TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 20/05016 – N° Portalis DB22-W-B7E-PTLS

Code NAC : 71F

LCD

DEMANDEURS :

1/ Madame [Y] [K] épouse [S]

née le 22 Janvier 1982 à [Localité 12] (75),

demeurant [Adresse 7],

2/ Monsieur [B] [S]

né le 20 Septembre 1978 à [Localité 10] (21),

demeurant [Adresse 7],

représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [V] [Z], lui-même domicilié [Adresse 3],

représenté par Maître Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

PARTIES INTERVENANTES :

1/ Monsieur [N] [A] [D] [O] [W]

né le 01 Août 1949 à [Localité 11] (17),

demeurant [Adresse 6],

2/ Madame [D] [E] [F] [T] [L]

née le 23 Octobre 1955 à [Localité 13] (BELGIQUE),

[Adresse 6],

représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 24 Septembre 2020 reçu au greffe le 06 Octobre 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 1er Avril 2025, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [15], sise [Adresse 4] [Localité 14] (78), est occupée par trois copropriétaires occupant chacun un étage de l’ancien hôtel particulier transformé en trois appartements :

— les époux [C] sont, depuis le mois de novembre 2021, propriétaires de l’appartement du rez-de-chaussée lot n° 1 pour l’avoir acquis de M. [U], appartement qu’ils occupent,

— les époux [Z] sont propriétaires, depuis le mois de juillet 2019, de l’appartement du 1er étage, lot n° 2, appartement qu’ils occupent,

— M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L]

(ci-après les époux [O] [W]) sont, depuis le mois de juin 2021, propriétaires de l’appartement du 2ème étage, lot n° 9, et d’une cave constituant le lot n° 6 pour les avoir acquis le 22 juin 2021 de M. [B] [S] et Mme [Y] [O] [W], son épouse (ci-après les époux [S]). Ils louent l’appartement.

Différents syndics professionnels ont géré la copropriété jusqu’en 2012. Par la suite, les copropriétaires se sont succédés comme syndic bénévole.

A la suite d’une mésentente entre les copropriétaires, la copropriété s’est retrouvée dépourvue de syndic.

Au mois d’octobre 2019, les époux [S] ont décidé de mettre en vente leur appartement.

Une promesse de vente a été régularisée avec M. et Mme [R] le

10 décembre 2019.

M. [U] et M. [Z] ont convoqué une assemblée générale pour le 12 février 2020 visant notamment à imposer aux époux [S] la réalisation de travaux dans leur appartement, en particulier la suppression de plusieurs éléments à savoir un sanibroyeur, une douche créée dans l’ancien cagibi et la cuisine créée dans l’ancienne salle à manger. Était également sollicitée la réouverture des tabatières situées dans le grenier de la copropriété et permettant d’accéder au toit.

Contestée par les époux [S], cette assemblée générale ne s’est finalement pas tenue.

Informés des résolutions mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale du

12 février 2020, les époux [R] ont refusé de réitérer la promesse de vente régularisée avec les époux [S]. Considérant que leur consentement avait été vicié, les époux [R] ont fait assigner, le 26 juin 2020, les époux [S] ainsi que le syndicat des copropriétaires devant la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation et d’octroi de dommages et intérêts. Les deux notaires intervenus lors de la promesse ont été assignés en intervention forcée.

Aux termes d’un jugement rendu le 10 novembre 2022 la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles a prononcé la nullité de la promesse de vente aux torts des époux [S], considérant que ces derniers avaient agi de manière dolosive. Les époux [S] ont interjeté appel de ce jugement le

12 janvier 2023.

Lors de l’assemblée générale du 9 mars 2020, M. [Z] a été désigné comme syndic bénévole de la copropriété.

Une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 21 juillet 2020 reprenant les résolutions projetées pour l’assemblée générale du 12 février 2020.

L’assemblée générale a adopté plusieurs résolutions, parmi lesquelles la résolution n°18 autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre des copropriétaires des lots 6 et 9 aux fins de suppression du sanibroyeur et de la douche installés dans un ancien cagibi, ainsi que de la cuisine créée dans l’ancienne salle à manger, de réouverture des tabatières en haut des puits de lumière dans l’appartement du 2ème étage, et de cessation de l’occupation illicite des combles, ainsi que la résolution n°19 votant le budget pour ester en justice.

C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance en date du

24 septembre 2020, les époux [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Villa Noémi située [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole, M. [Z], en annulation des résolutions n° 7, 8, 10, 11, 12, 18, 19 et 23 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 et indemnisation du préjudice subi du fait de l’abus de majorité.

Une première ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2021 à défaut de toute constitution en défense et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 18 mars 2021. Une constitution en défense puis des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et demandes reconventionnelles ont été notifiées par voie électronique les 18, 25 et

26 février 2021. Le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture le 3 février 2021.

Aux termes d’une ordonnance en date du 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par le syndicat des copropriétaires dans l’attente de l’arrêt à intervenir à l’encontre du jugement du 10 novembre 2022 rendu par la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles

Parallèlement, les époux [S] ont fait assigner, le 9 décembre 2020,

M. [U] pour contester des travaux qu’il avait réalisés en 2011, mettant également dans la cause le syndicat des copropriétaires. Cette procédure a fait l’objet d’un retrait du rôle dans l’attente de la décision prise dans l’instance évoquée ci-après.

Les époux [S] ont également fait assigner, le 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires et M. [Z], ès qualités de syndic bénévole, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 1er mars 2021 et d’octroi de dommages et intérêts.

M. [U] a assigné le 22 décembre 2021 les époux [S] aux fins d’intervention volontaire et les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 mars 2022.

Aux termes d’un jugement rendu le 4 avril 2024, la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles a notamment annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021 et condamné M. [Z], ès qualités de syndic bénévole de la copropriété, à payer aux époux [S] la somme de

300 euros à titre de dommages-intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions au fond notifiées par la voie électronique le 6 février 2025, M. [B] [S] et Mme [Y] [O] [W], demandeurs, et M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L], intervenants volontaires, demandent au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :

— recevoir Monsieur [N] [O] [W] et Madame [D] [L] en leur intervention volontaire et les en déclarer bien fondés,

— prononcer l’annulation des résolutions n°7, 8, 10, 11, 12, 18, 19 et 23 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020,

— dire et juger que les charges de fioul doivent être réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes de copropriétés attachés à leurs lots,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à verser aux époux [S] une somme de

277.325,24 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’abus de majorité, se décomposant comme suit :

* 190.000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur appartement dans des conditions satisfaisantes,

* 77.325,24 euros au titre du préjudice financier subi,

* 10.000 euros en réparation du préjudice moral,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à verser aux époux [S] une somme de 2.478,48 euros au titre des charges indument réglées suite à l’annulation des résolutions contestées,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à verser aux époux [O] [W] une somme de 68.400 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer correspondant à la valeur locative du bien,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à verser aux époux [O] [W] une somme de 1.503,14 euros au titre des charges indument réglées suite à l’annulation des résolutions contestées,

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande tendant à voir condamner les demandeurs à reboucher le trou de la hotte dans la toiture,

Subsidiairement,

— déclarer prescrite la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les demandeurs à reboucher le trou de la hotte dans la toiture,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [S] une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [O] [W] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Pascale REGRETTIERGERMAIN, membre de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcer la dispense des époux [O] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, soit l’ensemble des condamnations financières prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires y compris les honoraires d’avocat et condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser aux concluants les appels de charges payés par eux à ce titre.

Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées par la voie électronique le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1967 et du décret du 17 mars 1967, de :

— débouter les époux [S] et les époux [O] [W] de leur demande d’annulation des résolutions 7, 8, 10, 11, 12, 18, 19 et 23 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020,

— débouter les époux [S] et les époux [O] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter les époux [O] [W] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédures.

Reconventionnellement,

— condamner conjointement les époux [S] et les époux [O] [W] à exécuter la résolution n°18 de l’assemblée générale du

21 juillet 2020 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification par huissier du jugement à intervenir, à savoir :

* supprimer le sanibroyeur et la douche installée dans un ancien cagibi, ainsi que la cuisine créée dans une ancienne salle à manger,

* ouvrir les tabatières en haut des puits de lumière dans l’appartement du deuxième étage aux frais des copropriétaires des lots 6 et 9 et sous supervision du syndic,

* cesser l’occupation illicite des combles (gaines et groupes d’extraction VMC),

— condamner conjointement les époux [S] et les époux [O] [W] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’occupation des combles et du palier qui constituent des parties communes, et cela sans autorisation,

— condamner conjointement les époux [S] et les époux [O] [W], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification par huissier du jugement à intervenir, à reboucher le trou de la hotte dans la toiture,

— condamner les époux [S] et les époux [O] [W] à ôter le trou d’évacuation de la hotte installée sur le toit par les époux [S] sans autorisation de la copropriété, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification par huissier du jugement à intervenir,

— condamner les époux [S] ainsi que les époux [O] [W] à enlever le chapiteau et remettre la toiture en l’état en rebouchant l’ouverture réalisée pour la VMC sans autorisation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner les époux [S] et les époux [O] [W] chacun à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maitre Virginie DESPORT-AUVRAY, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n°7, 8, 10, 11, 12, 18, 19 et 23 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, “Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.”

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par ailleurs, il est constant qu’une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de nuire ou de préjudicier à certains.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l’abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci.

Sur la résolution n°7

La résolution litigieuse est libellée comme suit :

“7. Ratification et remboursement pour un montant de 160 euros des dépenses engagées par M. [Z], en tant que Syndic bénévole, pour l’abonnement à l’ARC (PJ n°1) (Article 24)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, ratifie les dépenses d’abonnement à l’ARC engagées Mr [Z] (sic.) pour un montant de

160 euros TTC et valide le remboursement.”

Elle a été adoptée à la majorité simple, M. [S] ayant voté contre.

Les demandeurs font valoir que le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat des copropriétaires et que le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part qu’il n’est pas interdit à un copropriétaire de faire une avance pour une dépense qui a été ratifée et budgétée ; que cette somme, engagée aux fins d’être assisté par l’ARC (association des responsables de copropriété), à laquelle M. [S] avait adhéré lui-même en tant que syndic bénévole, a été réglée pour le compte de la copropriété ; que le budget 2020 a été voté lors de l’assemblée générale du 20 juillet 2020 et les comptes 2020 validés par l’assemblée générale du

14 juin 2021.

Sur ce,

S’il résulte effectivement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, et 1999 du code civil que le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde, il appartient aux demandeurs, qui soutiennent que le vote du remboursement de la cotisation à l’ARC avancée par les époux [Z] est constitutif d’un abus de majorité, de le démontrer.

Or, il ne saurait être considéré que le remboursement d’une avance de fonds pour le compte du syndicat des copropriétaires aux fins d’adhésion à l’ARC n’a été voté que dans le seul intérêt de M. [Z]. En effet, le fait pour le syndic d’adhérer à une telle association – à laquelle avait d’ailleurs adhéré

M. [S] depuis 2012 en sa qualité de syndic bénévole, ce qu’il ne conteste pas – était dans l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, a fortiori dans un contexte très conflictuel après une période de vacance de syndic.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la résolution n°8

La résolution litigieuse est libellée comme suit : “Dépenses d’avocat engagées par Mr et Mme [Z] pour la mise en place d’un Syndic (article 24)

Ratification et remboursement pour un montant de 300 euros TTC des dépenses d’avocat engagées par Mr et Mme [Z] pour la mise en place d’un Syndic (PJ n°2)

L’Assemblée générale, après en avoir délibéré, ratifie les dépenses d’avocat engagées Mr et Mme [Z] (sic.) pour un montant de 300 euros TTC et valide le remboursement.

Le montant des honoraires constituera des charges courantes.”

Elle a été adoptée à la majorité simple, M. [S] ayant voté contre.

Les demandeurs soutiennent que le vote de cette résolution est constitutif d’un abus de majorité ; que cette dépense a été effectuée non pas pour le compte du syndicat mais à titre personnel par les époux [Z] en leur qualité de copropriétaires ; que les autres copropriétaires n’avaient pas été informés de cette démarche.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que cette dépense correspondait au souhait des époux [S] de voir convoquer une nouvelle assemblée en vue de désigner un nouveau syndic qui serait valablement

élu ; qu’il était de l’intérêt de tous les copropriétaires de respecter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour la convocation de l’assemblée générale et la rédaction des résolutions, en ce compris celles relatives à la désignation d’un nouveau syndic ; que la copropriété n’avait alors pas de syndic depuis plusieurs mois et qu’il est apparu nécessaire de recourir à cette consultation d’un avocat spécialisé après deux tentatives d’organisation d’assemblée générale non conformes par les copropriétaires ; que cette dépense a profité au syndicat des copropriétaires et doit ainsi être supportée par lui et qu’en tout état de cause cette facture a été réglée au titre de l’exercice 2020 dont les comptes ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2021 que les demandeurs n’ont pas contestée.

Sur ce,

La facture litigieuse, d’un montant de 300 euros, est datée du 10 février 2020 et produite en pièce n°5-2 par le syndicat des copropriétaires. Elle est intitulée “Aff : SDC [Adresse 1] (sic.) – [Localité 14]

Conseil en droit de la copropriété (désignation d’un syndic de copropriété)”.

Il est constant que l’assemblée générale du 9 mars 2020, au cours de laquelle a été désigné un nouveau syndic, est intervenue après deux tentatives de convocation d’assemblée générale avortées : l’une à l’initiative des époux [S] le 27 janvier 2020, l’autre à l’initiative des époux [Z] le

12 février 2020. A l’issue de la réception de la convocation pour cette assemblée, le conseil des époux [S] a adressé aux époux [Z] un courrier en date du 5 février 2020 (produit en pièce n°11 par le syndicat des copropriétaires) les informant de l’irrégularité des convocations et des résolutions inscrites à l’ordre du jour.

Dans ce contexte, et afin de mettre fin à la vacance du syndic, la consultation d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété aux fins de convocation régulière d’une assemblée générale pour désignation d’un nouveau syndic apparaît avoir été faite dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, et non dans l’intérêt propre des époux [Z].

L’abus de majorité n’est donc pas caractérisé et les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les résolutions n°10, 11 et 12

Lesdites résolutions sont intitulées comme suit :

“10. Approbation des comptes de l’exercice comptable 2019 (article 24)”

“11. Examen et approbation du budget prévisionnel de l’exercice en cours (N) 2020 (article 24)”

“12. Examen et approbation du budget prévisionnel de l’exercice N+1 2021 (article 24)”

Ces résolutions ont été adoptées à la majorité simple, M. [S] ayant voté contre.

Les demandeurs contestent plus particulièrement la répartition des charges de fioul, estimant qu’elle n’est pas conforme au règlement de copropriété puisqu’aux termes de ce dernier la chaudière du chauffage central est une partie commune de sorte que, à défaut de modification du règlement de copropriété, M. [U] doit participer aux charges de fioul, nonobstant sa désolidarisation de la chaudière collective.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que M. [U], dont le logement est désolidarisé de la chaudière collective et qui ne l’utilise donc pas n’est dès lors pas tenu de participer aux charges relatives au fioul ; que si la chaudière est effectivement une partie commune, il n’en est pas de même du fioul ; que par ailleurs M. [U] ne paie pas le fioul depuis 2012 ce que les époux [S] n’ont jamais contesté.

Sur ce,

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, lequel est d’ordre public, que les charges entraînées par les services collectifs et les élements d’équipement commun sont réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot tandis que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des partie communes sont réparties en fonction de la valeur relative des parties privatives.

Le chauffage collectif constituant un élément d’équipement commun, les charges y afférentes doivent être réparties en fonction de l’utilité objective pour chaque lot.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que les parties communes sont “à la charge de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble au prorata des droits qu’ils possèderont dans ces parties communes”, parmi lesquelles notamment “la cave où se trouve la cuve de mazout, la cuve de mazout, la chaudière du chauffage central, la cuve à mazout” (Chapitre V – I° Parties communes à l’ensemble des co-propriétaires, page 10).

Il en résulte que l’ensemble des copropriétaires est tenu de participer aux charges d’entretien de la chaudière du chauffage central.

En revanche, aucune disposition du règlement de copropriété ne stipule que le fioul est un élément d’équipement commun ni n’impose la participation de l’ensemble des copropriétaires aux dépenses y relatives.

Il est constant que le lot n°1, propriété de M. [U], s’est désolidarisé de la chaudière collective pour installer un chauffage indépendant. Il en résulte que le fioul ne présente aucune utilité pour son lot de sorte que c’est à juste titre qu’il a été exonéré de toute contribution aux charges y afférentes.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer de nullité de ce chef.

S’agissant de la répartition des charges de fioul entre les autres lots, lesquels sont toujours raccordés à l’installation collective de chauffage, les demandeurs soutiennent que cette répartition n’a été effectuée ni selon la consommation individuelle relevée par les répartiteurs des radiateurs, comme cela était fait depuis 2012, ni selon la clé de répartition prévue au règlement de copropriété. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires a, lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2020, voté la suppression des répartiteurs de frais de chauffage, de sorte que la répartition doit s’effectuer selon les tantièmes de copropriété attachés à chaque lot.

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires rétorque que l’assemblée générale du 14 juin 2021, non contestée par les époux [S], a validé la répartition des charges de fioul (comptes 2020).

Sur ce,

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2020, produit en pièce n°75 par les demandeurs, que les copropriétaires ont effectivement, aux termes d’une résolution n°4, supprimé les répartiteurs de frais de chauffage.

Toutefois, cette suppression ne saurait concerner l’exercice 2019, antérieur à cette décision. Par ailleurs, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, les comptes 2020 ont été validés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2021, laquelle n’a pas été contestée par les demandeurs. Il en est de même du projet rectificatif du budget prévisionnel de l’exercice 2021.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

Les demandeurs seront par ailleurs déboutés de leur demande tendant à voir dire et juger que les charges de fioul doivent être réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes de copropriétés attachés à leurs lots.

Sur la résolution n°18

La résolution litigieuse est libellée comme suit : “ MANDAT AU NOUVEAU SYNDIC D’AGIR EN JUSTICE, LE CAS ECHEANT, [Localité 9] LES COPROPRIETAIRES DES LOTS 6&9 (Article 24)

L’Assemblée générale, après en avoir délibéré, mandate immédiatement le Syndic :

— de faire supprimer par les copropriétaires des lots 6 et 9 à leurs frais et sous supervision du syndic le sanibroyeur et la douche installés dans un ancien cagibis (sic.), ainsi que la cuisine créée dans une ancienne salle à manger, dans un délai de deux mois à compter de la présente AG ;

— de faire rouvrir les tabatières en haut des puits de lumière dans l’appartement du 2ème étage aux frais des copropriétaires des lots 6 et 9 et sous supervision du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la présente AG ;

— de faire cesser l’occupation illicite des combles (gaines et groupes d’extraction VMC), dans un délai de deux mois à compter de la présente

AG ;

Car installés en violation des règles d’hygiène et/ou sans autorisation préalable ou ratification de l’AG des copropriétaires ;

et à défaut d’engager toute action (médiation, rapprochement, judiciaire) contre les copropriétaires des lots 6 et 9".

Elle a été adoptée à la majorité simple, M. [S] ayant voté contre.

Sur l’abus de majorité

Les demandeurs sollicitent à titre principal l’annulation de cette résolution sur le fondement de l’abus de majorité. Ils font valoir que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, leurs travaux ne sont pas à l’origine de nuisances de voisinage, et notamment de six dégâts des eaux en 8 ans ; que seuls trois dégâts des eaux en 14 ans (2013, 2015 et avril 2020) sont imputables à leurs installations, ces trois dégâts des eaux étant liés au tuyau du chauffe-eau de leur salle de bains, sans aucun lien avec les travaux contestés par le syndicat ; qu’en tout état de cause le chauffe-eau a été changé en mars 2023 et que ces dégâts des eaux ne concernent ni la cuisine ni la salle de douche mises en cause par le syndicat des copropriétaires dans la résolution n°18 ; qu’ils ne peuvent par ailleurs pas leur être imputés a posteriori alors que leur responsabilité n’a pas été engagée.

Ils ajoutent que cette résolution a pour conséquence d’entraver la libre jouissance et disposition de leurs lots ; que dès lors que la destination de l’immeuble est respectée et que les droits des autres copropriétaires ne sont pas entravés, ils sont en droit d’user de leurs lots et d’y apporter les modifications comme ils l’entendent ; qu’il en est de même s’agissant de la tabatière qui constitue une partie privative aux termes du règlement de copropriété.

Ils soutiennent également que l’assemblée générale ne tend à mandater le syndic que pour faire remettre en état les travaux qu’ils ont réalisés dans leurs lots alors que les deux autres lots de la copropriété ont fait l’objet de travaux et d’atteinte aux parties communes sans autorisation d’assemblée générale. Ils précisent que les travaux qu’ils ont effectués, s’agissant de l’installation d’une douche dans l’ancien réservoir d’eau et du déplacement de la cuisine notamment, n’ont en rien porté sur les parties communes.

Par ailleurs, ils font valoir que les travaux nécessitant une autorisation, notamment l’installation d’une VMC dans les combles, ont été autorisés par les copropriétaires lors des assemblées générales des 28 mars 2012 et 7 mars 2015, de sorte qu’il n’est plus possible de revenir sur ce droit acquis. S’agissant des tabatières, ils précisent que le syndic de l’époque leur avait transmis le devis, leur indiquant qu’il leur appartenait de procéder aux travaux, s’agissant de parties privatives. Ils exposent qu’en tout état de cause, s’agissant des travaux relatifs à la douche et à la cuisine, le modificatif de l’état descriptif de division soumis au vote de l’assemblée générale du 20 novembre 2012 faisait apparaître la cuisine à l’emplacement de l’ancienne salle à manger et a été voté en toute connaissance de cause par l’assemblée générale, et que les travaux de la douche ont été ratifiés lors de l’assemblée générale du

3 mars 2016. Ils précisent que le sanibroyeur querellé a été déposé.

Ils soutiennent que le vote de cette résolution n’est pas guidé par l’intérêt commun mais au contraire par l’intention de nuire, le syndicat des copropriétaires leur demandant de remettre en état leurs lots tout en ratifiant des travaux réalisés par M. [U] sans autorisation péalable d’assemblée générale, alors même que des parties communes étaient touchées. Ils ajoutent que lors de l’assemblée générale du 1er mars 2021, il a été voté la suppression du tuyau d’évacuation de leur salle de douche ainsi que la coupure d’alimentation d’eau de ladite salle de douche, ce qui aurait pour conséquence de priver le logement d’alimentation en eau et démontre la volonté du syndicat des copropriétaires de leur nuire.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que le sanibroyeur installé dans l’ancien cagibi ne respecte pas le réglement sanitaire de la ville de [Localité 14] ; que les copropriétaires du 1er étage subissent des nuisances olfactives et qu’aucun constat d’huissier en présence du syndic n’a été réalisé de sorte qu’il n’est pas justifié contradictoirement de la suppression du sanibroyeur.

S’agissant de la douche, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [S] ont acheté un cagibi qui n’était en aucune façon une salle

d’eau ; que la douche qu’ils y ont installée est située au dessus de la colonne d’électrictié de l’immeuble et a été branchée à une évacuation collective de l’immeuble sans que la copropriété en ait été informée et sans aucune autorisation ; que selon le réglement de copropriété, les canalisations d’eaux usées sont des parties communes. Il ajoute que si l’assemblée générale du

28 mars 2012 a autorisé la transformation en surface habitable de l’ancien réservoir d’eau, il ne s’agissait pas d’une autorisation de transformation en salle de douche et que cinq réserves étaient alors émises, lesquelles n’ont pas été respectées par les époux [S].

Il précise que le réglement de copropriété impose d’avoir l’aval de l’assemblée générale pour tous travaux, s’agissant d’un immeuble ancien qui a été divisé en appartement ; et que la douche a causé de nombreux dégâts des eaux.

S’agissant de la cuisine, le syndicat des copropriétaires indique que les époux [S] l’ont créée dans l’ancienne salle à manger en se raccordant à une évacuation d’eaux-vannes, partie commune de l’immeuble, ce qui est formellement interdit. S’agissant des tabatières, il soutient que celles-ci, qui consistent en des lucarnes avec ouverture, doivent pouvoir être ouvertes pour permettre l’accès au toit et qu’elles constituent des parties communes. S’agissant de la VMC, il fait valoir que les époux [S] se sont accaparés les combles et ont percé les plafonds de leur appartement ainsi que les planchers de la charpente pour faire passer les gaines de leur VMC, et ce sans autorisation de l’assemblée générale.

Sur ce,

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il en résulte que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

sous la condition de majorité prévue par l’article 25 de la loi n° 65-557 du

10 juillet 1965 n’est pas exigée pour des travaux d’aménagement des parties privatives pour leur usage normal, sauf à établir que ces travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble ou qu’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule effectivement (chapitre V – USAGE DES PARTIES PRIVEES, page 11) que “tous travaux qu’un propriétaire désirerait faire exécuter dans son appartement devront être faits sous la surveillance du syndic et de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du propriétaire qui fera exécuter les travaux”. Il est constant qu’un réglement de copropriété peut valablement imposer que l’exécution de travaux à l’intérieur des parties privatives soit contrôlée ou surveillée par l’architecte de l’immeuble. Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que l’immeuble n’est plus doté d’un architecte et, surtout, que tous les copropriétaires ont fait procéder à des travaux dans leurs lots respectifs sans contrôle ni surveillance du syndic ni de l’architecte de l’immeuble, de sorte que le fait d’opposer cette clause aux seuls époux [S] constituerait un traitement inégalitaire entre les copropriétaires.

Toutefois, et sans qu’il soit, à ce stade, nécessaire d’examiner les autres travaux réalisés par les époux [S] dans leur appartement et contestés par le syndicat des copropriétaires, il est constant que les époux [S] ont installé une VMC passant dans les combles et sortant par le toit, parties communes.

S’ils soutiennent avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012 produit en pièce n°6 par les demandeurs qu’est simplement mentionné au sein de la résolution n°16 intitulée “informations diverses (ne nécessitant pas de vote donnant lieu à une décision applicable)” : “M. et Mme [S] demandent l’autorisation aux copropriétaires d’installer une VMC qui passera dans les combles à leur frais. Aucune opposition n’est faite sur leur projet.”

Or l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précité étant d’ordre public, l’autorisation ne peut être accordée que par une décision expresse de l’assemblée générale ; toute autre forme d’agrément étant dépourvue d’effet. Ainsi, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, faute d’autorisation votée par l’assemblée générale, il ne saurait être considéré que les époux [S] ont été autorisés à installer leur VMC dans les combles.

S’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2015 produite en pièce n°7 par les demandeurs que la résolution n°6 intitulée “Point sur les travaux à envisager” et comprenant notamment “mise en place traitement condensation logement [S]” a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires, la seule lecture de cette résolution ne permet pas de conclure que les copropriétaires ont autorisé l’installation de la VMC des époux [S] dans les combles.

De même, s’agissant des tabatières, il convient de relever que le règlement de copropriété liste parmi les parties communes (chapitre V – I° Parties communes à l’ensemble des co-propriétaires, page 10) “la toiture à l’exception des parties vitrées de toiture des tabatières propres à chaque local desservi”.

En l’espèce, il est constant que les époux [S] n’ont pas uniquement changé la partie vitrée des tabatières – partie privative – mais ont remplacé ces dernières par des vitres scellées, ce qui constitue une atteinte aux parties communes.

Les demandeurs font valoir que le syndic de l’époque leur avait transmis le devis en leur indiquant qu’il leur appartenait de procéder aux travaux y afférents, s’agissant de parties privatives. Il convient de relever d’une part que la pièce n°8 qu’ils produisent est un courriel adressé par le syndic en date du 21 décembre 2011, indiquant “Madame, pour faire suite à votre demande, nous vous transmettons ci-joint, copie du devis de la société LEFEVRE-BRETON, concernant le remplacement des deux chassis parisiens. Ces travaux étant d’ordre privatif, l’accord est à donner directement […]”. Toutefois, le devis évoqué n’étant pas versé aux débats, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier s’il s’agissait de remplacer les tabatières par des vitres fermées. D’autre part, dans l’hypothèse où il aurait effectivement été question d’un tel remplacement et non du seul remplacement des vitres – lesquelles sont des parties privatives selon le réglement de copropriété -, le simple fait que le syndic ait qualifié les travaux projetés de “privatifs” n’aurait pas eu pour conséquence de dispenser les demandeurs d’une autorisation d’assemblée générale, s’agissant en réalité de travaux affectant les parties communes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les parties communes ont été affectées par des travaux effectués par les époux [S]. Dans ces conditions, il ne saurait être soutenu par ces derniers que le vote de la résolution n°18 par l’assemblée générale du 21 juillet 2020 a été dicté par l’intention du syndicat des copropriétaires de leur nuire et non par l’intérêt de la copropriété.

Le fait que d’autres copropriétaires aient effectué des travaux affectant les parties communes, sans que le syndicat des copropriétaires ne leur demande une remise en état, plusieurs de ces travaux étant au contraire ratifiés a posteriori en assemblée générale, n’est pas à lui seul de nature à prouver l’existence d’un abus de majorité. En effet, les parties communes affectées étant différentes de celles concernées par les travaux des époux [S], l’existence d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires alléguée par ces derniers n’est pas démontrée.

Sur l’absence de votes distincts

Subsidiairement, les demandeurs soutiennent que la résolution n°18 vise différents travaux qui ne sont pas interdépendants les uns des autres, trois postes de travaux étant remis en cause sans aucun lien de dépendance, en contrariété avec le principe selon lequel une résolution soumise au vote ne doit avoir qu’un seul et même objet.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que la résolution n°18 n’a qu’un seul et même objet, à savoir les travaux des époux [S] portant sur des parties communes réalisés sans autorisation, et non des objets séparés et différents. Il ajoute que la VMC est liée au déplacement de la cuisine et à la création d’une salle de douche dans un ancien cagibi sans fenêtre ni aération. Enfin, il soutient que les époux [S] sont mal fondés à solliciter des votes distincts pour chacun des travaux réalisés alors qu’eux-mêmes ont proposé une seule et même résolution pour la suppression des travaux effectués par les époux [Z] et de ceux réalisés par M. [U].

Sur ce,

La résolution n°18 visant à donner au syndic l’autorisation d’agir en justice aux fins de remise en état des lots des époux [S], elle n’a qu’un seul et même objet et l’argumentation des demandeurs sur ce point ne saurait prospérer.

Sur l’irrégularité de la résolution

Très subsidiairement, les demandeurs font valoir que la résolution n°18 est irrégulière en ce qu’elle ne désigne pas nommément les copropriétaires contre lesquels le syndic est autorisé à agir, n’est pas précise quant à la portée du mandat donné au syndic et surtout, en ce que le syndic est autorisé à agir en justice alors même que le principe de la remise en état n’a pas été voté par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la résolution litigieuse est au contraire très claire, l’autorisation d’ester en justice visant toute procédure qui permettrait de contraindre les propriétaires des lots 6 et 9 à exécuter les travaux visés dans la même résolution.

Sur ce,

La résolution n°18, qui vise expressément les copropriétaires des lots 6 et 9 et autorise le syndic à engager toute action, y compris judiciaire, aux fins de remise en état desdits lots, est suffisamment précise tant s’agissant des copropriétaires visés que s’agissant de la portée du mandat donné au syndic. L’argumentation des demandeurs sur ce point ne saurait dès lors prospérer.

Sur l’information erronée des copropriétaires

Très subsidiairement, les demandeurs soutiennent également que la résolution n°18 était précédée d’une résolution n°17, sans vote, intitulée “INFORMATION TRAVAUX REALISES SANS AUTORISATION PREALABLE PAR L’AG ET/OU EN VIOLATION DU REGLEMENT SANITAIRE PAR MONSIEUR ET MADAME [S]”, laquelle laissait penser que l’ensemble des travaux réalisés par les époux [S] l’avait été sans autorisation préalable ou ratification de l’assemblée générale ou en violation du réglement sanitaire de la ville, ce qui est faux.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que le syndic n’a pas transmis aux copropriétaires d’informations erronées.

Sur ce,

La résolution n°17 du procès-verbal d’assemblée générale du 21 juillet 2020 mentionne notamment :

“a. Douche installée par Mr et Mme [S]

Monsieur et Madame [S], les copropriétaires des lots 6 et 9, ont installé une douche dans un ancien cagibi, sans autorisation préalable ni ratification de l’assemblée des copropriétaires. Cette douche installée au-dessus de la colonne d’électricité de l’immeuble a été clandestinement branchée à une évacuation collective de l’immeuble.

b. Cuisine créée par les copropriétaires des lots 6 et 9, Mr et Mme [S] dans l’ancienne salle à manger et réinstallation dans son emplacement initial.

Mr et Mme [S] ont créé, sans autorisation préalable ni ratification de l’assemblée générale des copropriétaires, une cuisine dans l’ancienne salle à manger et en se raccordant à une évacuation d’eaux-vannes, partie commune de l’immeuble, ce qui est formellement interdit.

[…]

Dans l’intervalle de la convocation et la tenue de la présente AG, le syndic a reçu les courriels et courriers recommandés suivants :

— LRAR daté (sic.) du 2 juillet 2020 (PJ n°21) sous forme de mise en demeure signée par deux avocats du cabinet Bruswick la Morinerie demandant, entre autres, l’annulation de la convocation à l’AG du 21 juillet 2020 ;

— Mail du 7 juillet 2020 (PJ n°22) par l’avocat la Morinerie redemandant l’annulation de l’AG du 21 juillet 2020 ;

— Mail du 8 juillet 2020 par l’avocat la Morinerie (PJ n°23) et LRAR des époux [S] (PJ n°24) redemandant à nouveau l’annulation de l’AG du 21 juillet 2020 ainsi qu’une réponse aux 6 points litigieux décrits au point 7 de l’ordre du

jour ;

— Mail et courrier remis en main propre (PJ n°25) quelques minutes avant le début de la présente AG de :

° un pouvoir donné à [I] [O] [W] (se présentant comme le frère de Mme [B] [S]) avec ordre de voter contre toutes les résolutions

° un courrier de 6 pages des époux [S].

Malgré cet acharnement circonstancié, le syndic a décidé de maintenir la présente AG dont les nombreuses résolutions sont indispensables au fonctionnement de la copropriété et à la bonne gestion de l’immeuble. De plus, le syndic a répondu lors de la présente AG (pièce n°26) à toutes les objections émises par les époux [S] dans leur courrier du 8 juillet 2020 par un document de 14 pages reprenant, l’une après l’autre, les objections des époux [S] et démontrant pour chacune d’elles que les textes cités par ces derniers (PV d’AG, RCP, courriels) étaient soient en leur défaveur soit hors sujet.

Par conséquent, hormis la libération du palier du deuxième étage effectuée par les époux [S] le 6 juillet 2020, les autres éléments d’information du point 17 demeurent d’actualité.”

S’il n’est pas contesté que lesdits courriels et courriers ont été évoqués lors de l’assemblée générale, il n’en demeure pas moins que la résolution n°17 est rédigée de telle façon qu’elle laisse penser qu’il est constant que les travaux effectués par les époux [S] l’ont tous été sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ou en contradiction avec le réglement sanitaire.

Or, s’agissant du point a), à savoir la douche installée dans l’ancien cagibi, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mars 2016, versé en pièce n°36 par les demandeurs que la résolution n°6 intitulée “ratification travaux [S] (ancien cagibi)”, a été adoptée à l’unanimité, avec la mention “Ces travaux sont ratifiés par l’assemblée, sous réserve de l’examen de l’évacuation du sani broyeur des toilettes”.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la mention “ces travaux” n’est pas relative à l’installation d’une douche, seul un sanibroyeur étant évoqué.

La résolution n°6 avait été mise à l’ordre du jour sous l’intitulé suivant “Décision à prendre concernant la ratification des travaux d’ordre privatif faits dans l’appartement de Mr et Mme [S] et pouvant affecter les parties communes (colonne d’évacuation des eaux usées)”.

Il convient de relever que les demandeurs produisent aux débats en pièce n°118 le devis daté du 9 septembre 2015 et la facture datée du 29 septembre 2015 relatifs à ces travaux, sur lesquels est bien mentionnée l’installation d’une douche, d’un lavabo et d’un sanibroyeur.

Si l’intitulé de la résolution n°6 dans l’ordre du jour ne vise pas expressément une douche, il ne vise pas non plus expressément un sanibroyeur. Il se déduit de la rédaction de la résolution n°6, comme l’a d’ailleurs jugé la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Versailles dans son jugement, que les travaux réalisés par les époux [S] concernant l’ancien cagibi transformé en salle de douche et la colonne d’évacuation des eaux usées ont été ratifiés par l’assemblée générale, sous réserve de l’examen de l’évacuation du sanibroyeur des toilettes.

Il en résulte que la rédaction de la résolution n°17 qui mentionne, sans aucune précaution de langage ni nuance – alors même que les courriels et courriers adressés par les époux [S] et leur conseil au syndic avant l’assemblée générale faisaient état de ce que l’assemblée générale avait bien ratifié ces travaux – que les époux [S] ont “installé une douche dans un ancien cagibi, sans autorisation préalable ni ratification de l’assemblée des copropriétaires” est erronée.

De même, l’affirmation selon laquelle “Cette douche installée au-dessus de la colonne d’électricité de l’immeuble a été clandestinement branchée à une évacuation collective de l’immeuble” est contestable au regard du vote de la résolution n°6 susvisée par l’assemblée générale du 3 mars 2016, et étant rappelé en tout état de cause que des raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes.

Par ailleurs, s’agissant du point b), à savoir la cuisine installée dans l’ancienne salle à manger,le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi cette installation aurait dû faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En vertu du principe de libre disposition et jouissance de leurs lots par les copropriétaires, les époux [S] étaient libres de déplacer leur cuisine sous réserve de toute atteinte portée aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble et de toute modification affectant les parties communes.

Si la résolution n°17 évoque un raccordement “à une évacuation

d’eaux-vannes, partie commune de l’immeuble, ce qui est formellement interdit”, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité de ce raccordement et évoque au contraire dans ses conclusions une évacuation récupérant les eaux usées et vannes, et non une évacuation récupérant uniquement les eaux-vannes. Dans ces conditions, et dans la mesure où des raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes, la mention dans la résolution n°17 relative à la cuisine, également dépourvue de toute nuance, est contestable.

Il convient donc de considérer que les copropriétaires ont reçu une information erronée susceptible d’influer sur le vote de la résolution n°18 tendant à autoriser le syndic à faire remettre en état les lots 6 et 9 et, le cas échéant, à agir en justice contre les copropriétaires desdits lots à cette fin.

Par voie de conséquence, la résolution n°18 sera annulée.

Sur la résolution n°19

La résolution litigieuse est libellée comme suit : “VOTE D’UN BUDGET POUR ESTER EN JUSTICE [Localité 9] LES COPROPRIETAIRES DES LOTS 6 ET 9 (ARTICLE 24)

L’assemblée de copropriétaires vote un budget de 3.000 euros pour saisir un avocat dans le cas où les démarches non judiciaires mentionnées au point

18 à l’encontre des copropriétaires des lots 6 et 9 n’aboutiraient pas dans les délais impartis. Le syndic est chargé de faire un appel de charges exceptionnel aux tantièmes de 1.000 euros au 1/10/2020, 1.000 euros au 1/11/2020 et

1.000 euros au 1/12/2020 ”.

Elle a été adoptée à la majorité simple, M. [S] ayant voté contre.

La résolution n°18 étant annulée, la résolution n°19 qui en est la conséquence sera également annulée.

Sur la résolution n°23

La résolution litigieuse est libellée comme suit : “DECISION A PRENDRE CONCERNANT LE REMPLACEMENT DE LA [Localité 8] D’EAU MONTANTE NORD-EST EN PLOMB (article 24)

La réparation de l’évacuation nord-ouest suite aux dégâts des eaux de Noël 2019 a ouvert le plancher de la cuisine du 1er étage. Cette ouverture entre le RDC et le 1er étage permet de retirer le plomb d’une partie de la colonne montante d’eau, plomb qui est interdit par la loi en le remplaçant par du cuivre. Il n’a pas été possible d’effectuer un devis pour remplacer la colonne d’eau jusqu’au deuxième étage. L’accès aux parties privatives devra être garanti afin de pouvoir mener à bien le remplacement des colonnes d’eau montantes appartenant à la copropriété. L’entreprise Voisin qui est intervenu (sic.) en urgence a effectué un devis d’un montant de 1.205,41 euros TTC (PJ n°11).

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve le remplacement de la colonne montante d’eau vers le 1er étage par des canalisations en cuivre pour un montant de 1.205,41 euros par l’entreprise VOISIN et charge le syndic à procéder (sic.) à un appel de charges exceptionnel répartit (sic.) aux tantièmes de 100% le 1er août 2020”.

Elle a été adoptée à la majorité simple, M. [S] ayant voté contre.

Les demandeurs font valoir que le devis VOISIN évoqué correspond à des travaux privatifs demandés par les époux [Z] lors de l’assemblé générale du 10 avril 2019 et approuvés par celle-ci, lesdits travaux étant alors mis à leur charge. Ils ajoutent que ladite canalisation est à l’usage exclusif et particulier de l’appartement des époux [Z], de sorte que le syndicat des copropriétaires n’a pas à supporter les charges y afférentes.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que les travaux autorisés lors de l’assemblée générale du 10 avril 2019 n’ont pas été réalisés et que la colonne d’eau montante constitue une partie commune de sorte que ces travaux relèvent de la copropriété.

Sur ce,

Le réglement de copropriété liste parmi les parties communes (chapitre V – I° Parties communes à l’ensemble des co-propriétaires, page 10) “les canalisations de toute nature, eau, gaz, électricité, mazout, égouts, branchement d’égouts, tant qu’elles ne sont pas à l’intérieur des appartements ou des lots, les canalisations d’évacuation d’eaux usées, les descentes des water-closets et les tuyaux du tout à l’égout.”

Comme le soutient à bon droit le syndicat des copropriétaires, la colonne montante d’eau est donc une partie commune, ce qui justifie que les travaux y afférents soient pris en charge par la copropriété.

Les demandeurs seront donc déboutés de ce chef.

Sur la demande relative au remboursement des charges qui auraient été indument réglées

Les demandeurs sollicitent le remboursement des charges qu’ils auraient indument réglées.

Les demandes d’annulation des résolutions n°8, 9, 10, 11 et 12 étant rejetées, les seules charges indument réglées sont celles votées au titre de la résolution n°19, soit une somme de 991 euros.

S’il est constant que des appels de charges relatifs à ces frais ont été effectués, les époux [S] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’avoir payé ces charges, la pièce n°71' intitulée “Justificatifs paiement Appel provisions 2 et 3 avocat résolution 19 – [S]” dans le bordereau de communication de pièces des demandeurs n’étant pas présente dans leur dossier de plaidoirie.

Les demandeurs seront donc déboutés de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur les demandes formulées au profit des époux [S]

Les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à verser aux époux [S] une somme de 277.325,24 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’abus de majorité.

Ils font valoir au soutien de cette demande que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en votant abusivement des résolutions portant atteinte à leurs droits, ce de façon totalement injustifiée et abusive, et que c’est au regard des seules accusations du syndicat des copropriétaires que le jugement

du 10 novembre 2022 a annulé la promesse de vente pour dol, jugement dont ils ont interjeté appel.

Ils indiquent que cet abus fautif de majorité du syndicat des copropriétaires leur a causé un préjudice important en ce qu’ils ont vu leurs acquéreurs successifs se désister lorsqu’ont été portées à leur connaissance les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ; qu’ils ont finalement été contraints de mettre leur appartement en location sous convention avec l’ANAH pour six années au loyer modéré de 1.885 euros, ledit loyer ne leur permettant pas d’assumer les frais liés à l’acquisition de leur nouveau logement, notamment les deux prêts relais qu’ils avaient conclus ; que leurs locataires ont pris congé après six mois dans les lieux eu égard aux agissements des copropriétaires de sorte qu’ils n’ont eu d’autre solution que de vendre l’appartement aux parents de Mme [S], les seuls acceptant de l’acheter ; que cette vente a été conclue au prix net de 825.000 euros alors que la promesse de vente conclue initiale avait été consentie au prix de 1.015.000 euros, soit un préjudice économique minimal de 190.000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur appartement dans des conditions satisfaisantes.

Ils ajoutent avoir également subi un préjudice financier important dans la mesure où ils ont fait l’acquisition d’un bien immobilier qui n’a pas pu être financé par le prix de vente de l’appartement et ont ainsi été contraints de souscrire des prêts supplémentaires, ce qui leur a occasionné un préjudice financier à hauteur de 51.531,99 euros.

Par ailleurs, ils soutiennent avoir dû assumer les charges relatives à l’appartement jusqu’à sa vente à M. et Mme [O] [W], soit un surcoût de 11.916,84 euros.

Enfin, ils font valoir subir un préjudice moral du fait du comportement abusif du syndicat des copropriétaires qui persiste dans sa demande de remise en état des travaux autorisés et/ou ratifiés, ce qui a provoqué le départ de leurs acquéreurs et, consécutivement, les a obligés à rentrer dans des négociations bancaires difficiles et à chercher dans l’angoisse des solutions pérennes à leurs difficultés de vente et de financement. Ils sollicitent à ce titre une somme de 10.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes, soutenant que les époux [S] ne rapportent aucunement la preuve de ce qu’il serait responsable de leur propre carence à avoir informé correctement leurs futurs acquéreurs et que la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles a d’ailleurs annulé la promesse de vente pour dol.

Il ajoute que les époux [S] n’ont pas contracté d’emprunt supplémentaire consécutivement à la rétractation des époux [R] et qu’ils ont en tout état de cause pris un risque en achetant leur nouveau logement avant la vente de l’appartement, ce qui les a obligés à contracter des prêts relais.

S’agissant des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes n’ont pas été contestés et que les époux [S] sont en tout état de cause responsables des préjudices qu’ils invoquent.

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [S] n’apportent aucune preuve d’un quelconque préjudice moral dont la responsabilité lui reviendrait.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il appartient aux demandeurs d’apporter la preuve, pour chacun des postes de préjudice invoqués, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, comme jugé ci-dessus, les demandeurs échouent à apporter la preuve d’un abus de majorité commis à leur encontre par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, si la résolution n°18 est effectivement annulée compte tenu d’une information erronée des copropriétaires s’agissant des travaux de la salle de douche et de la cuisine, il n’en demeure pas moins que, comme tranché

ci-dessus, certains travaux réalisés par les époux [S] ont porté atteinte aux parties communes, ce alors qu’ils n’avaient obtenu aucune autorisation de l’assemblée générale. La 2ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles a d’ailleurs jugé que les époux [S] avaient omis de déclarer dans la promesse de vente consentie aux époux [R] certains travaux pour lesquels ils savaient qu’une autorisation de l’assemblée générale était nécessaire, notamment s’agissant de la VMC installée dans les combles.

Il en résulte que les demandeurs échouent à apporter la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires et d’un lien de causalité entre celle-ci et les préjudices des époux [S].

Ils seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes formulées au profit des époux [O] [W]

Les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 68.400 euros correspondant à la perte de loyer sur six ans.

Ils font valoir que les agissement fautifs du syndicat des copropriétaires leur causent également un préjudice dans la mesure où ils ne peuvent louer le logement dans des conditions normales compte tenu des travaux demandés par le syndicat des copropriétaires qui auraient des conséquences sur le caractère habitable de l’appartement. Ils précisent que la valeur locative de l’appartement est estimée à 2.750 euros par mois et qu’ils l’ont loué pour une durée de six ans moyennant un loyer modéré de 1.800 euros par mois, soit une perte de chance de percevoir un loyer supplémentaire de 950 euros par mois.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, soutenant que les époux [O] [W] ont acheté en parfaite connaissance de cause l’appartement à leur gendre et fille, alors vide de tout locataire ; qu’ils ont pris la décision de louer moins cher avec un avantage fiscal et qu’ils ne démontrent pas que les travaux de remise en état demandés par la copropriété empêcheraient de louer l’appartement à un prix plus élevé.

Sur ce,

Comme rappelé ci-dessus, l’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il appartient là encore aux demandeurs d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’abus de majorité n’ayant pas été démontré, les demandeurs échouent à apporter la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires et seront également déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite reconventionnellement du tribunal

qu’il :

— condamne conjointement les époux [S] et les époux [O] [W] à exécuter la résolution n°18 de l’assemblée générale du

21 juillet 2020 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification par huissier du jugement à intervenir, à savoir :

* supprimer le sanibroyeur et la douche installée dans un ancien cagibi, ainsi que la cuisine créée dans une ancienne salle à manger,

* ouvrir les tabatières en haut des puits de lumière dans l’appartement du deuxième étage aux frais des copropriétaires des lots 6 et 9 et sous supervision du syndic,

* cesser l’occupation illicite des combles (gaines et groupes d’extraction VMC),

— condamne conjointement les époux [S] et les époux [O] [W] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’occupation des combles et du palier qui constituent des parties communes, et cela sans autorisation,

— condamne conjointement les époux [S] et les époux [O] [W], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification par huissier du jugement à intervenir, à reboucher le trou de la hotte dans la toiture,

— condamne les époux [S] et les époux [O] [W] à ôter le trou d’évacuation de la hotte installée sur le toit par les époux [S] sans autorisation de la copropriété, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification par huissier du jugement à intervenir,

— condamne les époux [S] ainsi que les époux [O] [W] à enlever le chapiteau et remettre la toiture en l’état en rebouchant l’ouverture réalisée pour la VMC sans autorisation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Les demandeurs soutiennent que, compte tenu de l’annulation de la résolution n°18, le syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être débouté de ses demandes reconventionnelles relatives à la salle de douche, à la cuisine, aux tabatières et aux combles et palier, s’agissant des mêmes travaux. Ils ajoutent que celles-ci sont en tout état de cause injustifiées.

S’agissant de la nouvelle demande du syndicat des copropriétaires relative à l’évacuation de la hotte, ils font valoir qu’elle est irrecevable, faute de rattachement aux prétentions originaires par un lien suffisant ; qu’elle est en tout état de cause prescrite, la hotte ayant été installée en avril 2011, et qu’elle est infondée.

S’agissant de la nouvelle demande du syndicat des copropriétaires relative au chapeau d’évacuation de la VMC, ils font valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce qu’il s’agit d’un second percement pour l’installation d’un second chapeau.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que la résolution n°18 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 a été votée à la majorité qualifiée de sorte qu’il peut agir à l’encontre des demandeurs aux fins de voir remettre en état les lots 6 et 9 tel qu’évoqué dans la résolution n°18.

S’agissant de sa nouvelle demande reconventionnelle relative à l’occupation des combles et du palier, il fait valoir que les époux [S] ont installé une hotte dans l’ancienne salle à manger transformée en cuisine et ont percé la toiture côté sud pour l’évacuation sans aucune autorisation de l’assemblée générale, la prescription étant de trente ans s’agissant d’une action en restitution d’une partie commune.

S’agissant de sa nouvelle demande reconventionnelle relative à la suppression du chapiteau créé en percement de la toiture par les époux [S] pour l’évacuation de leur VMC, le syndicat des copropriétaires soutient que ces derniers ont réalisé un second trou en toiture en y installant un chapiteau ; qu’il n’a pas pu en avoir connaissance faute de pouvoir accéder aux combles et au toit et que c’est en réaction aux courriels de deux artisans contactés par le syndicat des copropriétaires précisant que la VMC des époux [S] s’évacuait dans les combles que ces derniers ont fait réaliser une modification de leur installation pour qu’elle s’évacue vers l’extérieur.

Sur ce,

La résolution n°18 sur le fondement de laquelle le syndic a été autorisé par le syndicat des copropriétaires à agir en justice à l’encontre des copropriétaires des lots 6 et 9 aux fins d’obtenir la remise en état desdits lots étant annulée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, chaque partie succombant pour tout ou partie de ses prétentions, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens.

Sur la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 6 et 7 “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce, chaque partie succombant pour tout ou partie de ses prétentions, l’équité commande de ne pas dispenser les époux [O] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Ils seront par conséquent également déboutés de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les appels de charges payés par eux à ce titre.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, chaque partie succombant pour tout ou partie de ses prétentions l’équité commande, les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Reçoit M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] en leur intervention volontaire,

Déboute M. [B] [S], Mme [Y] [O] [W],

M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de leurs demandes d’annulation des résolutions n°7 n°8, n°10, n°11 et n°23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2020,

Déboute M. [B] [S], Mme [Y] [O] [W],

M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de leur demande tendant à voir juger que les charges de fioul doivent être réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes de copropriété attachés à leurs lots,

Annule les résolutions n°18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2020,

Déboute M. [B] [S], Mme [Y] [O] [W],

M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de leur demande relative au remboursement des charges qui auraient été indument réglées,

Déboute M. [B] [S], Mme [Y] [O] [W],

M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Villa Noémi située [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Déboute M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de leurs demandes tendant à se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la Villa Noémi située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à leur rembourser les appels de charges payés par eux à ce titre,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT