Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 mars 2025, n° 24/06471

TJ Marseille 6 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des loyers
Le juge a constaté que le non-paiement des loyers justifie la résiliation du bail, conformément aux dispositions légales.
Rejeté
Contestations sérieuses sur l'expulsion
Le juge a estimé qu'il existait des contestations sérieuses concernant les conditions d'expulsion, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Existence d'une créance non contestable
Le juge a constaté que le montant des arriérés locatifs était dû et non contesté, justifiant la condamnation au paiement.
Rejeté
Contestations sur l'indemnité d'occupation
Le juge a estimé que la demande d'indemnité d'occupation était sérieusement contestable, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Dépens à la charge des défendeurs
Le juge a condamné les défendeurs à payer les frais irrépétibles, conformément aux règles de procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 mars 2025, n° 24/06471
Numéro(s) :	24/06471
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Serge JAHIERAude VAISSIERE
Parties :	S.C.I. CATAORMA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame BERKANI, Greffier lors des débats

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e VAISSIERE Aude

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à M^e JAHIER Serge

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06471 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SYR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CATAORMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [E] [C]

née le 29 Décembre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

(AJ totale)

représentée par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [U]

né le 22 Janvier 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 1er octobre 2023, la SCI CATAORMA a donné à bail à Madame [E] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Par engagement du 8 octobre 2023, Monsieur [R] [U] s’est porté caution solidaire de Madame [C].

Déplorant des loyers impayés, le 4 juillet 2024, la SCI CATAORMA a fait délivrer à Madame [C] un commandement de payer la somme en principal de 4.451euros, visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 10 juillet 2024.

Suivant assignations des 2 et 4 octobre 2024, la SCI CATAORMA a attrait Madame [E] [C] et Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, afin d’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers, et obtenir l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation, solidairement avec la caution, à payer à titre principal et provisionnel, un arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 6 mars 2025.

Lors des débats, représentée par son avocat, la SCI CATAORMA a demandé :

De voir constater la résiliation du bail, prendre acte de la libération des lieux par Madame [C] et l’autoriser à reprendre les lieux, à défaut, voir ordonner l’expulsion sans délais de Madame [C] avec au besoin le concours de la force publique De constater l’impossibilité de suspendre la clause résolutoire en l’absence d’assurance locativeDe voir condamner solidairement Madame [C] et Monsieur [U], es qualité de caution solidaire, à lui payer à titre provisionnel : La somme de 11.348,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, subsidiairement la somme de 8.948,73 euros ; Une indemnité d’occupation de 825 euros de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération effective des lieux La somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonce à la CCAPEX, à la préfecture et à la caution. La SCI bailleresse a démenti avoir réceptionné un congé régulièrement adressé par Madame [C], ni repris son bien. La locataire ne prouve pas davantage avoir été « expulsée » de force du logement par la gérante de la SCI, Madame [N], âgée de 84 ans et qui a confié l’appartement en gestion. Le contrat de bail est donc toujours en cours et Madame [C] doit restituer les clés. La SCI a contesté avoir signé des reçus pour des versements de loyers en espèces. La dette qui résulte du décompte actualisé au 1er mars 2025 n’est donc pas sérieusement contestable. Faute de résiliation amiable, les indemnités d’occupation sont dues. La SCI CATAORMA s’est opposée à l’octroi de tout de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire vu la défaillance de Madame [C] dans le règlement des loyers et charges dans les mois suivant son entrée dans les lieux et l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative.

Madame [C], représentée par son avocat, a demandé :

de débouter la SCI CATAORMA de ses demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses de condamner la SCI CATAORMA à verser entre les mains de Maître Serge JAHIER, son conseil, la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique. Madame [C] a soutenu avoir versé plusieurs loyers en espèces à la demande de Madame [N], gérante de la SCI CATAORMA. Le 27 mai 2024, cette dernière s’est présentée accompagnée d’un « homme de main » à son domicile pour obtenir un arriéré locatif. Elle lui a versé une somme de 2.400 euros en espèces et a obtenu en retour des quittances et des reçus du bailleur rédigés sur papier libre. Madame [N] a emporté l’entier trousseau de clés. Elle a donc déposé plainte pour ces faits. Elle a sollicité la restitution des clés du logement, en vain. Elle a donc été hébergée par ses proches, puis a retrouvé un logement auprès du bailleur social CDC HABITAT. Madame [C] a conclu avoir toujours réglé ses loyers, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune dette locative. La créance de la SCI CATAORMA est donc sérieusement contestable. Subsidiairement, Madame [C] a conclu à une exception d’inexécution compte tenu de l’expulsion par voie de fait, ce qui caractérise également des contestations sérieuses sur les demandes formulées par la SCI bailleresse.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à personne, Monsieur [R] [U] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [R] [U] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI CATAORMA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CATAORMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail motivée par un impayé locatif est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses effets

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

Le contrat de bail à effets au 1er octobre 2023 stipule une clause résolutoire en son article VIII pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs a été délivré à Madame [C] par commissaire de justice le 4 juillet 2024.

Madame [C] n’a pas justifié être assurée au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement ni dans le mois qui a suivi, ni jusqu’à ce jour.

La clause résolutoire est donc acquise au 4 août 2024.

En l’occurrence il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de la résiliation du bail, soit par l’acquisition de la clause résolutoire comme sollicité par la SCI CATAORMA, soit par l’effet d’une « expulsion par voie de fait » au 27 mai 2024 comme invoqué par Madame [C], ce qu’il conviendra de constater.

Les parties s’accordent sur une reprise des lieux par le propriétaire. Elles s’opposent quant aux conditions, à la date et aux effets de la résiliation du bail.

La restitution des locaux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre les lieux. Elle se distingue du simple fait consistant, pour le locataire, à quitter matériellement le logement et est généralement symbolisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire. La restitution des clés ne vaut libération que pour autant que le locataire établit que les clés ont été remises, sinon au bailleur en personne, du moins à un mandataire dûment habilité à les recevoir.

Il n’est pas discuté que Madame [C] n’a pas délivré de congé.

Madame [C] prétend que Madame [N], gérante de la SCI CATAORMA, a emporté l’entier trousseau de clés du logement le 27 mai 2024, ne lui permettant ainsi plus d’accéder à l’appartement.

La SCI CATAORMA se défend de telles allégations.

La SCI CATAORMA dément être en possession des clés.

Le dépôt d’une main courante le 27 mai 2024, puis d’une plainte le 6 novembre 2024, dans lesquelles Madame [C] relate que Madame [N] l’a mise dehors sous la menace, en présence d’un « homme de main », et lui a pris les clés du domicile ainsi que la clé de son véhicule, ne constitue pas la preuve de ces faits, en vertu de la règle selon laquelle « Nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ». Cette voie de fait ne s’infère pas non plus de la signature par Madame [C] d’un nouveau bail avec un bailleur social le 1er août 2024, ni d’une attestation de sa tante qui témoigne l’avoir hébergée à son domicile entre juin et août 2024 sur [Localité 6].

Enfin, la SCI CATAORMA pointe les incohérences des déclarations de Madame [C]. Aux termes de ses conclusions et de sa main courante du 27 mai 2024, elle affirme que la voie de fait et le paiement des 2.400 euros sous la menace sont survenus le jour-même, soit le 27 mai 2024. Le reçu qu’elle verse à l’appui du règlement est daté du 3 mai 2024. Dans un courriel adressé au gestionnaire de la SCI CATAORMA le 19 septembre 2024, elle indique « j’ai quitté l’appartement de Madame [D] ça plus fait de deux mois, exactement le 29 juin, juste après qu’elle m’a pris les clés, le lendemain je me suis retournée chez moi à Paris ».

En l’état, les éléments produits par Madame [C] ne constituent pas des éléments suffisamment sérieux pour étayer une résiliation du bail au 27 mai 2024, par voie de fait du bailleur.

Le bail est venu à échéance au 4 août 2024, en raison de l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

En l’absence de démonstration par Madame [C] de la restitution des locaux à la SCI CATAORMA, cette dernière est redevable de loyers jusqu’au 4 d’août 2024.

En revanche, le bail qu’elle a signé le 1er août 2024 confirme qu’elle n’occupe manifestement plus les locaux depuis cette date. L’expulsion est une mesure inutile, et l’obligation de payer une indemnité d’occupation postérieure à août 2024 est sérieusement contestable. Par conséquent, les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

Sur la dette locative

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 1er février 2025, qu’un montant de 11.348,63 euros est réclamé au titre de l’arriéré locatif.

Madame [C] est redevable des loyers et charges jusqu’au 4 août 2024, soit un montant de 5.276 euros.

Le décompte fait figurer plusieurs versements en espèces, notamment ceux des 16 novembre 2023 et 15 décembre 2023 dont Madame [C] justifie par reçus signés manuellement par Madame [N]. C’est à juste titre qu’elle souligne que l’écriture et la signature du reçu du 3 mai 2025, pour une somme de 2.400 euros, sont manifestement identiques aux reçus précédents. Pour le reste, elle n’apporte aucun élément de nature à contredire le montant de la dette, ni preuve de sa libération.

Partant, Madame [C] sera condamnée à hauteur du montant non contestable au regard des éléments susvisés, au paiement d’une provision de 2.876 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er août 2024.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 8 octobre 2023, Monsieur [R] [U] s’est porté caution solidaire de Madame [C] pour le paiement notamment des loyers, charges, indemnités d’occupation, et toutes indemnités dues par la locataire, pour une durée de 9 ans, dans la limite de 89.100 euros.

Le commandement de payer lui a été dénoncé par commissaire de justice le 10 juillet 2024, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] sera donc tenu solidairement avec Madame [C], au paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonce à la CCAPEX, à la préfecture et à la caution.

L’équité exige également de les condamner in solidum à payer à la demanderesse une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effets au 1er octobre 2023, entre la SCI CATAORMA et Madame [E] [C], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 août 2024 ;

ORDONNONS la reprise des lieux, appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] par SCI CATAORMA, dès ce jour ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion et de condamnation à un indemnité d’occupation en l’état de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [R] [U], es qualité de caution solidaire, à payer à la SCI CATAORMA, une somme de 2.876 euros (DEUX MILLE HUIT CENTS SOIXANTE SEIZE EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés au 1er août 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [E] [C] et Monsieur [R] [U], in solidum, à verser à la SCI CATAORMA une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [C] et Monsieur [R] [U], in solidum, aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonce à la CCAPEX, à la préfecture et à la caution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président