TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Décembre 2025

N° RG 23/01991 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YGXS

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de la résidence « [9] » du [Adresse 6]

C/

[N] [J], [L] [D] [J], [L] [I] [J], [E] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC de la résidence « [9] » du [Adresse 6]

Société ATRIUM GESTION [Localité 13] 17

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

DEFENDEURS

Madame [N] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2] / TUNISIE

représentée par M^e Chama BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0019

Monsieur [L] [D] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2] / TUNISIE

représenté par M^e Chama BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0019

Monsieur [L] [I] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2] / TUNISIE

représenté par M^e Chama BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0019

Madame [E] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2] / TUNISIE

représentée par M^e Chama BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0019

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [K], M. [L] [I] [J], M. [L] [D] [J], Mme [N] [J], Mme [E] [F] [K] (ci-après les consorts [M] [K]) sont propriétaires des lots n°208, 362 et 4415 au sein de l’immeuble de la résidence « [Adresse 11], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement, par acte délivré le 01 mars 2023.

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique 09 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 44 du décret du 17 mars 1967, 8 du décret du 14 mars 2005 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, de :

«DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [9] » sis [Adresse 4], représentée par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION [Localité 13] 17 ;

CONSTATER que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines ;

CONDAMNER les Indivisaires à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION [Localité 13] 17 les sommes suivantes :

—  26.036,44 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1 er octobre 2021 et le 1 er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2022 ;

—  2.158,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2.000 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble ;

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Aux entiers dépens

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil ;

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 14 septembre 2024, les consorts [K] et [J] demandent, au visa de la loi loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, du décret n°2015-1907 du 30 décembre 2015, et des articles 1217, 1219, 1343-5, 1353 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

« ORDONNER au [Adresse 14] [Adresse 8] REGENT » de communiquer

sous astreinte de 500 euros par jour, passé la signification du jugement à intervenir, tous les documents nécessaires et détaillés (détails des factures, pièces comptables et détail précis des charges) afin de leur permettre de régler en toute transparence leurs charges en qualité de propriétaires.

— ORDONNER l’échelonnement du paiement des sommes dues sur une durée de vingt-quatre (24) mois ainsi que la réduction des intérêts y afférents en faveur des Consorts [J] et ce, suivant un échéancier fixé par le Tribunal.

En tout état de cause

— CONDAMNER le requérant aux entiers dépens et à payer aux Consort [J] une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir au bénéfice des Consorts [J]. »

Il est fait expressément référence aux termes des conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 06 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 07 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat. »

Les consorts [K] et [J] expliquent que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de légèreté blâmable et d’abstention fautive quant aux différentes sollicitations adressées s’agissant du détail des charges et factures leur incombant puisque depuis leur achat, aucun document de quelque nature que ce soit, tel que prévu par l’article 18-1 précité, n’a été mis à leur disposition.

Ils soutiennent de plus que les appels de charges ne contiennent que le montant des charges à régler sans justification des charges à payer.

Ils demandent donc que soit ordonné, sous astreinte, au syndicat des copropriétaires de communiquer tous les documents nécessaires et détaillés (détails des factures, pièces comptables et détail précis des charges) afin de leur permettre de régler en toute transparence leurs charges en qualité de propriétaires.

Le syndicat des copropriétaires explique, à juste titre, qu’aucun justificatif n’est produit au soutien de cette demande, les consorts [K] et [J] ne fournissant en effet aucune pièce démontrant qu’ils ont fait des demandes en ce sens auprès du syndic.

De plus, comme relevé à juste titre par le demandeur, l’article 18-1 visé par les consorts [K] et [J] prévoit la seule consultation des pièces justificatives des charges de copropriété dans la période comprise entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale, afin d’assurer l’information des copropriétaires en vue de l’assemblée générale appelées à voter l’approbation des comptes.

Les consorts [K] et [J] sont par conséquent déboutés de leur demande de communication de pièces.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à

l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Enfin, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, «le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 26.036,44 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 01 octobre 2021 et le 01 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2022, outre celle de 2.158,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet

1965.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les consorts [K] et [J] sont propriétaires des lots n°208, 362 et 4415 au sein de l’immeuble susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les appels de fonds et relevés de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 13 janvier 2021, 29 juin 2021 et 20 septembre 2022 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ainsi que leur attestation de non recours;

— le décompte des sommes dues au 01 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 26.036,44 euros au titre des charges et travaux impayés et de 2.158,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les consorts [K] et [J] ne contestent pas le montant des sommes réclamées mais sollicitent l’octroi de délais de paiement ainsi que la réduction des intérêts y afférents au regard du montant significatif demandé, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil précité.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en relevant qu’aucun des défendeurs n’apporte de justificatifs relatifs à sa situation financière et qu’aucun règlement, même symbolique, n’est intervenu alors que le bien est donné en location et que les défendeurs perçoivent donc des revenus.

Comme relevé à juste titre par le syndicat des copropriétaires, en l’absence de toute pièce justificative produite par les consorts [K] et [J], il n’est pas possible d’apprécier cette demande au regard de la situation des débiteurs, comme prévu par l’article 1343-6 précité.

Les consorts [K] et [J] sont donc déboutés de leur demande de délais de paiement.et condamnés à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 26.036,44 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 01 octobre 2024 et de 2.158,60 euros au titre des frais contentieux.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme de 26.036,44 euros soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 septembre 2022.

La mise en demeure n’étant pas produite, la somme portera donc intérêt à compter de la présente décision.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le comportement des défendeurs lui a causé un préjudice puisqu’il a été contraint d’effectuer des appels de fonds complémentaires auprès des autres copropriétaires.

Il explique ainsi que la résistance abusive des copropriétaires défaillants met en difficulté la gestion de la copropriété puisque leur carence répétée a mis en difficulté sa trésorerie, qui se trouve amputée de ces revenus au risque d’être privée de prestations nécessaires à la vie de la copropriété et surtout de l’ensemble des résidents, telles que l’eau, l’électricité ou le chauffage.

Il sollicite donc la condamnation des défendeurs à lui régler la somme de 2000 euros.

Les défendeurs ne disent mot sur cette demande.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des défendeurs, dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’appels de fonds complémentaires auprès des autres copropriétaires, comme il le soutient.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [K] et [J], qui succombent, sont condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenus aux dépens, les consorts [K] et [J] sont donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à ce titre et déboutés de leur demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [E] [K], M. [L] [I] [J], M. [L] [D] [J], Mme [N] [J], Mme [E] [F] [K] de leur demande de communication de pièces ;

Condamne Mme [E] [K], M. [L] [I] [J], M. [L] [D] [J], Mme [N] [J], Mme [E] [F] [K] à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] [Adresse 5] les sommes de :

—  26.036,44 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 01 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  2.158,60 euros au titre des frais contentieux ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute Mme [E] [K], M. [L] [I] [J], M. [L] [D] [J], Mme [N] [J], Mme [E] [F] [K] de leur demande d’octroi de délais de paiement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [9] » [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [E] [K], M. [L] [I] [J], M. [L] [D] [J], Mme [N] [J], Mme [E] [F] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Mme [E] [K], M. [L] [I] [J], M. [L] [D] [J], Mme [N] [J], Mme [E] [F] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [9] » [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [E] [K], M. [L] [I] [J], M. [L] [D] [J], Mme [N] [J], Mme [E] [F] [K] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT