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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00022 – N° Portalis DB22-W-B7I-SAHW

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[D] [Z]

DEFENDEUR(S) :

[G] [F]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SIX SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2020, [D] [Z] a donné à bail à [G] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10], consistant en une maison avec jardin, moyennant un loyer mensuel de 750 €, un dépôt de garantie du même montant ayant été payé par le locataire.

Par courrier recommandé du 15 mars 2021, [G] [F] a résilié ce bail pour le 16 avril 2021 en se prévalant d’une mutation professionnelle.

Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 16 avril 2021.

Soutenant que les lieux loués à [G] [F] auraient subi des dégradations locatives, et qu’il lui aurait causé un préjudice moral, [D] [Z] l’a, par acte signifié le 29 mars 2024, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal afin d’obtenir sa condamnation à l’en indemniser.

À l’audience, représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, [D] [Z] a demandé :

— la condamnation de [G] [F] à lui payer la somme de 3633 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2021 au titre du coût de réparation des dégradations locatives,

— la condamnation de [G] [F] à lui payer la somme de 200 € au titre de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie,

— la condamnation de [G] [F] à lui payer la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral,

— que les demandes de [G] [F] en restitution du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois commencé en retard, paiement de la somme de 3000 € en réparation du préjudice de jouissance et paiement de celle de 1000 € en réparation du préjudice moral soient déclarées irrecevables car prescrites, et subsidiairement rejetées,

— la condamnation de [G] [F] à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Représenté par son avocat qui a déposé des conclusions, [G] [F] a sollicité :

— le rejet des demandes de [D] [Z] et de sa fin de non-recevoir,

— sa condamnation à lui payer les sommes de :

+ 750 € en restitution du dépôt de garantie,

+ 2025 € au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

+ 3000 € en réparation du préjudice de jouissance subi du mois de juin 2020 à celui d’avril 2021,

+ 1000 € en réparation du préjudice né de l’abus du droit d’agir en justice,

+ 2160 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes principales

En premier lieu, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, [D] [Z] verse aux débats un état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties dans les conditions prévues par l’article 3-2 de la loi susmentionnée et un état des lieux de sortie établi par commissaire de justice à sa demande le 16 avril 2021.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie démontre que le logement a été restitué avec de nombreux dommages ne pouvant résulter de l’usure normale, ce d’autant moins que [G] [F] ne l’a occupé que durant moins de quatorze mois. Il en est ainsi notamment :

— de l’entrée, dont le placard a été restitué en état d’usage alors qu’il a été repeint au cours de la location, le carrelage présente des traces noirâtres alors que ces dernières n’existaient pas lors de l’entrée,

— du séjour, dont les murs ont été restitués avec plusieurs traces alors qu’ils avaient été repeints deux jours avant l’entrée dans les lieux,

— de la cuisine, dont le sol a été restitué en état d’usage alors qu’il était neuf, les murs restitués en état d’usage alors qu’ils avaient été repeints deux jours avant l’entrée dans les lieux, le plan de travail restitué avec des auréoles jaunâtres alors qu’il était en bon état, les façades de placards restituées en état d’usage et sales alors qu’elles étaient neuves, le joint périmétrique étant dégradé,

— de la mezzanine, dont les murs ont été restitués en état d’usage et avec des traces alors qu’ils avaient été repeints deux jours avant l’entrée dans les lieux, le parquet comporte des traces et rayures, un filin du garde-corps de l’escalier y menant étant rompu,

— du couloir, dont les murs ont été restitués en état d’usage avec de nombreuses griffures au niveau des plinthes et trois chevilles non retirées, alors qu’il est présumé avoir reçu cette partie du logement en bon état,

— des toilettes, restituées avec des peintures en état d’usage, des traces de salissures et de moisissures, et des traces dans la cuvette,

— de la salle de bains, dont le plafond a été restitué en état d’usage avec traces alors qu’il avait été repeint deux jours avant l’entrée dans les lieux, rendue sans cache de bouche d’extraction d’air, la baignoire restituée avec un joint silicone grossier, le lavabo a été restitué avec des traces, le meuble bas a été restitué dégradé alors qu’il est présumé avoir été reçu en bon état,

— de la chambre principale, dont le sol a été restitué avec des impacts sur le carrelage alors qu’il était en bon état, les murs présentent des salissures alors qu’ils étaient en bon état, le plafond a été restitué en état d’usage alors qu’il était en bon état,

— de la seconde chambre, dont les murs ont été restitués avec des adhésifs inexistants lors de l’entrée dans les lieux et une peinture en état d’usage alors qu’ils avaient été repeints huit mois avant,

— de la buanderie, restituée avec un sol à l’état nu et des dalles en plastique retirées, et en pied de mur une absence de plinthes, des griffures profondes et des traces de moisissure, caractéristiques d’infiltrations d’eau.

En revanche, ni l’état des lieux de sortie ni les photographies communiquées par [D] [Z] ne démontrent que le jardin n’aurait pas fait l’objet d’un entretien, le gazon n’étant pas dans un état tel qu’un défaut de tonte puisse être caractérisé et la présence d’un tas de bois mort n’étant pas davantage suffisante pour établir un manquement par [G] [F] à son obligation d’entretien locatif.

L’état des lieux de sortie démontre également que de très nombreux équipements présentent des salissures, de la poussière et des traces traduisant une absence de nettoyage préalablement à la restitution des lieux et un défaut d’entretien au cours de la location, et que manquent une clef de boîte aux lettres, une clef d’accès au logement et une télécommande.

Contrairement à ce que soutient [G] [F], ces dommages ne relèvent pas de vices de construction dont l’existence n’est pas démontrée par les rapports d’expertise non-judiciaire communiqués par lui, lesquels ne sont corroborés par aucun autre élément de preuve. Il convient en particulier de relever que si les infiltrations d’eau ayant endommagé les pieds de mur de la buanderie trouveraient leur cause dans une absence d’étanchéité des joints périmétriques en silicone de la baignoire, il est constant que la réfection de ces joints relève de son obligation d’entretien locatif, il n’est pas établi que cette réfection aurait été inefficace en raison de l’absence de stabilité de la baignoire, alléguée mais non démontrée, et ces infiltrations ne justifiaient en tout état de cause pas que [G] [F] détériore la buanderie en griffant profondément les pieds de mur, comme il l’a pourtant fait.

Des pièces communiquées par [D] [Z], il convient de retenir que le coût de réparation des dégradations locatives susmentionnées doit se cantonner à :

—  480 € hors taxes, soit 528 € toutes taxes comprises, au titre de la réfection des peintures du mur de la seconde chambre,

—  101,63 € au titre du coût du nettoyage du logement,

—  164,28 € toutes taxes comprises au titre du coût d’un nouveau plan de travail dans la cuisine, hors coût pose,

—  131,40 € toutes taxes comprises au titre du coût d’un nouveau parquet flottant destiné à la mezzanine, hors coût de pose,

—  55,50 € toutes taxes comprises au titre du prix d’un nouveau meuble destiné à la salle-de bains, hors coût de pose,

—  19,98 € toutes taxes comprises au titre du coût de la télécommande de volets roulants manquante.

La demande d’indemnisation présentée à ce titre par [D] [Z] apparaît bien fondée compte tenu des seuls dommages retenus plus haut, si bien que, après déduction du dépôt de garantie, il convient de faire droit à sa demande à hauteur de la somme globale de 250,79 €.

En deuxième lieu, les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire conformément aux articles 3-2 de la loi susmentionnée et A. 444-27 du code de commerce. Les pièces communiquées, à savoir le procès-verbal de constat, la lettre de convocation au locataire et la facture du commissaire de justice démontrent le bien-fondé de la demande de la bailleresse à hauteur de la somme de 200 €.

En troisième lieu, il résulte de l’article 1231-1 du code civil que toute perte de chance qui implique la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable ouvre droit à réparation. L’indemnisation de ce préjudice de perte de chance ne peut correspondre à l’intégralité de la somme due mais doit être appréciée au regard de la probabilité de survenance de cette potentialité.

La communication par [D] [Z] du bail conclu le 12 juin 2021 et portant sur les lieux précédemment loués à [G] [F] démontre que le laps de temps nécessaire afin de trouver un nouveau locataire présentant des garanties suffisantes peut être estimé à un mois, durant lequel cette potentialité était inexistante. La nature et l’ampleur des travaux de réparation des dégradations locatives retenues permettait leur exécution durant ce délai, de sorte que le local considéré pouvait être proposé à la location dès le 16 mai 2021.

À compter de cette date et jusqu’à celle du 12 juin 2021, cette potentialité était bien plus forte et la probabilité qu’elle se réalise peut être estimée à 80 %, de sorte que, compte tenu du montant mensuel du loyer fixé à 750 €, il convient de condamner [G] [F] à payer à [D] [Z] la somme de 600 € en réparation du préjudice né de la perte de chance de percevoir des loyers du local anciennement loué.

La lettre du 31 août 2021 de l’assurance de protection juridique de [D] [Z] n’étant pas accompagnée de la preuve de sa réception ou présentation ni même de son envoi, il convient de ne faire remonter le cours de l’intérêt légal assortissant les sommes susmentionnées qu’à la date de signification de l’assignation.

En quatrième lieu, l’article 1231-3 du code civil dispose que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

[D] [Z] ne démontre d’abord pas que [G] [F] aurait empêché l’exécution des travaux de réparation des dommages causés par des infiltrations d’eau.

À supposer même que le défendeur ait refusé l’établissement amiable d’un état des lieux de sortie, la nécessité de recourir à un huissier n’est pas en elle-même constitutive d’un dommage moral, pas plus que la négation de sa responsabilité dans les dégradations lui étant imputables ou le refus de se présenter à une conciliation ou de se concilier avec elle.

L’inexécution par lui de son obligation d’entretien locatif, ouvrant déjà droit à réparation du dommage matériel qui en est résulté, n’est pas de nature dans les circonstances de l’espèce, compte tenu de l’ampleur somme toute limitée des dégradations, à engendrer également un dommage moral.

Enfin, les termes mêmes de la défense opposée par [G] [F] n’excèdent pas ce qui peut être habituellement admis de la part d’un défendeur tentant d’obtenir le rejet des prétentions de son adversaire.

Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande indemnitaire de [D] [Z] en réparation du préjudice moral.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 enferme toutes actions dérivant d’un contrat de bail dans un délai de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 22 de la même loi prévoit que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, et que la régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Contrairement à ce que soutient [G] [F], le local loué n’étant pas situé dans un immeuble collectif dans lequel l’approbation des comptes serait nécessaire, ce délai ne commence pas à courir un mois après la date de cette approbation.

S’agissant de la demande en restitution du dépôt de garantie et paiement d’une somme au titre de la majoration de 10 % par mois commencé en retard, il connaissait les faits lui permettant d’engager une action en paiement à ce titre à l’expiration du délai de deux mois à compter de la date de résiliation du bail qui était imparti à [D] [Z] pour le lui restituer déduction faite des sommes dont il pourrait lui être redevable, soit le 16 juin 2021.

S’agissant de la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, [G] [F] était censé connaître les troubles dans sa jouissance des lieux anciennement loués qu’il allègue, lui permettant d’en solliciter réparation, au plus tard à la date d’établissement de l’état des lieux de sortie, soit le 16 avril 2021.

Il ne justifie pas que le délai triennal aurait été interrompu par une citation délivrée à son initiative, la notification de conclusions ou la reconnaissance par [D] [Z] de son droit d’obtenir paiement de tout ou partie des sommes qu’il réclame, et ceci est même peu probable puisqu’il a été assigné un peu plus de deux semaines avant l’expiration du même délai de prescription qui courait à l’encontre de la demanderesse s’agissant de ses propres demandes.

Les demandes de [G] [F] en restitution du dépôt de garantie, paiement d’une somme au titre de la majoration de 10 % et indemnisation du préjudice de jouissance doivent en conséquence être déclarées irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire au titre de l’abus du droit d’agir en justice

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus engageant la responsabilité extra-contractuelle de son auteur que lorsque, allant au-delà de la simple revendication de prétentions que celui-ci s’estime en droit d’avancer, il est exercé dans des circonstances caractérisant une faute.

Les demandes de [D] [Z] étant partiellement accueillies, son action ne peut être considérée comme fautive et il y a donc lieu de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [F] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [G] [F] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à payer à [D] [Z] la somme de 2500 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [G] [F] à payer à [D] [Z] les sommes de 250,79 € au titre du coût de réparation des dégradations locatives, 200 € au titre du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie, et 600 € en réparation du préjudice né de la perte de chance de percevoir des loyers du local anciennement loué, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 ;

DÉCLARE IRRECEVABLES car prescrites les demandes de [G] [F] en restitution du dépôt de garantie, paiement d’une somme au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et indemnisation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande indemnitaire de [G] [F] au titre de l’abus du droit d’agir en justice ;

CONDAMNE [G] [F] aux dépens ;

CONDAMNE [G] [F] à payer à [D] [Z] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de [D] [Z] ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU