Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 18 mars 2025, n° 24/00237

TJ Versailles 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat est certaine, liquide et exigible, et que les défendeurs doivent payer les charges de copropriété impayées.
Accepté
Droit aux intérêts en cas de retard de paiement
La cour a accordé les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, conformément à la loi.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le comportement des défendeurs a causé un préjudice distinct, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais engagés
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, accordant ainsi le remboursement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 18 mars 2025, n° 24/00237
Numéro(s) :	24/00237
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès MARTIN DELION
Cabinet(s) :	SELARL DES DEUX PALAIS
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier dit « [ Adresse 56 ] » sis [ Adresse 43

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 MARS 2025

N° RG 24/00237 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVOZ

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dit «[Adresse 56]» sis [Adresse 43] [Adresse 34] [Adresse 49], [Adresse 4], 4, 6, 8, 10 à 14 à 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 45] [Adresse 46], [Adresse 40], [Adresse 41], 37, 39, 41, 43, 45, 47, [Adresse 50], 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, [Adresse 33], 2, 4, 6, 8, 24, 26, [Adresse 37] [Adresse 38], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 22], [Adresse 29] [Adresse 8] [Adresse 5] [Adresse 28], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 572 015 451 dont le siège social est situé [Adresse 39] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Agnès MARTIN DELION, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [P] [G]

né le 13 Juillet 1982 à [Localité 58] (76),

demeurant [Adresse 26],

2/ Madame [K] [Y]

née le 21 Décembre 1975 à [Localité 57] (76),

demeurant [Adresse 26],

défaillants, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Novembre 2023 reçu au greffe le 29 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Février 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] sont propriétaires des lots n°5322 et 5334 au sein de la résidence [Adresse 56] située [Adresse 35].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dit « [Adresse 56] » sis à [Adresse 53])[Adresse 2] [Adresse 4], 4, 6, 8, 10 à 14 à 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 45] [Adresse 47], [Adresse 42], 39, 41, 43, 45, [Adresse 48], [Adresse 51], 9, 11, 13, 15, 17, 19, [Adresse 33], 2, 4, 6, 8, 24, 26, [Adresse 37] [Adresse 38], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, [Adresse 21] [Adresse 24] [Adresse 10] [Adresse 30] [Adresse 15] [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, [Adresse 13] [Adresse 16] [Adresse 20]-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société 1001 VIES HABITAT, a par actes de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, fait assigner Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  20.720,68 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 23 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022 et capitalisation des intérêts,

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y], régulièrement assignés par acte remis à domicile et à personne, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] pour les lots n°5322 et 5334,

— un jugement du 2 février 2017 ayant condamné les défendeurs à payer en principal une somme de 6.228,06 euros au titre des charges dues au

30 novembre 2016 (charges du mois de novembre 2016 incluses),

— une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date du

30 mai 2022 pour un montant de 15.987,25 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er octobre 2013 au

23 octobre 2018,

— les appels de fonds pour la période courant du 30 décembre 2016 au

10 octobre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates

des 27 novembre 2015, 30 juin 2016, 20 janvier 2017, 30 juin 2017,

8 décembre 2017, 29 juin 2018, 7 décembre 2018, 5 septembre 2019,

31 janvier 2020, 28 décembre 2021, 1er juillet 2022 et 30 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2014 à 2022, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 15 décembre 2020.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 20.720,68 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise demeure du 30 mai 2022.

Il y a lieu de faire droit à la demande mais uniquement sur la somme exigible à cette date, à savoir 15.987,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est constant que les défendeurs ont déjà été condamnés par un jugement du 2 février 2017 à payer les charges de la copropriété.

Il résulte des différents décomptes et mises en demeure qu’ils ne paient plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif, leur dette croissant de manière régulière. Ils ne justifient pas de paiement depuis le 16 mars 2023. Le comportement persistant des défendeurs a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner in solidum au paiement de la somme de

1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dit

« [Adresse 56] » sis à [Adresse 55], [Adresse 4], 4, 6, 8, 10 à 14 à 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 45] [Adresse 46], [Adresse 40], [Adresse 41], 37, 39, 41, 43, 45, 47, [Adresse 50], 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, [Adresse 33], [Adresse 25], 4, 6, 8, 24, 26, [Adresse 37] [Adresse 38], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 23] [Adresse 32] [Adresse 8] [Adresse 7] [Adresse 30] [Adresse 17] [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dit « [Adresse 56] » sis à [Adresse 53])[Adresse 2] [Adresse 4], 4, 6, 8, 10 à 14 à 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 45] [Adresse 47], 37, 39, 41, 43, 45, [Adresse 48], [Adresse 51], 9, 11, 13, 15, 17, 19, [Adresse 33], 2, 4, 6, 8, 24, 26, [Adresse 37] [Adresse 38], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, [Adresse 21] [Adresse 24] [Adresse 10] [Adresse 30] [Adresse 15] [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, 10, [Adresse 16] [Adresse 19] [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 20.720,68 euros au titre des charges de copropriété échues au 23 octobre 2023 appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022 pour la somme de 15.987,25 euros, et à compter du 17 novembre 2023, pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dit « [Adresse 56] » sis à [Adresse 53])[Adresse 2] [Adresse 4], 4, 6, 8, 10 à 14 à 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 45] [Adresse 47], [Adresse 42], 39, 41, 43, 45, 47, [Adresse 50], 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, [Adresse 33], 2, 4, 6, 8, 24, 26, [Adresse 37] [Adresse 38], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, [Adresse 21] [Adresse 23] [Adresse 32] [Adresse 11] [Adresse 15] [Adresse 27], [Adresse 31], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dit « [Adresse 56] » sis à [Adresse 53])[Adresse 3], 4, 6, 8, 10 à 14 à 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 45] [Adresse 47], [Adresse 42], 39, 41, 43, 45, [Adresse 48], [Adresse 51], [Adresse 52], 11, 13, 15, 17, 19, [Adresse 33], 2, 4, 6, 8, 24, 26, [Adresse 37] [Adresse 38], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, [Adresse 21] [Adresse 24] [Adresse 9], [Adresse 30] [Adresse 14], [Adresse 27], [Adresse 30] [Adresse 16] [Adresse 19] [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [K] [Y] aux dépens,

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dit « [Adresse 56] » sis à [Localité 54][Adresse 1] [Adresse 44], [Adresse 4], 4, 6, 8, 10 à 14 à 19, 21, 23, 24, 26, 28, 32, 34, 36, 38, 40, [Adresse 45] [Adresse 46], [Adresse 40], [Adresse 41], [Adresse 42], 39, 41, 43, 45, 47, [Adresse 50], 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, [Adresse 33], 2, 4, 6, 8, 24, [Adresse 36] [Adresse 37] [Adresse 38], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, [Adresse 21] [Adresse 23] [Adresse 32] [Adresse 8] [Adresse 6], 2, 4, 6, 8, [Adresse 13] [Adresse 14], [Adresse 27], 2, 4, 6, 8, [Adresse 13] [Adresse 16] [Adresse 18], [Adresse 12] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 MARS 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT