Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 17 décembre 2025, n° 25/02942

TJ Strasbourg 17 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas contesté les charges dues et que la créance était justifiée par les documents produits.
Accepté
Faute des copropriétaires pour non-paiement des charges
La cour a jugé que le non-paiement des charges a entraîné des difficultés de trésorerie pour le syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de recouvrement imputables aux copropriétaires
La cour a reconnu que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être supportés par les copropriétaires défaillants.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de succombance
La cour a statué que les défendeurs, ayant succombé, devaient être condamnés aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 17 déc. 2025, n° 25/02942
Numéro(s) :	25/02942
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc JANTKOWIAK
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence “ [ Adresse 13 ] ”

Texte intégral

N° RG 25/02942 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPCS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 14]

[Localité 3]

11ème civ. S4

N° RG 25/02942 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPCS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

Mme [Z] [N]

M. [C] [N]

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]”

agissant par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA

dont le siège social est sis, [Adresse 9]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEURS :

Madame [Z] [N] et Monsieur [C] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparants, non représentés

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/02942 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPCS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] sont propriétaire des lots n°383, 407 et 515 au sein de la copropriété Résidence [17] sise [Adresse 7] [Localité 4] [Adresse 19].

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 7] 67200 Strasbourg a fait assigner Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer,sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer :

— la somme de 5.586,09 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure restée infructeuse du 19 janvier 2024 ;

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive ;

— la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les dépens de l’instance, y compris les frais de la sommation de payer.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il estime que la liste des frais énumérés par l’article 10-1 n’est pas exhaustive puisque le législateur a usé du terme “notamment”, que les diligences que le syndic a accomplies dans ce cadre sont bien de nature exceptionnelle dès lors qu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux de sommes dues en principe spontanément au syndicat des copropriétaires, que le fait de s’adresser à un huissier ou à un avocat rend ce type de diligences exceptionnelles et les fait sortir du cadre de la gestion courante au forfait de l’article 7.1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de mandat du syndic.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le [Adresse 23] régulièrement représenté par son avocat, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignés par dépôt à l’étude de Me [U] [O], Commissaire de Justice à [Localité 20] le 26 mars 2025, Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] ne se sont pas présentés ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire conformément aux dispositions de l=article 474 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 16] Artistes est suffisamment justifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier démontrant que Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N], mariés sous le régime de la communauté de biens sont propriétaires lots n°383, 407 et 515 de l’immeuble situé [Adresse 10] ;

— le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 et portant sur la période du 10 juin 2024 au 31 décembre 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 10 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, modifiant le budget provisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, adoptant la résolution n°12 b tendant au changement de l’interphone du bâtiment 13 et autorisant le syndic, pour financer les travaux à procéder à des appels de fonds provisionnel à hauteur de 33% par trimestre, pendant trois trimestres ( 01/10/2024, 01/01/2025, 01/04/2025), et adoptant la réalisation d’un projet de plan pluriannuel (PPPT) de travaux incluant un DPE ou un audit entreprise à hauteur de 50% exigible le 01/10/2024 et à hauteur de 50% exigible le 01/11/2024 ;

— le décompte de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023;

— un relevé de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

les appels de fond (provision sur charges et cotisation fonds travaux) pour les périodes suivantes : du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 ;

— les appels de fond par rapport au vote du nouveau budget/régularisation sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ainsi que la régularisation des appels de fond pour les travaux ALUR pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— les appels de fonds de provisions sur travaux relatifs au remplacement des interphones pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 et pour la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 ;

— les appels de fond relatifs au projet PPPT pour la période du 1er octobre 2024 au 31 octobre 2024 et pour la période du 1er novembre 2024 au 31 décembre 2024 ;

— un extrait de compte au 31 décembre 2023 et un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 ;

— une mise en demeure pour impayé en date du 19 juillet 2024 réceptionnée le 25 juillet 2024 et une mise en demeure en date du 9 août 2024 envoyée en recommandé et revenue “pli avisé et non réclamé” ;

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024 et portant sur la somme de 3.043,47 euros au titre du solde sur charges de copropriété ainsi que la facture du commissaire de justice en ce qui concerne cette sommation de payer d’un montant de 156,09 euros ;

Les pièces produites justifient une créance du [Adresse 22] [Adresse 12] des Artistes à l’encontre de Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] d’un montant de 2.475,63 euros, au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, le [Adresse 23] ne produit ni les pièces ni les extraits de compte justifiant du solde antérieur au 1er janvier 2023 d’un montant de 1.790,37 euros, de sorte que cette somme ne peut être retenue.

Dès lors, les sommes dues au titre de l’année 2023 et pouvant faire l’objet du solde antérieur au 1er janvier 2024 sont de 396,83 euros.

Sont retirés du montant des charges dues au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 tous les frais de recouvrement tels que listés supra et sont pris en compte tous les règlements effectués par les copropriétaires en 2023 et 2024.

Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N], non comparants, ne justifient d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Ils seront ainsi condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 12] des Artistes au titre des arriérés de charges et travaux dus pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, appel du 2er trimestre 2025 inclus, la somme de 2.475,63 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation, les rectifications opérées, notamment quant à la non prise en compte du report de l’année 2022 vers l’année 2023 laissant un solde positif à la date de la première mise en demeure.

Le [Adresse 21] [Adresse 15] des [Adresse 11] sollicite également la somme de 1.320,09 euros au titre de l’article 10-1 de la loi précitée, laquelle est décomposée de la manière suivante :

—  45,60 euros au titre de la mise en demeure du 19 janvier 2024 ;

—  45,60 euros au titre de la mise en demeure du 19 avril 2024 ;

—  33,60 euros au titre de la mise en demeure en date du 13 mai 2024 ;

—  45,60 euros au titre de la mise en demeure du 19 juillet 2024 ;

—  33,60 euros au titre de la mise en demeure en date du 9 août 2024;

—  156,09 euros au titre de la sommation de payer du 6 septembre 2024 ;

—  480 euros au titre des frais de transmission à l’huissier de justice ;

—  480 euros au titre des frais de transmission à l’avocat.

Il résulte des dispositions de l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n °2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de mises en demeure pour les montants respectifs de 45,60 euros et 33,60 euros correspondant aux coûts prévus par le contrat de syndic produit aux débats constituent bien des frais nécessaires imputables aux copropriétaires défaillants. Néanmoins, le [Adresse 23] ne justifie pas de l’envoi des courriers des 19 janvier 2024, 19 avril 2024 et 13 mai 2024, de sorte que ces frais ne pourront pas être mis à la charge de Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N]. En revanche, il justifie de l’envoi des mises en demeure recommandées en date du 19 juillet 2024 et du 9 août 2024, de sorte que les montants y afférent de 45,60 euros et 33,60 euros seront retenus.

Il en va de même pour la sommation de payer mise en compte le 6 septembre 2024 dont le montant, justifié, de 156,09 euros sera pris en considération.

Concernant la constitution de dossier pour le commissaire de justice et celle pour l’avocat, les sommes mises en compte ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 12] des Artistes ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles. Le fait de devoir fournir des documents, tels des extraits de compte, des copies d’assemblées générales, ne constitue pas des diligences exceptionnelles, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 960 euros.

Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] seront, par conséquent, condamnés à payer au [Adresse 22] [Adresse 12] des Artistes la somme de 235,29 euros au titre frais de recouvrement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En l’espèce, il résulte de l’extrait du Livre Foncier produit aux débats que les lots objets de la présente procédure font partie de la communauté de biens de Monsieur [C] [N] et de Madame [Z] [N].

Dès lors, les condamnations au paiement des charges de copropriété et de recouvrement précitées seront solidaires entre les deux époux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] ne s’acquittent que très irrégulièrement des provisions sur charges mises à leur compte.

En refusant de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, les copropriétaires ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, leur carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 6 septembre 2024, lequel a déjà été prise en considération au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] soient condamnés in solidum à payer au [Adresse 21] [Adresse 18] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 8] :

— la somme de 2.475,63 euros au titre des arriérés de charges et travaux dus pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 ;

— la somme de 235,29 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025.

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 8] la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 6] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] aux dépens ;

DIT que les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 6 septembre 2024, lequel a déjà été prise en considération au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Présidente

Fanny JEZEK Véronique BASTOS