Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 16 mai 2025, n° 23/04383

TJ Versailles 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Absence de pouvoir du syndic pour convoquer l'assemblée
La cour a constaté que le syndic n'avait pas le pouvoir légal de convoquer l'assemblée générale, rendant ainsi la convocation invalide.
Accepté
Conséquences de l'annulation de l'assemblée générale
La cour a jugé que l'annulation de l'assemblée générale prive rétroactivement d'existence juridique les décisions adoptées, entraînant un nouveau calcul des charges et la restitution des sommes indûment versées.
Accepté
Frais de procédure exposés par le demandeur
La cour a décidé d'allouer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, considérant que le demandeur ne devait pas supporter l'intégralité des frais de procédure.
Accepté
Qualité de copropriétaire et droit à la dispense
La cour a jugé que le demandeur, en tant que copropriétaire ayant vu sa demande fondée, devait être dispensé de la participation aux frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 16 mai 2025, n° 23/04383
Numéro(s) :	23/04383
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe CARONCatherine FRANCESCHI
Cabinet(s) :	SELARL DES DEUX PALAISALTEVA AVOCATS
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 4 ], son syndic

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 MAI 2025

N° RG 23/04383 – N° Portalis DB22-W-B7H-RPEO

Code NAC : 71F

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [U]

demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Jean-Christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] representé par son syndic, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Société de VERSAILLES sous le numéro 304 497 183 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SCP ALTEVA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 24 Juillet 2023 reçu au greffe le 03 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Février 2025, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 05 Mai 2025 prorogé au 16 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] est propriétaire de six lots au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il expose que la société JCB IMMOBILIER, alors syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], a convoqué une assemblée générale le 30 mai 2019 pour une tenue fixée au 21 juin 2019. Le mandat de ladite société aurait pris fin le 30 juin 2020.

En l’absence de convocation d’une nouvelle assemblée générale postérieurement à cette date (soit depuis 2019), M. [U] a, par courriers recommandés en date des 5 octobre 2022 et 14 janvier 2023, sollicité de la société JCB IMMOBILIER la convocation d’une assemblée générale en application de l’article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

C’est dans ces conditions que la société JCB IMMOBILIER a convoqué une assemblée générale par courrier du 9 mai 2023 pour une réunion tenue le

31 mai 2023, dont le procès-verbal a été adressé à M. [U] le 2 juin 2023.

Contestant la régularité de cette assemblée générale, M. [U] a, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) devant le tribunal de céans.

Aux termes de son assignation, M. [U] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— recevoir M.[U] en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ;

— annuler l’assemblée générale du 31 mai 2023 ;

— juger que cette annulation entraînera de plein droit celle du budget et le nouveau calcul des charges avec restitution éventuelle ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] fait valoir, au visa de l’article 7 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de la jurisprudence de la Cour de cassation, que la société JCB IMMOBILIER n’avait pas pouvoir pour convoquer l’assemblée générale du 31 mai 2023 dès lors que son mandat de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] était expiré depuis le 30 juin 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à MAISONS LAFFITTE (78600) demande au Tribunal de :

Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] [Adresse 7] recevable et bien fondé en ses conclusions,

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] [Adresse 7] s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023 ;

Limiter les frais de procédure sollicités par le demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il précise que la procédure initiée par M. [U] apparaît sans objet et

s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation de l’assemblée générale

du 31 mai 2023.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la convocation de l’assemblée générale du 31 mai 2023

En application de l’article 7 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic, sauf dispositions contraires. Le pouvoir de convoquer l’assemblée générale appartient au syndic régulièrement désigné et ce pouvoir cesse avec l’expiration de son mandat. La convocation de l’assemblée générale par une personne ne disposant pas de la qualité de syndic ou dont le mandat est expiré constitue une irrégularité substantielle affectant la validité de la convocation elle-même.

M. [U] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023. Au soutien de cette demande, il fait valoir que la société JCB IMMOBILIER, qui a procédé à la convocation le 9 mai 2023, n’avait plus le pouvoir de le faire car son mandat de syndic avait pris fin le 30 juin 2020.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023, sans soulever de moyen de droit ou de fait de nature à contester le défaut de pouvoir du syndic convoquant.

En l’espèce, il est constant que l’assemblée générale dont l’annulation est sollicitée a été convoquée par la société JCB IMMOBILIER par courrier du

9 mai 2023 pour se tenir le 31 mai 2023. Il est également établi, et non contesté par le syndicat des copropriétaires, qui s’en rapporte à justice sur ce point, que le mandat de la société JCB IMMOBILIER en qualité de syndic de la copropriété avait pris fin le 30 juin 2020.

Dès lors, à la date de l’envoi des convocations le 9 mai 2023, la société JCB IMMOBILIER ne disposait plus de la qualité de syndic en exercice et était donc dépourvue du pouvoir légal de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires. Cette irrégularité substantielle affecte la validité même de la convocation.

Il convient, par suite, de prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2023 dans son ensemble.

Sur les conséquences de l’annulation de l’assemblée générale sur le budget et les charges

Il est constant que l’annulation d’une assemblée générale a pour effet de priver rétroactivement d’existence juridique les décisions qui y ont été adoptées. Les paiements effectués en exécution d’une décision annulée sont, par voie de conséquence, privés de cause. En application des principes généraux des restitutions régis par les articles 1352 et suivants du Code civil, la partie qui a reçu un paiement dont la cause vient à disparaître est tenue de restituer ce qu’elle a perçu.

M. [U] demande au tribunal de juger que l’annulation de l’assemblée générale emportera de plein droit celle du budget et le nouveau calcul des charges avec restitution éventuelle des sommes versées. Le syndicat des copropriétaires ne développe pas d’arguments spécifiques sur les conséquences de l’annulation, s’étant rapporté à justice sur la demande principale en nullité.

En l’espèce, parmi l’ensemble des décisions adoptées lors de l’assemblée générale du 31 mai 2023 annulée, figuraient notamment les celles relatives aux aspects financiers de la copropriété, telles que l’approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, le vote du budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024 et la constitution d’un fonds de travaux en application de l’article

14-2 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par l’effet de l’annulation de cette assemblée générale, l’ensemble des décisions, notamment financières, sont réputées n’avoir jamais existé. Il s’ensuit que les sommes qui auraient été appelées ou réglées par les copropriétaires au titre de ces décisions annulées sont devenues indues.

En conséquence, l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023 emporte bien l’annulation de l’ensemble des décisions notamment financières et des appels de fonds qui en découlaient.

Cette annulation implique un nouveau calcul des charges et la restitution au profit des copropriétaires des sommes indûment versées en exécution des décisions annulées, après déduction des sommes effectivement dues au titre de la période concernée. Il y a lieu, dès lors, de faire droit à la demande en ce sens.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombe sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale. Il convient, par conséquent, de le condamner aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de M. [U] la totalité des frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire reconnaître ses droits dans la présente procédure. Il y a lieu, dès lors, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, M. [U] ayant la qualité de copropriétaire et voyant sa prétention à l’annulation de l’assemblée générale déclarée fondée par le présent jugement, bénéficie de plein droit des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient, en conséquence, de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, qui incluent notamment les dépens et la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile mise à la charge du syndicat des copropriétaires. La charge de ces frais et de cette condamnation sera ainsi répartie entre les seuls autres copropriétaires, à l’exclusion de

M. [U] .

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) tenue le 31 mai 2023 ;

Juge que l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2023 emporte l’annulation des décisions qui y ont été adoptées ;

Dit que cette annulation implique un nouveau calcul des charges et, le cas échéant, la restitution au profit des copropriétaires des sommes indûment

versées ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense Monsieur [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT