MINUTE N°

N° RG 24/00428 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKFZ

Syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST

C/

Monsieur [G] [O] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, SAS immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 433 596 103, dont le siège social est sis [Adresse 11], elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE, substitué par Maître Elodie FORTIN,avocat au barreau du VAL D’OISE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [O] [E], dernière adresse connue : demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

Copie délivrée le :

1 copie exécutoire à Maître Bruno ADANI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, selon procès-verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], située [Adresse 1] à SARTROUVILLE (78500), représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [G] [O] [E] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

7.820,76 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 5 novembre 2021, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement,1.500 euros à titre de dommages et intérêts,1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût de l’inscription d’hypothèque et le coût du commandement de payer.

L’assignation a été enrôlée le 19 août 2024 pour l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, seul le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Cité selon procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [G] [O] [E] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] [E] a été régulièrement assigné par exploit d’huissier selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [G] [O] [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 10], formant les lots 54 et 65,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 2 juillet 2020 ayant régulièrement ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2020 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2021,

— le procès-verbal du 16 juin 2021 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2020, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2021 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2022,

— le procès-verbal du 14 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023,

— le procès-verbal du 27 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024,

— le procès-verbal du 4 décembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2021 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2025,

— les attestations de non-recours des procès-verbaux précités,

— le relevé de la situation du compte de Monsieur [G] [O] [E] arrêté au 1er juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [G] [O] [E] de payer la somme principale de 1.466,01 euros par sommation de payer adressée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 11 août 2021, ainsi qu’une sommation de payer adressée par acte de commissaire de justice selon procès-verbal de recherches infructueuses en date du 15 mai 2024 portant sur la somme principale de 6.724,84 euros.

Le décompte arrêté au 1er juillet 2024 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 6.517,18 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus, après déduction des frais, et en tenant compte du versement de 1.043,71 euros opéré par Monsieur [G] [O] [E] le 5 janvier 2022.

Monsieur [G] [O] [E], cité selon l’article 659 du code de procédure civile, est par définition non-comparant, et n’a pas été en mesure de justifier d’un paiement libératoire de la somme sollicitée.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [G] [O] [E] pour la somme de 6.517,18 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [G] [O] [E] sera par conséquent condamné à payer cette somme de 6.517,18 euros.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.303,58 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

123,34 euros au titre de la sommation de payer, le 2 septembre 2021,45,34 euros de mise en demeure, le 5 novembre 2021,0,97 euros d’intérêts de retard au 23 novembre 2021,33 euros de relance, le 23 novembre 2021,45,34 euros de mise en demeure le 10 mai 2022,0,59 euros d’intérêts de retard au 24 mai 2022,33 euros de relance le 24 mai 2022,436 euros de constitution du dossier par l’huissier, le 6 septembre 2022,150 euros de suivi de dossier transmis à l’avocat le 14 juin 2024,436 euros de constitution du dossier transmis à l’avocat, le 14 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’huissier qui sont à inclure dans les dépens (436 euros) ainsi que des intérêts de retard hors décision de justice (0,97 euros + 0,59 euros), des frais d’avocat (150 euros + 436 euros) qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic signé le 27 juin 2023, prenant effet entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024, duquel il résulte que le coût d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est de 45,24 euros et le coût de la relance après mise en demeure est de 35 euros.

Le demandeur verse également le contrat de syndic signé le 3 décembre 2024, prenant effet à cette date et prenant fin le 30 septembre 2025, duquel il résulte que le coût d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est de 54 euros et le coût de la relance après mise en demeure est de 44 euros.

Or, le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure du 5 novembre 2021 (45,34 euros), la relance du 23 novembre 2021 (33 euros), la mise en demeure du 10 mai 2022 (45,34 euros), et la relance du 24 mai 2022 (33 euros).

En outre, il ressort des pièces versées que le coût de la sommation de payer du 11 août 2021 était de 123,34 euros et celui de la sommation de payer du 15 mai 2024 de 164,79 euros.

Dès lors, le montant des frais nécessaires avancés doit être fixé à la somme de 444,81 euros.

En conséquence, Monsieur [G] [O] [E] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 444,81 euros au titre des frais de recouvrement.

Les sommes de 6.517,18 euros et 444,81 euros porteront intérêts au taux légal sur la somme de 1.466,01 euros à compter de la sommation de payer du 11 août 2021, sur la somme de 6.724,84 euros à compter de la sommation de payer du 15 mai 2024 et à compter de l’assignation du 16 août 2024 pour le surplus.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [O] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens. Le coût des deux sommations de payer étant inclus aux frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aucun justificatif de l’inscription d’une hypothèque n’étant produit, le coût de ces frais ne sera pas inclus au dépens.

Il est de plus équitable de condamner Monsieur [G] [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], située [Adresse 3] ([Adresse 7]), représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, les sommes suivantes :

—  6.517,18 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus ;

—  444,81 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la somme de 6 961,98 euros (6.517,18 euros + 444,81 euros) portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.466,01 euros à compter de la sommation de payer du 11 août 2021, sur la somme de 6.724,84 euros à compter de la sommation de payer du 15 mai 2024 et à compter de l’assignation du 16 août 2024 pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], située [Adresse 3] ([Adresse 7]), représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge