MINUTE N°

N° RG 25/00250 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2NR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE située [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la société SERGIC

C/

Monsieur [O] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE située [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la société SERGIC, SAS inscrite au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège, représentée par Maître Thierry LAISNÉ, avocat du barreau du VAL D’OISE, substiué par Maître laure PEREZ-BONAN, avocat au barreau du VAL D’OISE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 1], ayant été assigné au [Adresse 5], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thierry LAISNÉ

1 copie certifiée conforme à Monsieur [O] [G]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, remis à personne physique, le syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE, située [Adresse 7] à SARTROUVILLE (78500), représenté par son syndic, la société SERGIC (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

2.187,04 euros hors frais, au titre des charges arrêtées au 10 février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, et la capitalisation des intérêts ;379 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, et la capitalisation des intérêts ;2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens ;Et de rappeler que ces sommes sont dues en sus des charges courantes qui doivent être réglées à échéance.

L’assignation a été enrôlée le 28 février 2025 pour l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, seul le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Cité par remise de l’acte à personne physique, Monsieur [O] [G] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation, précisant que la dette a diminué, s’élevant à la somme de 1.766,04 euros au 16 mars 2025, et qu’il s’agit de la seconde procédure diligentée contre Monsieur [O] [G].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [O] [G] a été régulièrement assigné par exploit de commissaire de justice remis à personne physique. L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

L’actualisation de la dette à l’audience étant en faveur du débiteur, il convient d’en tenir compte malgré le fait qu’elle n’ait pas été portée à la connaissance du défendeur défaillant selon les dispositions de l’article 68 du code de procédure civile.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— l’extrait cadastral, dont il résulte que Monsieur [O] [G] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 7] à [Localité 9], formant les lots 135 et 241,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 31 mai 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période courant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, ajusté le budget prévisionnel pour la période courant 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

— le procès-verbal du 27 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, ajusté le budget prévisionnel pour la période courant 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et voté le budget prévisionnel relatif à la période courant du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— le procès-verbal du 3 juillet 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période courant du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, ajusté le budget prévisionnel pour la période courant 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et voté le budget prévisionnel relatif à la période courant du 1er avril 2025 au 31 mars 2026,

— le relevé de la situation du compte de Monsieur [O] [G] arrêté au 11 février 2025 et un décompte actualisé au 17 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [O] [G] de payer la somme de 1.551,09 euros par lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention « pli avisé non réclamé » le 6 novembre 2024.

Le décompte arrêté au 17 mars 2025 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 1 387,04 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, après déduction des frais, et en tenant compte du versement de la somme de 800 euros par Monsieur [O] [G] le 9 mars 2025.

Monsieur [O] [G], cité par remise de l’acte à personne physique, est non comparant, et n’a pas été en mesure de justifier d’un paiement libératoire de la somme sollicitée.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [O] [G] pour la somme de 1 387,04 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus.

Monsieur [O] [G] sera par conséquent condamné à payer cette somme de 1 387,04 euros.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 379 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

39 euros de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 mai 2023,28 euros de relance après mise en demeure le 8 juin 2023,192 euros d’envoi de dossier en procédure le 6 octobre 2023,120 euros de lettre comminatoire le 4 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une lettre de mise en demeure du 27 mai 2023, d’un courrier de relance en date du 27 juin 2023 et d’une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 octobre 2023.

Or, il résulte du contrat de syndic du 3 juillet 2024 versé aux débats que le coût d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est de 35 euros et les frais de relance sont de 25 euros. Les contrats de syndic précédent ne sont pas produits.

Il en ressort que les frais seront limités à la somme de 95 euros comprenant deux mises en demeure et un courrier de relance.

En conséquence, Monsieur [O] [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 95 euros au titre des frais de recouvrement.

Les sommes de 1 387,04 euros et 95 euros porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

La demande de rappel du paiement des charges courantes à bonne échéance n’étant pas une prétention juridique, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Il est constant que l’indemnité due au titre d’une résistance abusive correspond aux dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation.

La carence d’un copropriétaire dans le paiement des charges dont il est redevable fait nécessairement subir à l’ensemble du syndicat un préjudice propre puisque ce dernier se trouve dans l’obligation de faire l’avance des fonds nécessaires à équilibrer le budget de la copropriété, de sorte qu’un préjudice est établi.

En l’espèce, la demande en dommages et intérêts est justifiée par le préjudice résultant pour la copropriété des retards de paiement de Monsieur [O] [G], lequel a déjà fait l’objet d’une précédente procédure en paiement de charges de copropriété, comme en témoigne l’assignation du 3 mars 2023 versée aux débats, mais qui persiste néanmoins à ne pas s’acquitter régulièrement de ses charges.

Il convient ainsi de condamner Monsieur [O] [G], compte tenu des circonstances de l’espèce, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE, située [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société SERGIC, les sommes suivantes :

—  1 387,04 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus,

—  95 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les sommes de 1.387,04 euros et 95 euros porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sur la somme de 1 482,04 euros ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge