MINUTE N°

N° RG 24/00823 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSVZ

S.D.C. [Adresse 11] [Adresse 4]

C/

Monsieur [Z] [H]

Madame [T] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] [Adresse 4], représenté par son syndic la société MANDA, représentée par son représentant légal, de [Localité 9] sous le numéro 828 499 897 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Audrey BENOIS, avocat du barreau de PARIS, substitué par Maître Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [H], né le 15 mai 1973 à [Localité 8] (Algérie) – demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

Madame [T] [H] – demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Victor ANTONY

En présence de : [Y] [N], greffière stagiaire

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Audrey BENOIS

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [Z] [H]

Madame [T] [H]

PROCEDURE

Monsieur [Z] [H] est copropriétaire occupant des lots 110 et 275 au sein de la copropriété [Adresse 10] sise au [Adresse 3] à [Localité 12] et Madame [T] [H] est copropriétaire non occupante des mêmes lots.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] est représentée par son syndic la Société MANDA, dont l’ancienne appellation est Hello Syndic.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représentée par son syndic la Société MANDA, a fait assigner Monsieur [Z] [H] et Madame [T] [H] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’être déclaré recevable en ses demandes et d’obtenir leur condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

-4.245,16 euros, au titre des charges de copropriété et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 01 octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 09 novembre 2022, date de la première mise en demeure, et le surplus à compter de l’assignation;

-858,37 euros au titre des frais prévus par l’article l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et juger que lesdits frais liés à la procédure resteront à leur charge;

-2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,

-1938,05 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son Conseil, maintient oralement ses prétentions, à l’exception de la demande de dommages et intérêts au vu des nombreux règlements intervenus.

Il déclare que les impayés de charges s’élèvent à la somme de 974, 57€ au 01 avril 2025.

Monsieur [H] justifie avoir réglé le 06 avril 2025 le solde de la dette d’impayés, soit la somme de 975,00€ par virement auprès de Hello Syndic.

Il indique avoir un salaire de 2.100, 00€, ajoute que sa femme est au chomage et qu’elle perçoit une allocation de 2.500, 00€.

Il précise avoir 3 enfants et vivre dans ce logement depuis 20 ans.

Il indique avoir fait comme il a pu pour régler la dette d’impayés de charges qu’il reconnait.

Il est demandé au conseil du syndicat de copropriétaires de produire avant le 09 mai 2025 dans le cadre du délibéré un décompte actualisé pour qu’il soit vérifié que le virement de 975,00€ était provisionné.

Par mail du 16 avril 2025, le requérant produit un décompte de charges arrêté au 16 avril 2025 mentionnant un solde du de 974,57€ au 01 avril 2025 et ne portant pas la trace du virement de 975,00€.

Le conseil du syndicat mentionne renoncer uniquement à sa demande de dommages et intérêts.

Madame [T] [H], absente et non représentée à l’audience a été assignée par voie de signification du 25 novembre 2024 converti en procès-verbal de recherches infructueuses (PV 659).

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires:

l’action contre Madame [T] [H]

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le jour de la délivrance du PV 659 ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, le commissaire de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec accusé de réception, une copie du procès verbal à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, le commissaire de justice avise le destinataire par lettre simple de l’accomplissement de cette formalité.

A défaut de l’accomplissement de ces diligences légales, la signification et nulle pour vice de forme et les parties doivent faire l’objet d’une nouvelle citation.

En l’espèce, il apparait que les pièces versées au dossier par le demandeur ne comportent pas l’accusé de réception de la lettre recommandée exigée légalement qui aurait du être adressée à la défenderesse.

En conséquence, la signification de l’assignation délivrée à Madame [T] [H] étant entachée d’un vice de forme, il est prononcé sa nullité et il ne peut être statué sur le fond à son encontre.

Par ailleurs, il est relevé qu’aucun courrier, mise en demeure, sommation de apyeraucun acte, à l’exception de l’assignation, n’a été adressé par le syndicat des copropriétaires à la défenderesse.

l’action contre Monsieur [Z] [H]:

L’assignation étant régulière à son encontre et sa qualité de propriétaire des lots en cause étant rapportée avec la production du relevé de propriété, l’action est recevable et il peut être statué au fond à son endroit.

— Sur l’arriéré de charges de copropriété et de fonds travaux échus:

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale et leur notification au copropriétaire absent rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un décompte de la créance arrêtée au 01 avril 2025 pour la période du 01 janvier 2021 au 01 avril 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 28 janvier 2021, 17 janvier 2022, 05 juin 2023,17 juin 2024 et les attestations de non recours attenantes,

— des lettres de mise en demeure de payer et lettres de relance, une sommation de payer du 09 février 2024,

— le contrat de syndic,

Il ressort de ces documents qui ne sont pas contestés par Monsieur [H] que la somme réclamée par le requérant de 974,57€ au titre des impayés de charges inclut les frais de recouvrement qui n’ont pas été déduits et qui sont réclamés par ailleurs ainsi qu’une partie de la somme réclamée au titre de l’article 700 du CPC qui n’a non plus pas été déduite.

Indépendamment du fait que Monsieur [H] a justifié à l’audience d’un virement du 06 avril 2025 de 975,00€ au requérant, somme dont il est suprenant qu’elle n’apparaisse pas dans le décompte produit en délibéré par le demandeur, il apparaît que sur la somme réclamée de 974, 57€, il aurait du être déduit la somme de 990, 37€ qui correspond aux frais de syndic et d’avocat réclamés.

Ainsi, le solde étant négatif pour la demande au titre des impayés de charges et de travaux, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété contre Monsieur [Z] [H].

— Sur les frais de recouvrement:

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit les mises en demeure du 21 octobre 2022, du 12 octobre 2023 et du 24 octobre 2024, sans qu’aucun accusé de réception ne soit produit pour chacune des mises en demeure.

La sommation de payer du 09 février 2024 par commissaire de justice adressée uniquement à Monsieur [H] a été produite.

Le courrier de mise en demeure de l’avocat du syndicat des copropriétaires du 09 novembre 2022 a été produit ainsi que sa facture de 189, 56€ dont il est réclamé deux fois le paiement: une fois au titre des frais et l’autre fois au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

En conséquence, le requérant ne produisant pas les accusés de réception des mises en demeure faites par le syndic, les courriers adressés ont valeur de courriers simple qui ne sont pas des frais nécessaires au sens du texte précité.

Aussi, leur demande de prise en charge est rejetée.

De même, il ne peut être réclamé au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais la facture de l’avocat de 189,56€.

Cette somme sera prise en charge dans le montant attribué au titre de l’article 700 du code de procédure civile . Elle est donc rejetée au titre des frais.

En revanche, les frais de la sommation de payer par commissaire de justice étant des frais nécessaires et justifiés, ils sont retenus à hauteur de 134, 81€.

Concernant les frais de «suivi dossier syndic, échanges avocat », « transmission du dossier à l’avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils sont donc rejetés.

— Sur les dommages-intérêts:

Conformément aux dispositions de l’article 394 du CPC, il est pris acte du désistement de la demande par le requérant.

— Sur les demandes accessoires:

Monsieur [Z] [H], partie perdante partiellement, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la totalité de la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 678,05 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais des deux mises en demeure faites par le conseil du demandeur le 09 novembre 2022 et le 17 novembre 2023.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

PRONONCE la nullité de l’acte de signification de l’assignation délivré à Madame [T] [H] le 25 novembre 2024,

DIT que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic la Société MANDA, devra procéder à une nouvelle signification à l’encontre de Madame [T] [H] pour saisir le tribunal au fond,

DÉCLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic la Société MANDA, vis à vis de Monsieur [Z] [H],

CONSTATE le désistement de la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic la Société MANDA relative au paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic la Société MANDA, la somme de 189,56€ au titre du remboursement des frais,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic la Société MANDA de sa demande en paiement contre Monsieur [Z] [H] au titre des charges de copropriété impayés selon décompte arrêté au 16 avril 2025, le solde du étant négatif,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] au paiement de la somme de 678,05€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] au paiement des dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 11 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE