MINUTE N°

N° RG 25/00151 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYF4

Monsieur [G] [J]

Madame [M] [V] épouse [J]

C/

Monsieur [C], [N], [H] [D]

Madame [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [J], né le 29 juillet 1975 à [Localité 7] (Val-d’Oise – 95) – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, représenté par Maître Yaël BRAMI-CREHANGE, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [V] épouse [J], née le 03 janvier 1978 à [Localité 8] (Chine) – demeurant [Adresse 2]

Non comparante, représentée par Maître Yaël BRAMI-CREHANGE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C], [N], [H] [D], né le 24 novembre 1986 à [Localité 12] (Yvelines – 78) – demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

Madame [D] – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Yaël BRAMI-CREHANGE

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [C], [N], [H] [D]Madame [D]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J], née [V], ont pris à bail auprès de Monsieur [C] [D] et Madame [O] [D] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 11] par contrat en date du 28 juin 2023, ayant pris effet le 21 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 3 500 €, provision pour charges incluses. Un état des lieux d’entrée a été établi par la SCP de commissaires de justice JUDICIUM, le 21 juillet 2023, en présence de la soeur de Monsieur [J], représentant son frère et son épouse, de Madame [D] et d’un représentant de l’agence immobilière [K] [R]. Monsieur et Madame [J] ont versé un dépôt de garantie de 3 395 €, le montant de 6 790 € figurant dans le contrat de bail étant erroné.

Monsieur et Madame [J] ont donné congé pour le 30 août 2024, l’état des lieux de sortie devant avoir lieu le même jour. L’état des lieux de sortie, qui devait être établi par l’intermédiaire de la société HOME INVENTORY, prestataire choisi par Monsieur et Madame [D], n’ayant pu être finalisé le 30 août 2024, Monsieur et Madame [J] ont pris des photographies de la maison, ont remis les clefs le 31 août 2024 et l’état des lieux de sortie a pu être établi le 2 septembre 2024.

Ayant constaté que Monsieur [D] avait pénétré dans la maison avec la représentante de la société HOME INVENTORY avant l’heure du rendez-vous à laquelle devait débuter l’état des lieux de sortie du 30 août 2024, Monsieur [J] a effectué une déclaration de main courante le 31 août 2024 auprès du Commissariat de Police de [Localité 10].

Par courriel en date du 16 septembre 2024, Monsieur [D] a fait savoir à Monsieur [J] qu’il ne lui restituerait que la somme de 1 210 € sur le dépôt de garantie de 3 395 €, ayant dû effectuer des réparations pour 2 185 € en raison de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 septembre 2024, Monsieur et Madame [J] ont contesté les dégradations que Monsieur et Madame [D] entendaient mettre à leur charge, ne reconnaissant que quelques menues réparations pour un montant de 115 €.

Par courrier en date du 7 octobre 2024, Monsieur [D] a confirmé le montant de sa demande, en indiquant avoir restitué à Monsieur et Madame [J] la somme de 1 210 € et en joignant les factures des réparations qu’il a dû entreprendre ainsi qu’un devis s’agissant de la réfection du parquet d’une chambre.

Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J], née [V], ont donc fait assigner Monsieur et Madame [C] [D], le 13 janvier 2025, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

— les condamner in solidum à leur restituer la somme de 2 070 € au titre du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— les condamner au paiement de la majoration de 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir;

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, Monsieur et Madame [J] ont été représentés par leur Conseil. Ils ont rappelé les faits et réitéré les termes de leur assignation. Ils ont fait observer que l’état des lieux d’entrée comportait 140 pages.

Monsieur [D] a comparu en personne. Il n’a pas contesté être entré dans les lieux avant l’heure prévue pour le début de l’état des lieux de sortie, ne pensant pas que cela puisse constituer un problème dès lors que le logement était vide. Il a indiqué que la maison était neuve, qu’il l’avait habitée avant de la donner en location. Il a fait observer que Monsieur et Madame [J] avaient un chat et que des poils ont été retrouvés partout dans la maison d’où les cinq heures de ménage, que le jardin a été arrosé mais que les plantations n’ont pas été taillées et que des tâches de rouille ont été retrouvées sur la terrasse et, enfin, que le parquet retrouvé rayé dans la chambre était neuf et qu’il ne produit qu’un devis n’ayant pas fait réalisé les travaux puisque la maison a été relouée. Il a précisé qu’il était nécessaire de changer 10 mètres carrés de parquet pour une rayure en raison de la forme des lattes du parquet.

Bien que citée en personne, Madame [D] n’a été ni présente, ni représentée, Monsieur [D] n’étant pas muni d’un pouvoir à cet effet.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION D’UN DES DEFENDEURS :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [D], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE ET LA MAJORATION DE 10 % :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, “Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Selon l’article 1730 du code civil, “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

En application des articles 1732 et 1735 du code civil, “Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.” ainsi que de celles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

De même, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, “Le locataire est obligé :

a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus ; […]

c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la force majeure, la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […]

Enfin, il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai de deux mois à compter de la remise des clefs, ce délai de restitution étant ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, cette restitution s’opérant sous déduction des sommes restants dues par le locataire au bailleur, et qu’à défaut de restitution dans ces délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du montant du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Tant les dispositions du code civil que de la loi du 6 juillet 1989 prévoient qu’à la fin du bail, le preneur doit rendre le bien loué dans l’état dans lequel il a été mis à sa disposition au début du bail et doit répondre des différences constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Le tableau ci-après reprend les travaux dont Monsieur et Madame [D] demandent l’indemnisation en faisant apparaître pour chacun des postes de travaux les constatations des états des lieux d’entrée et de sortie et leur coût, afin de déterminer ceux qui doivent être mis à la charge de Monsieur et Madame [J] et pour quel montant.

Sujets

EDLE/EDLS

Montant

A la charge des locataires

Salon-cuisine : peinture bleue de la plinthe au bas de l’escalier

EDLE : fait état de traces, éraflures, chocs (page 33)

EDLS : légères traces et tâches (page 4)

Facture E&SO : 75 €

Non : la peinture présentait déjà des traces lors de l’EDLE

Cuisine : bonde

EDLE : RAS (page 23)

EDLS : boule de la bonde absente (page 7)

Facture IKEA : 12 € TTC

Oui – Monsieur et Madame [J] sont d’accord pour prendre en charge cette réparation : 12 €

Propreté

Cuisine électro-ménager

EDLE : RAS (pages 23 et 24)

EDLS : réfrigérateur non dégivré, lave-vaisselle filtre non nettoyé, plaque de cuisson légères traces sur les brûleurs (page 8)

Facture SHIVA : 59 € / heure

Oui : 3/4 heure 44,25 €

pour le nettoyage des appareils électroménagers

Salle de bains

EDLE : salissures sur la face extérieure de la vitre et au niveau du joint extérieur (page 79)

EDLS : vitrage non nettoyé (page 15)

Facture SHIVA : 59 € / heure

Non : des salissures étaient existantes lors de l’EDLE

Chambre 2ème étage

EDLE : un vitrage avec quelques salissures (page 90)

EDLS : un vitrage non nettoyé (page 26)

Facture SHIVA : 59 € / heure

Non : des salissures étaient existantes lors de l’EDLE

Présence de poussière

EDLE : cuisine : poussière sur une tablette rétro-éclairée (page 23) ; salle de bains étage 2 : poussière sur la partie basse d’un contour de fenêtre (page 107) ;

EDLS : cuisine : traces de poussière sur un store et dans un placard ; traces de poussière sur les éléments de chauffage et les ventilations dans plusieurs pièces et sur le garde-corps de la chambre étage 2

Facture SHIVA : 59 € / heure

Oui : 3/4 heure 44,25 pour le nettoyage de la poussière

Meuble du lave-mains dans les WC du RDC

EDLE : RAS (page 12)

EDLS : début de gondolement (page 11)

Factures IKEA (104 € TTC) et E&SO (60 € + 100 €)

Oui : le lave-mains n’était plus dans l’état constaté lors de l’EDLE : 264 €

Volet de la chambre étage 1

EDLE : RAS

EDLS : hors service (page 24)

Facture E&SO (90 €)

Oui : Monsieur et Madame [J] sont d’accord pour prendre en charge cette réparation : 90 €

Prise déboitée dans l’escalier

EDLE : RAS

EDLS : page 12

Facture E&SO (25 €)

Oui : 25 €

Parquet de la chambre étage 2

EDLE : parquet en l’état d’usage avec la présence de traces et marques éparses, plusieurs traces blanchâtres au centre de la pièce, quelques petits éclats au niveau de certaines lames de parquet (page 90)

EDLS : légères nuances et auréoles, légères griffures plus ou moins importantes, légères traces blanches (page 25)

Devis E&SO (1 075 €)

Non : la comparaison entre l’EDLE et l’EDLS ne permet pas de constater une différence d’état du parquet entre les deux états des lieux imputable à Monsieur et Madame [J]

Etat de la végétation

EDLE : RAS (page 117)

EDLS : jardin et extérieur entretenu (page 31)

Facture SARL Planète Fleurie (367,20 €)

Oui : les photos 12 et 13 prises par Monsieur [J] (pages 24 et 26 du PV de constat de dépôt) comparées aux photos 197 et 200 de L’EDLE (pages 121 et 123) font apparaître que Monsieur et Madame [J] ont laissé se développer la végétation sans procéder à sa taille

367,20 €

Terrasse

EDLE : présence de quelques traces et marques sur le dallage (page 117)

EDLS : petites auréoles et traces de rouille (page 32)

Monsieur et Madame [D] n’ont produit aucun élément chiffré

Non : des taches et des marques étaient existantes lors de l’EDLE

Montant à la charge des locataires

846,70 €

Monsieur et Madame [D] doivent donc restituer à Monsieur et Madame [J] la somme de 1 338,30 € (3 395 € – 846,70 € – 1 210 €) au titre du dépôt de garantie qu’ils ont indûment retenu.

Monsieur et Madame [D] y seront donc condamnés in solidum avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

En outre, Monsieur et Madame [D] ayant ainsi retenu indûment une partie du dépôt de garantie, ils seront condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame [J], à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la remise des clefs, soit à partir du mois de novembre 2024, la remise des clefs étant intervenue le 31 août 2024, la majoration prévue au dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 égale à 10 % du montant du loyer hors charges pour chaque période mensuelle commencée jusqu’à complet remboursement du dépôt de garantie.

A la date du présent jugement, cette somme s’élève à 3 055,50 € (3 395 € x 10 % x 9).

III. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS DE MONSIEUR ET MADAME [J]:

En application des articles 226-4 du code pénal, 9 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur ne peut pénétrer dans le logement qu’il loue sous peine de voir ses responsabilités pénale et civile engagées.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats et Monsieur [D] l’a reconnu pendant l’audience qu’il a pénétré dans le logement loué à Monsieur et Madame [J] avant l’heure qui avait été convenue pour l’établissement de l’état des lieux de sortie alors qu’il n’en avait pas le droit.

En conséquence, Monsieur [D] qui est le seul auteur des faits sera condamné à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 200 € en réparation du préjudice qu’ils ont subi du fait de cette pénétration illégale dans ce qui était encore leur domicile, la remise des clefs n’ayant pas eu lieu.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [D] ont fait preuve de résistance abusive en persistant à retenir une partie du dépôt de garantie versé par Monsieur et Madame [J] pour des motifs injustifiés.

Toutefois, cette résistance étant déjà sanctionnée par l’application de la majoration de 10 % prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [J] de ce chef.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Ils seront, par ailleurs, condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [C] [D] à payer à Monsieur [G] [J] et à Madame [M] [J], née [V], la somme de 1 338,30 €, au titre de la restitution du dépôt de garantie restant qu’ils ont indûmement retenu, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [C] [D] à payer à Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J], née [V], à compter du mois de novembre 2024, la somme de 339,50 € pour chaque période mensuelle commencée, jusqu’à complet paiement de la somme susmentionnée de 1 338,30 €, au titre de la majoration de 10 % prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, étant précisé qu’à la date du présent jugement le montant total de cette somme s’élève à 3 055,50 € ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à payer à Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J], née [V], la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la pénétration par Monsieur [C] [D] dans leur domicile alors qu’il n’en avait pas le droit, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

DEBOUTE Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J], née [V], de toute autre demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [C] [D] aux dépens;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [C] [D] à payer à Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J], née [V], la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 16 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,