N° RG 25/00338 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5TB . Jugement du 11 Décembre 2025.

TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00338 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5TB

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

11 Décembre 2025

[Localité 2] HABITAT

c/

[N] [M]

Expédition exécutoire délivrée le

à

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 11 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

[Localité 2] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR(:

M. [N] [M]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

À l’audience du 09 Octobre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2010, la société [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [M] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 422,48 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la société [Localité 2] HABITAT a fait signifier à Monsieur [N] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 535,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 21 octobre 2024, la société [Localité 2] HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la société [Localité 2] HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [N] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4131,32 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024,une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 6 mars 2025.

À l’audience du 9 octobre 2025, la société [Localité 2] HABITAT, représentée, actualise sa créance à la somme de 2 426,37 euros arrêtée au 2 octobre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Elle ne s’oppose pas aux délais et mentionne qu’un plan d’apurement est en cours à l’amiable. Pour le surplus, elle maintient ses demandes.

Monsieur [N] [M], comparant personne, reconnaît la dette actualisée, qu’il rembourse avec le plan d’apurement à hauteur de 150 euros par mois. Il indique qu’il était sans emploi et rencontrait des problèmes de santé. Il bénéficie de l’Allocation Adulte Handicapée. Il fait valoir qu’il habite au 6ème étage et que l’ascenseur s’arrête au 5ème étage, ce qui ne correspond pas à son handicap. Il demande depuis 2 ans un nouveau logement. Il fait également état de problèmes de fissures et de ventilation, sans intervention de la part du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société [Localité 2] HABITAT le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société [Localité 2] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 mars 2010, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 octobre 2025 que la société [Localité 2] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 141,92 euros, 142.86 euros et 3.10 euros (le 14/11/2024) imputée pour des frais compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [M] à payer à la société [Localité 2] HABITAT la somme de 2 041.86 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 mars 2010 à compter du 27 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [M] s’acquitte des sommes dues de façon échelonnée, conformément au plan d’apurement établi avec la société [Localité 2] HABITAT, en sus du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [N] [M] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 2] HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 mars 2010 entre la société [Localité 2] HABITAT d’une part, et Monsieur [N] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], sont réunies à la date du 27 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer à la société [Localité 2] HABITAT la somme de 2 041.86 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [M] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [M] à s’acquitter de la dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, conformément à l’accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

N° RG 25/00338 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5TB . Jugement du 11 Décembre 2025.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [M] du logement situé [Adresse 4] [Localité 2], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer à la société [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer à la société [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société [Localité 2] HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE