RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

ORDONNANCE DE REFERE

DU 14 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE

S.A. NÉOLIA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 305 918 732, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Richard BELIN, avocat au barreau de BELFORT, substitué par M^e Rosa-Salomé KUPPER, avocat au barreau de BELFORT

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 2]

Comparant

PRESIDENTE : Elsa REYGNIER

GREFFIERE : Virginie DESCHAMPS

DEBATS :

Audience publique du 1er Septembre 2025

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse en sa plaidoirie

ORDONNANCE :

Contradictoire

En dernier ressort

Prononcée publiquement le 14 octobre 2025 par Madame REYGNIER, par mise à disposition au greffe

Signée par Elsa REYGNIER et Virginie DESCHAMPS

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N° RG 25/00177 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DGNY – Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

N° MINUTE : 2025/

Grosse délivrée à Me [I] [A] le :

Copie délivrée à Monsieur [Z] [G] le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société anonyme d’HLM Neolia a donné à bail à M. [Z] [G] un appartement situé [Adresse 3] par contrat du 22 novembre 2019, pour un loyer mensuel de 369,23 euros, outre 35,79 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme d’HLM Neolia a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2025.

La société anonyme d’HLM Neolia a ensuite fait assigner par exploit du 17 juin 2025, M. [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [G] ;

— condamner M. [Z] [G] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 084,55 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés dus au 2 mai 2025 ;

— condamner M. [Z] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 mai 2025 d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner M. [Z] [G] au paiement d’une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de Maître [U] en date du 11 mars 2025.

Il résulte du diagnsotic social et financier que le locataire ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

A l’audience du 1er septembre 2025, la société anonyme d’HLM Neolia, représentée par son conseil et déposant son dossier, actualise la dette à la somme de 4 998,16 euros au 27 août 2025 et fait état d’un réglment de 150,00 euros le 16 août 2025 de la part de M. [Z] [G]. Elle maintient ses demandes mais donne son accord pour la proposition de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

M. [Z] [G], présent, indique être embauché dans le cadre d’un contrat à durée déterminée d’insertion et avoir deux qu’il reçoit durant les week-end et les vacances. Il produit le plan d’apurement conclu le 9 juillet 2025 avec le bailleur.

L’affaire est mise en délibéré au 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 2] par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société anonyme d’HLM Neolia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Le bail conclu le 22 novembre 2019 contient une clause résolutoire (titre 7) et un commandement de payer visant cette clause avec un délai de régularisation a été signifié le 11 mars 2025 pour la somme en principal de 3 846,76 euros.

Avec des réglements partiels, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société anonyme d’HLM Neolia produit un décompte arrété au 27 août 2025 démontrant que M. [Z] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (128,39 euros) la somme de 4 819,14 euros (décompte arrété au 27 août 2025).

M. [Z] [G] n’apporte aucun justificatif de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [Z] [G] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 819,75 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrété au 27 août 2025).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”. En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur est d’accord avec des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et le locataire produit un plan d’apurement signé entre les parties le 9 juillet 2025 prévoyant 35 mensualités de 71,36 euros et une mensualité de 1 718,97 euros. Compte tenu de ces éléments, M. [Z] [G] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. La dette retenue au jour du jugement étant supérieure à celle du plan d’apurement le montant de la dernière mensualité sera augmentée d’autant.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits de la société anonyme d’HLM Neolia et d’éviter, en cas de défaillance de M. [Z] [G], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de M. [Z] [G] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, M. [Z] [G] sera condamné à payer à la société anonyme d’HLM Neolia à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges (loyer du mois de juillet 2025), soit 471,64 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de Maître [N] en date du 11 mars 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA NEOLIA, M. [Z] [G] sera condamnée à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société anonyme d’HLM Neolia ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2019 entre la société anonyme d’HLM Neolia et M. [Z] [G] appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONDAME M. [Z] [G] à verser à la société anonyme d’HLM Neolia à titre provisionnel, la somme de 4 819,75 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrété au 27 août 2025) ;

AUTORISE M. [Z] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 71,36 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM Neolia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Z] [G] soit condamné à verser à la société anonyme d’HLM Neolia une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 471,64 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Z] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de Maître [N] en date du 11 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [G] à verser à à la société anonyme d’HLM NEOLIA une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 14 octobre 2025 et, après lecture faite, nous avons signé.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection