TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 19 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/01110 – N° Portalis DBW3-W-B7H-262C

AFFAIRE : M. [K] [B] ( M^e Camille WATHLE)

C/ Société PRADO LOUVAIN (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [K] [B]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 8] (LIBAN), de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 6] [Localité 9]

Madame [W] [P]

née le [Date naissance 2] 0198 à [Localité 7] (LIBAN), de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 6] [Localité 9]

tous deux représentés par Maitre Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société PRADO LOUVAIN, SCIV immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 812 795 128, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice, la société EIFFAGE IMMOBILIER SUD, SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°314 939 034, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 4], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 17 septembre 2020, Monsieur [K] [B] et Madame [W] [P] ont acquis de la SCCV PRADO LOUVAIN, en l’état futur d’achèvement, un appartement au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9].

La livraison est intervenue le 28 janvier 2022, avec réserves, dont une mentionnée de la manière suivante : « ouvrant principal à changer (abîmé) terrasse » et « coup sur cadre PF vantail ouvrant principal ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 février 2022, les acquéreurs ont transmis à leur vendeur une liste des réserves accompagnée de photographies comprenant une demande de « remplacement des portes-fenêtres abîmées du séjour ».

Par courrier recommandé du 17 mars 2022, la société SCCV PRADO LOUVAIN a indiqué avoir commandé les portes-fenêtres.

Par courriel du 14 avril 2022, elle a indiqué avoir reçu les éléments et revenir prochainement vers les acquéreurs pour leur communiquer une date d’intervention.

Par courrier recommandé du 14 novembre 2022, Monsieur [B] et Madame [P] ont mis la SCCV PRADO LOUVAIN en demeure de procéder au remplacement des portes vitrées du salon, en vain.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2023, les consorts [B]-[P] ont assigné la SCCV PRADO LOUVAIN devant le tribunal judiciaire de Marseille aux visas des articles 1103, 1104, 1642-1, 1648, 1193, 1231-1 et 1240 du code civil, aux fins de la voir condamnée à procéder au remplacement des portes-vitrées ou à les indemniser à hauteur de leur cout d’achat, à les indemniser de leurs divers préjudices financier, moral et de jouissance, et à leur verser des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/01110.

Aux termes de leurs dernières conclusions en réplique régulièrement notifiées au RPVA le 11 mars 2024, les consorts [B]-[P] demandent au tribunal de :

— CONDAMNER la SCCV PRADO LOUVAIN à les garantir de la non-conformité relative aux portes vitrées du salon soit en procédant au remplacement des portes vitrées litigieuses par un mobilier de même qualité et valeur commandé auprès de la société GREGOIRE MENUISERIES et prétendument réceptionné, soit en les indemnisant du coût d’achat et de mains d’œuvre d’installation de tels éléments, à savoir de la somme de 7165 euros ;

— CONDAMNER la SCCV PRADO LOUVAIN à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive ;

— CONDAMNER la SCCV PRADO LOUVAIN à leur verser la somme de 6180 euros au titre de préjudice financier, moral et de perte de jouissance subis ;

— CONDAMNER la SCCV PRADO LOUVAIN à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCCV PRADO LOUVAIN aux entiers dépens de l’instance ;

— DÉCLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— DEBOUTER la SCCV PRADO LOUVAIN de l’ensemble de ses prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 16 mai 2024, la SCCV PRADO LOUVAIN demande au tribunal de :

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [B] et Madame [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Monsieur [B] et Madame [P] sous astreinte de 500 par jour à compter de la signification du jugement à laisser intervenir dans le logement acquis l’entreprise DOCTEUR MENUISERIE ou toute autre entreprise que mandatera la SCCV PRADO LOUVAIN afin de permettre de lever la réserve « coup sur cadre PF ventail ouvrant principal »,

— CONDAMNER Monsieur [B] et Madame [P] à verser la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— CONDAMNER Monsieur [B] et Madame [P] à verser une somme de 1000 € pour résistance abusive à l’intervention de l’entreprise DOCTEUR MENUISERIES.

— CONDAMNER Monsieur [B] et Madame [P] à verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 3 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande principale des consorts [B]-[P] relative à la levée de la réserve relative à la porte-fenêtre et la demande reconventionnelle de la SCCV PRADO LOUVAIN à ce titre

Les consorts [B]-[P] fondent leur action à l’égard de la société PRADO LOUVAIN, vendeur en état futur d’achèvement, sur la garantie spécifique prévue à l’article 1642-1 du code civil.

En vertu de ce texte, le vendeur en état futur d’achèvement ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Le vendeur d’immeuble à construire concerné par un désordre apparent relevant de l’article 1642-1 du code civil engage sa responsabilité de plein droit, sans que soit exigée la démonstration d’une faute, à l’égard du maître de l’ouvrage ou de l’acquéreur, sauf s’il établit que les désordres proviennent d’une cause étrangère.

Ces dispositions qui instaurent un régime spécifique de garantie due par le vendeur d’immeuble à construire pour les désordres apparents à la livraison sont d’ordre public, et le vendeur d’immeuble à construire ne peut être tenu des garanties des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions de l’article 1642-1 du code civil.

Ainsi, les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de cette garantie.

En l’espèce, les requérants se plaignent d’un vice affectant la porte-fenêtre du salon de leur appartement, acquis en état futur d’achèvement.

Il ressort du procès-verbal de livraison signé le 28 janvier 2022 avec la SCCV PRADO LOUVAIN que cinq réserves ont été émises à cette occasion par les consorts [B]-[P]. Ces réserves sont d’abord mentionnées dans le corps du procès-verbal, in fine, parmi lesquelles figure la suivante, dont il est constant qu’elle est relative à la baie vitrée du séjour donnant sur la terrasse : « ouvrant principal à changer (abîmé) terrasse ».

Un tableau est ensuite annexé au procès-verbal qui reprend la liste des réserves et qui indique, s’agissant de la porte fenêtre : « Second œuvre et architecture – Coup sur cadre PF vantail ouvrant principal ».

Il est par ailleurs produit un courrier RAR adressé au vendeur le 22 février 2022 faisant état d’une liste de réserves, parmi lesquelles la suivante : « Séjour – Remplacement des portes-fenêtres abîmées du séjour. Eiffage a confirmé que la commande des deux nouvelles portes-fenêtres a été effectuée le vendredi 11 février (en attente d’installation). » Plusieurs photographies sont jointes pour illustrer cette réserve.

La matérialité de ce vice n’est pas contestée par la SCCV PRADO LOUVAIN, qui admet l’existence d’une dégradation au niveau du vantail principal de la porte fenêtre, et reconnait également que la réserve émise à ce sujet n’a pas été levée. Elle soutient toutefois que l’absence de levée de cette réserve ne lui serait pas imputable dans la mesure où les requérants auraient injustement refusé l’intervention de l’entreprise mandatée à cette fin. Elle indique en outre que ces derniers ne seraient pas fondés à demander le remplacement intégral de la porte-fenêtre, dès lors qu’une simple réparation serait réalisable par l’entreprise mandatée.

Il résulte toutefois des mentions précédemment rappelées, portées tant au procès-verbal de livraison que dans le courrier complémentaire à la liste de réserve adressé le 22 février 2022, que si un « coup » sur le cadre de l’ouvrant principal de la porte-fenêtre est mentionné, le remplacement de l’ouvrant dans son intégralité a bien été préconisé par la SCCV PRADO LOUVAIN dès la livraison, ce qui résulte expressément de la mention figurant dans le corps même du procès-verbal, portée par ses soins : « ouvrant principal à changer (abîmé) terrasse ».

Cet élément est par ailleurs confirmé par :

— le courrier adressé aux demandeurs par la défenderesse le 17 mars 2022, dans lequel elle indique : « Concernant les portes-fenêtres abîmées du séjour, signalées lors de votre livraison, celles-ci ont été commandées. Nous reviendrons vers vous dès réception de ces éléments » ;

— le courriel également transmis par ses soins le 14 avril 2022 confirmant avoir « reçu les éléments » et revenir vers les requérants pour « communiquer une date d’intervention ».

Il apparait ainsi établi, quelle que soit la nature exacte de la dégradation constatée sur les portes-fenêtres du logement lors de la livraison, que la SCCV PRADO LOUVAIN s’est engagée dès cette date à procéder au remplacement intégral de l’ouvrant principal, et non à une simple réparation ponctuelle sur un ouvrant, contrairement à ce qu’elle indique.

Elle ne peut dès lors aujourd’hui reprocher aux acquéreurs de solliciter le respect de cet engagement et le remplacement des portes-fenêtres, alors qu’elle n’a jamais contesté avant la présente procédure devoir changer ces menuiseries, ou à tout le moins l’ouvrant principal. Il sera à cet égard relevé qu’elle ne produit strictement aucune pièce qui démontrerait qu’elle aurait contesté, avant le 23 juin 2023 soit plus de 18 mois après la livraison, la réserve émise à ce titre par les requérants, ni dans sa formulation initiale faisant état du changement de l’ouvrant principal abimé, ni dans sa formulation ultérieure contenue dans le courrier RAR du 22 février 2022, mentionnant le « remplacement des portes-fenêtres abîmées du séjour ».

Les consorts [B]-[P] étaient donc fondés à refuser l’intervention de la société DOCTEUR MENUISERIES, quelle que soit la qualité professionnelle de cette entreprise, dès lors qu’elle leur a expressément indiqué qu’elle ne procèderait pas au remplacement de l’ouvrant endommagé ni des portes-fenêtres mais seulement à une réparation ponctuelle, ce qui ne correspondait pas aux engagements pris par le vendeur dans le cadre du procès-verbal de livraison et des échanges ultérieurs.

La responsabilité de la SCCV PRADO LOUVAIN est ainsi engagée pour ne pas avoir procédé à la levée de la réserve relative aux portes-fenêtres du séjour selon les modalités qu’elle avait elle-même définies lors de la livraison, c’est à dire en procédant au remplacement de l’ouvrant abîmé dans sa totalité.

Les consorts [B]-[P] sollicitent au choix une condamnation de leur vendeur à faire procéder à ce remplacement ou une indemnisation pécuniaire. Dans la mesure où la défenderesse indique dans ses conclusions ne pas avoir en sa possession les portes-fenêtres de remplacement correspondant à celles qui ont été installées mais où elle conteste les devis produits par les requérants sur ce point, qui n’ont pas été établis de manière contradictoire, il y a lieu de la condamner à une réparation en nature, soit à faire procéder au remplacement à l’identique de l’ouvrant principal tel qu’elle s’y est engagée auprès des acquéreurs, étant précisé que si ce remplacement d’un seul ouvrant s’avérait impossible en l’état de la liquidation judiciaire du fabricant initial des menuiseries, il lui appartiendrait alors de faire procéder au remplacement intégral de la menuiserie, de qualité égale et d’apparence similaire.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et de la nécessité de s’assurer que cette condamnation sera rapidement exécutée, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte tel qu’il sera précisé au dispositif.

En l’état de ce qui précède, la demande reconventionnelle de la SCCV PRADO LOUVAIN visant à la condamnation des requérants à les laisser procéder à la levée des réserves selon d’autres modalités doit être rejetée.

Sur les demandes formulées au titre des autres préjudices

Les consorts [B]-[P] sollicitent par ailleurs l’indemnisation de divers préjudices qui leur auraient été causés par l’absence de levée de la réserve relative à leur menuiserie.

Ils demandent en premier lieu l’indemnisation d’un préjudice financier correspondant aux frais d’avocat engagés pour la mise en demeure adressée au vendeur, à hauteur de 180 euros. Ces frais constituent toutefois des frais irrépétibles, qui ont vocation à être indemnisés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile et sur lesquels il sera statué ci-après.

S’agissant de la somme réclamée au titre du préjudice moral, le tribunal constate qu’aucun justificatif n’est produit qui établirait l’existence d’un tel préjudice causé tant par le vice affectant la baie vitrée que par l’absence de levée des réserves dans un délai raisonnable. Aucun certificat médical n’est notamment produit. Cette demande non justifiée sera donc rejetée.

Il en est de même de la demande formulée au titre du préjudice de jouissance, dès lors qu’il n’est démontré par aucun élément que le désordre objet du présent litige aurait empêché d’une quelconque manière de jouir normalement du logement des requérants, s’agissant d’un vice de nature esthétique dont l’ampleur et la consistance exactes ne sont en outre pas établis, les requérants se contentant d’évoquer un défaut esthétique « substantiel » sans produire de pièce à l’appui de cette affirmation. Il sera a fortiori relevé que les consorts [B]-[P] indiquent que leur appartement est loué à un tiers, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice direct et personnel. Ils seront ainsi également déboutés de cette demande.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1240 du code civil.

Il n’est pas démontré en l’espèce que la SCCV PRADO LOUVAIN aurait volontairement et de mauvaise foi refusé de procéder à la levée de la réserve litigieuse, dès lors qu’elle a d’abord du faire face à la liquidation judiciaire du fabricant de menuiseries puis a finalement mandaté une entreprise pour la substituer, quand bien même elle l’a fait avec un retard certain. La demande au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Il en est de même de la demande reconventionnelle formulée sur le même fondement par la défenderesse, que ce soit au titre de la procédure abusive ou de la résistance à l’intervention de la société DOCTEUR MENUISERIES, qui ne peut prospérer en l’état de l’accueil de la demande principale des requérants et de l’absence de tout abus démontré dans l’exercice de leur action en justice.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV PRADO LOUVAIN, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux requérants la somme sollicitée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 euros, outre la somme de 180 euros au titre des frais d’avocat en lien avec la mise en demeure, qui fait l’objet d’une demande distincte mais entre en réalité dans les frais irrépétibles, soit une somme totale de 2.180 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SCCV PRADO LOUVAIN à faire procéder au remplacement à l’identique de l’ouvrant principal de la menuiserie du séjour de l’appartement de Monsieur [B] et de Madame [P], ou en cas d’impossibilité, au remplacement de l’intégralité de la menuiserie par une autre de qualité équivalente et d’apparence similaire, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement, et pendant un délai de 2 mois ;

DIT qu’il sera statué sur la demande indemnitaire formulée au titre du préjudice financier lié aux frais de mise en demeure par avocat dans le cadre de la demande concernant les frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [B] et Madame [P] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCCV PRADO LOUVAIN de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SCCV PRADO LOUVAIN à payer à Monsieur [B] et Madame [P] la somme de 2.180 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV PRADO LOUVAIN aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf décembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT