TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02646 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCAY

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. JEMMAPES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Mohamed MENDI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 18 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2020, la SCI JEMMAPES a donné à bail à Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], 2ème étage, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 650 euros outre 40 euros de provision pour charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 2024, le bailleur a mis en demeure les locataires de régulariser le paiement des arriérés de loyers et charges à hauteur de la somme de 4 581 euros.

Par acte de commissaire de justice délivrés le 21 octobre 2024, la SCI JEMMAPES a fait assigner Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir principalement la résolution judiciaire du contrat de bail ainsi que l’expulsion des locataires et le paiement des arriérés.

L’affaire a été appelée et retenue pour la première fois à l’audience du 18 mars 2025. Représentée par son conseil, la SCI JEMMAPES se référant à son assignation demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion des époux [C], ainsi que de tous occupants de son chef, du bien sis [Adresse 2] dans un délai d’un mois, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] à lui payer, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges au jour de la résiliation, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] à lui payer la somme de 11 481 euros à titre d’arriérés de loyers et charges avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 5 mars 2024 pour la somme de 4 581 euros et à compter du jugement pour la somme de 6 900 euros ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] aux dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’huissier en cas d’exécution forcée du jugement ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] à lui payer la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa prétention de résiliation judiciaire du contrat de bail, au visa de l’article 1728 du code civil, le bailleur expose que le locataire n’exécute pas ses obligations contractuelles s’agissant du paiement des loyers et des charges.

A l’appui de sa demande en paiement, il souligne qu’au 1er octobre 2024 les locataires lui sont redevables de la somme totale de 11 481 euros.

Bien que cités à personne, Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] n’étaient ni présents ni représentés.

La notification de l’impossibilité de réalisation du diagnostic social et financier a été portée à la connaissance de la partie demanderesse.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Haut-Rhin le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025. La demande est donc régulière et recevable.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du contrat est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations contractuelles. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle du contrat de bail qui consiste au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, la charge de la preuve repose sur celui qui réclame l’exécution d’une obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du contrat de bail signé le 31 décembre 2020, que les locataires sont redevables à la SCI JEMMAPES du paiement d’un loyer mensuel charges comprises de 690 euros avant le 06 de chaque mois. A cet égard la SCI JEMMAPES, se prévalant des avis d’échéances des mois de décembre 2021, décembre 2022, décembre 2023 et janvier 2024 ainsi que du décompte des loyers impayés de l’année 2024 au 1er octobre 2024 qui mettent en avant le solde restant à payer, justifie du non-paiement des loyers et charges aux échéances fixées, et ce depuis l’année 2021.

Par conséquent, le locataire s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers aux échéances fixées, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion

Les défendeurs devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

Conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] sont condamnés à évacuer le logement dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, sans qu’il soit nécessaire de réduire ce délai.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il convient donc de débouter la SCI JEMMAPES de sa demande de réduction du délai d’évacuation du logement ainsi que de prononcé d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant aux époux [C] de se maintenir dans les lieux. En conséquence, cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur, à défaut de libération des lieux, puisqu’il sera dans l’incapacité de louer et user de son bien. Il convient de réparer le préjudice, en fixant, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi, Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 690 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, avec revalorisation telle que prévue au bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle consistant au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 1353 du Code civil, la charge de la preuve repose sur celui qui réclame l’exécution d’une obligation. En revanche, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si la SCI JEMMAPES sollicite le versement de la somme de 4 581 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2023, il ne justifie pas de sa créance dès lors que l’avis d’échéance de janvier 2024 souligne un solde restant à payer nul au 31 décembre 2023.

Parallèlement, s’il justifie d’impayés de loyers pour les mois de février à septembre 2024 à hauteur de 6 210 euros, conformément au décompte arrêté au 1er octobre 2024, pour autant il ne justifie pas, d’une part, totalement de l’impayé de loyer de janvier 2024 dès lors l’avis d’échéance de janvier 2024 souligne la perception d’une allocation logement pour le compte de ses locataires à hauteur de 465 euros mensuels venant en déduction du loyer et des charges mensuelles de 690 euros, de sorte qu’il ne reste un indu que de 225 euros et d’autre part, que le loyer étant à payer avant le 6 de chaque mois, en produisant un décompte arrêté au 1er octobre 2024, la créance n’était pas encore exigible, de sorte que la SCI JEMMAPES ne rapporte pas la preuve du non-paiement de l’échéance du mois d’octobre 2024.

Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C], défaillants à la procédure ne contestent pas par hypothèse la demande, et sur lesquels pèsent la charge de la preuve du paiement, ne rapportent pas la preuve d’un paiement libératoire supplémentaire qui n’aurait pas été pris en compte.

Par conséquent, Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 745 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, selon le décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge des dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance, d’autant que les défendeurs n’ont pas répondu aux rendez-vous du travailleur social et que leur situation économique n’est pas connue. Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SCI JEMMAPES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’instance ayant été introduite le 19 novembre 2024, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 2], aux torts exclusifs des locataires, à effet à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JEMMAPES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

DEBOUTE la SCI JEMMAPES de sa demande d’astreinte et de réduction de délai d’évacuation à un mois;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] à payer à la SCI JEMMAPES la somme de 5 745 euros, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement de Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] à payer à la SCI JEMMAPES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 690 euros, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] aux dépens, en ceux compris les frais d’exécution forcée ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] à payer à la SCI JEMMAPES la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DIT que la présente décision sera transmise, au préfet du Haut-Rhin, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juin 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,