainsi été satisfait à la demande formulée par la société à responsabilité limitée Re-naissance, celle-ci n’a plus d’objet et doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société à responsabilité limitée Re-naissance.

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Donnons acte à la société Immobilière 3F et à la société BPCE IARD de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [V] [D]

E-mail : [Courriel 5]

[Adresse 4]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 13], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

1 relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

2 en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

3 donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du local, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

4 à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

5 donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

6° rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 2], à [Localité 11] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société à responsabilité limitée Re-naissance à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 janvier 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 10]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Rejetons la demande de communication de documents sous astreinte :

Disons que les dépens resteront à la charge de la société à responsabilité limitée Re-naissance ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure et la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre