TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JUILLET 2025

N° RG 24/00081 – N° Portalis DB22-W-B7H-RYGQ

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [R] [W]

né le 14 Avril 1961 à [Localité 7] (62),

demeurant [Adresse 2],

2/ Madame [I] [X] épouse [W]

née le 20 Juin 1963 à [Localité 9] (62),

demeurant [Adresse 2],

3/ Madame [C] [P] veuve [Y]

née le 02 Mars 1932 à [Localité 8] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 2],

représentés par Maître Agnès THOUMIEU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pascal PERRAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, le CABINET [E], société à responsabilité limité immatriculée au Registre de Commerce des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 415 056 456 dont le siège social est [Adresse 1] et prise en la personne de son gérant, Monsieur [G] [E] domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 26 Décembre 2023 reçu au greffe le 03 Janvier 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [W] et Mme [I] [X], son épouse, et Mme [C] [P] veuve [Y] sont copropriétaires de lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], lequel est soumis au régime de la copropriété.

Le syndic en exercice est la société CABINET [E].

Par lettres recommandées avec accusé de réception postées en date

du 8 septembre 2023, le syndic a convoqué l’assemblée générale fixée

au 27 septembre 2023.

Contestant la régularité de cette assemblée générale, M. [R] [W], Mme [I] [X] épouse [W] (ci-après les époux [W]) et Mme [C] [Y] ont, par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [E], devant le tribunal de céans.

Aux termes de cette assignation qui constitue leurs dernières écritures, ils demandent au tribunal de :

— les recevoir en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— annuler l’assemblée générale du 27 septembre 2023 en application des articles 9 alinéa 3 et 64 du décret du 17 mars 1967, la convocation en RAR du 07.09.2023 à l’AG du 27.09.2023 leur ayant été présentée pour la première fois le 14.09.2023, soit moins de 21 jours avant la tenue de l’AG,

— annuler l’assemblée générale du 27 septembre 2023 en application de l’article 9 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967, le syndic ayant convoqué les copropriétaires à l’AG du 27.09.2023 dans ses bureaux situés à [Localité 10], dans une commune différente de celle où se trouve l’immeuble du [Adresse 6],

Subsidiairement,

— annuler les résolutions 15, 16, 19, 21 et 27 de l’assemblée générale du

27 septembre 2023, les copropriétaires n’ayant pu valablement voter ces résolutions eu égard à l’absence de devis annexés à la convocation du 07.09.2023,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux demandeurs, chacun, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les demandeurs étant dispensés de toute participation à ces frais dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux demandeurs la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les demandeurs étant dispensés de toute participation à ces frais dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens dont distraction au profit de Maître Agnès THOUMIEU, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile, les demandeurs étant dispensés de toute participation à ces frais dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rappeler que par application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, subsidiairement, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir par application de l’article 515 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que la convocation est datée du 7 septembre 2023, l’enveloppe du 8 septembre 2023 et qu’elle leur a été présentée pour la première fois le 14 septembre 2023, soit moins de

21 jours avant la tenue de l’AG, de sorte que le délai de 21 jours n’est pas respecté. Par ailleurs, ils soutiennent que la tenue de l’assemblée générale dans une commune différente de celle de la situation de l’immeuble, alors qu’aucune dispense n’est prévue à cet égard par le règlement de copropriété, doit également entraîner la nullité de l’assemblée générale. Enfin, ils soulèvent l’irrégularité des votes des résolutions n°15, 16, 19, 21 et 27 du fait de leur imprécision.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 30 septembre 2024 mais n’a pas conclu.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des demandeurs, il sera renvoyé à leur assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 28 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 et mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale

Il résulte des articles 9 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins vingt-et un jours avant la date de la réunion, à moins que le réglement de copropriété n’ait prévu un délai plus long, ce délai ayant pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il est constant que le non-respect de ce délai constitue une irrégularité substantielle affectant la validité de la convocation et entraînant la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les demandeurs que la convocation à l’assemblée générale du 27 septembre 2023 est datée du 7 septembre 2023, et que les lettres recommandées par lesquelles ont été transmises les convocations ont été postées le 8 septembre 2023. Il résulte par ailleurs de reçus de la Poste placés sur leurs enveloppes et portant le cachet de la Poste que ces lettres auraient été distribuées à première présentation aux demandeurs le 14 septembre 2023.

Dès lors, le délai légal de vingt-et-un jours francs entre la première présentation de la convocation et la date de l’assemblée générale n’a pas été respecté. Aucune urgence n’est invoquée et le règlement de copropriété ne contient aucune clause dérogatoire à ce délai.

Cette irrégularité constitue un vice de forme substantiel qui affecte la régularité de la convocation et, par suite, la validité de l’assemblée générale elle-même, ce sans qu’il soit nécessaire de caractériser un préjudice.

Il convient, par conséquent, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens des demandeurs, de prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 septembre 2023 dans son ensemble.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les demandeurs soutiennent avoir subi un préjudice du fait des manquements du syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic, qui les a contraints à mobiliser temps et énergie. Ils sollicitent à ce titre la condamnation du syndicat au paiement de 1.000 euros à chacun d’entre eux.

La mobilisation de temps et d’énergie, bien que réelle, constitue une conséquence inhérente à la contestation judiciaire d’une décision d’assemblée générale. Les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct et indépendant de cette contestation. Partant, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 6 et 7 “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce il n’y a pas lieu d’en décider autrement, de sorte que les époux [W] et Mme [C] [Y] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Agnès THOUMIEU.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de

1.500 euros aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de

l’immeuble situé [Adresse 5]) tenue

le 27 septembre 2023 ;

Déboute M. [R] [W], Mme [I] [X] épouse [W] et Mme [C] [P] veuve [Y] de leur demande de dommages et intérêts ;

Dit que M. [R] [W], Mme [I] [X] épouse [W] et Mme [C] [P] veuve [Y] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [R] [W], Mme [I] [X] épouse [W] et Mme [C] [P] veuve [Y], la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Agnès THOUMIEU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUILLET 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE