TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 24/00735 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPSV

JUGEMENT

Du : 13 Février 2025

SA [Adresse 8]

C/

[V] [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LACROIX

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [N]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Février 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA D’HLM ANTIN RESIDENCES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [V] [N]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

A l’audience du 12 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2021, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a consenti à Madame [V] [N] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 11], à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer principal de 373,60 euros outre des provisions pour charges de 83,95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 20.760,60 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [N] le 22 février 2024.

Par courriers recommandés en date du 17 juillet 2024, le conseil de la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a mis en demeure la défenderesse de répondre aux enquêtes SLS – OPS 2022-2023-2024 et de transmettre les avis d’imposition correspondant.

Par assignation du 18 septembre 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [V] [N] avec assistance de la force publique, d’un serrurier s’il y a lieu, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité journalière d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté des charges locatives, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,28.588,16 € euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 24 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 6 mars 2024, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 6 mars 2024.

Elle sollicite en outre qu’il soit enjoint à la défenderesse de produire ses avis d’imposition ou de non-imposition 2021-2022-2023 sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024. Un diagnostic social et financier est parvenu avant la date de l’audience (carence de la locataire).

À l’audience du 12 décembre 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, précise que la dette locative, arrêtée au 2 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, s’élève désormais à la somme de 44.015,90 euros, dont application d’un supplément de loyer solidarité. Elle est opposée à tout délai de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux de la locataire.

Madame [V] [N] n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 20.760,60 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société d’HLM ANTIN RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant d’une éventuelle suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et délais de paiement, il ressort des débats que Madame [V] [N] ne s’est pas acquittée du paiement du dernier loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il ne peut être considéré que celle-ci a repris le paiement du dernier loyer courant lui permettant de solliciter son maintien dans les lieux étant précisé qu’en tout état de cause, cette dernière ne comparaissant pas, n’en formule pas la demande.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, Madame [V] [N] lui devait la somme de 44.015,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

S’agissant de l’application d’un supplément loyer solidarité, l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

La société d’HLM ANTIN RESIDENCES produit aux débats le courrier de mise en demeure transmis par son conseil, et reproduisant les dispositions suscitées. Madame [V] [N] qui ne comparait pas, ne justifie pas avoir produit les éléments sollicités de sorte que l’application d’un montant à titre de supplément de loyer solidarité est justifiée.

En conséquence, Madame [V] [N] sera condamnée à payer à la bailleresse cette somme.

Sur la demande de production des avis d’imposition 2021-2022-2023 sous astreinte

En l’espèce, cette demande apparait inopportune compte tenu de l’expulsion ordonnée et de la prise en compte du montant du surloyer au titre de la condamnation s’agissant de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [V] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2021 entre la société d’HLM ANTIN RESIDENCES, d’une part, et Madame [V] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 11], à [Localité 9] est résilié depuis le 7 mai 2024,

ORDONNE à Madame [V] [N], de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [V] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mai 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 44.015,90 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, supplément de loyer solidarité inclus,

REJETTE la demande d’injonction à produire sous astreinte les avis d’imposition 2021-2022-2023,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge